Pokud vlastníte firmu a chcete ji rozšířit nebo renovovat, budete pravděpodobně potřebovat úvěr na komerční nemovitost. Tyto úvěry se od ostatních typů malých podnikatelských úvěrů velmi liší a fungují spíše podobně jako hypotéky na bydlení.
- Vysvětlení komerčních hypoték
- Typy komerčních hypoték
Vysvětlení úvěrů na komerční nemovitosti
Stejně jako když si kupujete dům a berete si hypotéku, můžete si vzít hypotéku i při nákupu komerční nemovitosti. Úvěry na komerční nemovitosti umožňují podnikatelům koupit nebo zrekonstruovat nemovitost a financovat ji prostřednictvím úvěru. Většina úvěrů na komerční nemovitosti vyžaduje, aby byla nemovitost obývána vlastníkem, což znamená, že podnik musí fyzicky bydlet alespoň v 51 % budovy. Pokud nemovitost nebude z větší části obývána vlastníkem, mohou dlužníci místo toho hledat úvěr na investiční nemovitost.
Tyto úvěry mohou využít různé podniky k financování různých typů nemovitostí, včetně: kancelářských budov, maloobchodních nebo nákupních center, bytových domů, hotelů, restaurací nebo průmyslových budov. V závislosti na tom, jaký druh nemovitosti je financován a jaký věřitel je použit, se podmínky a sazby těchto úvěrů mohou značně lišit (pro lepší představu viz náš průvodce průměrnými sazbami úvěrů na komerční nemovitosti). Například akontace u komerčních nemovitostí se mohou pohybovat v rozmezí od 10 % do 50 % a více a doba splácení může být krátká pět let a dlouhá až 25 let. Některé úvěry jsou plně amortizované, zatímco jiné mohou mít pouze úrokové splátky s poslední balónovou splátkou na konci doby splatnosti. Úrokové sazby mohou být fixní nebo variabilní.
Typy úvěrů na komerční nemovitosti
Existuje celá řada úvěrů na komerční nemovitosti od bankovních úvěrů přes úvěry SBA až po překlenovací úvěry. Na některé z těchto možností se podíváme níže.
Tradiční komerční hypotéka
Většina bank a dalších věřitelů poskytuje úvěry na komerční nemovitosti pro různé nemovitosti, včetně kancelářských budov, průmyslových budov, vícebytových jednotek a obchodních center. Ve většině případů musí být nemovitost obývána vlastníkem.
Stejně jako hypotéka na bydlení bude i komerční úvěr zajištěn pořizovanou nemovitostí. Kromě toho se podmínky značně liší v závislosti na věřiteli. Některé banky budou poskytovat plně amortizované úvěry s dlouhou dobou splatnosti až 25 let a poměrem výše úvěru k hodnotě nemovitosti až 80 %. Jiné banky mohou nabízet pouze úročené úvěry s dobou splatnosti 10 let a poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti 65 %. Obecně je však těžší kvalifikovat se pro tradiční hypotéku než pro jiné typy úvěrů na komerční nemovitosti. Banky chtějí vidět dlužníky s dobrým osobním kreditem, silným podnikem a nízkým poměrem krytí dluhové služby. Úrokové sazby se obvykle pohybují v rozmezí několika procentních bodů od základní sazby, jako je například základní sazba Wall Street Journal (WSJ).
Úvěr 7(a) SBA
Vlajkový úvěr Small Business Administration, úvěr 7(a), lze použít na nákup pozemků nebo budov, výstavbu nových nemovitostí nebo rekonstrukci stávajících nemovitostí za předpokladu, že nemovitost bude využívána vlastníkem. Prostřednictvím tohoto programu si můžete půjčit až 5 milionů dolarů prostřednictvím věřitele přidruženého k SBA. Maximální povolené úrokové sazby pro tento program jsou založeny na sazbě WSJ Prime Rate plus marže několika procentních bodů. Úrokové sazby mohou být fixní, variabilní nebo jejich kombinace. Doba splácení úvěrů 7(a) na nemovitosti může být až 25 let. Tyto úvěry jsou plně amortizované, což znamená, že každá měsíční splátka bude stejná, dokud nebude úvěr splacen.
Úvěr SBA 504
Kromě programu 7(a) nabízí SBA úvěry speciálně na nemovitosti obývané vlastníkem nebo na nákup dlouhodobého vybavení. Tyto úvěry, nazývané úvěry 504, se ve skutečnosti skládají ze dvou různých úvěrů: jeden od certifikované rozvojové společnosti (CDC) až do výše 40 % částky úvěru a jeden od banky na 50 % nebo více částky úvěru. Vy jako dlužník budete zodpovědní za složení alespoň 10% zálohy. Část úvěru od CDC může činit až 5 až 5,5 milionu dolarů, což znamená, že celý financovaný projekt může být až 10 milionů dolarů nebo více. Měli byste usilovat o to, abyste prostřednictvím úvěru 504 financovali alespoň 350 000 USD.
Úrokové sazby úvěrů CDC vycházejí ze sazeb amerického ministerstva financí a po získání úvěru jsou pevné. V průběhu roku 2017 se tyto sazby pohybovaly mezi 4 % a 5 %. Úrokové sazby bankovního úvěru jsou obvykle variabilní. Pokud využíváte úvěr na nákup nemovitosti, maximální doba splatnosti je 20 let. Stejně jako úvěry 7(a) jsou tyto úvěry plně amortizovány.
Konduitní úvěry/CMBS
Konduitní úvěry jsou komerční hypotéky, které jsou sdruženy a prodány investorům na sekundárním trhu. Protože jsou tyto úvěry sekuritizovány, chovají se trochu jinak než tradiční úvěry na komerční nemovitosti. Hlavní rozdíly se týkají předčasného splacení a správy úvěru a také flexibility, kterou máte při vyjednávání podmínek úvěru. Minimální částka, kterou bude většina poskytovatelů conduitových úvěrů financovat, se pohybuje mezi 1 a 3 miliony USD. Většina conduitových úvěrů má dobu splatnosti 5 až 10 let s 20 až 30letou dobou amortizace. To znamená, že každá měsíční splátka bude stejná až do závěrečné balónové splátky na konci doby trvání úvěru. Úrokové sazby u conduit úvěrů jsou obvykle fixní a nižší než sazby u tradičních hypoték.
Překlenovací komerční úvěry
Překlenovací úvěry, jak jejich název napovídá, slouží k „překlenutí mezery“ do doby, než se podaří zajistit dlouhodobé financování komerční nemovitosti. V některých případech věřitel, který poskytuje dlouhodobý úvěr, poskytne na nemovitost také překlenovací úvěr. Většina překlenovacích úvěrů je poskytována na velmi krátkou dobu, obvykle na šest měsíců až dva roky, a mnohé z nich nejsou amortizovány (tj. splácí se pouze úroky a na konci je balónová splátka). Úrokové sazby překlenovacích úvěrů jsou o několik procentních bodů vyšší než běžné tržní sazby.
Jak snadné je kvalifikovat se pro překlenovací úvěr, závisí na věřiteli. Většina věřitelů neuplatňuje univerzální přístup, ale posuzuje danou jedinečnou situaci. Z tohoto důvodu mnoho dlužníků využije překlenovací úvěr k renovaci nemovitosti, která by nesplňovala podmínky pro tradiční hypotéku, před jejím prodejem nebo získáním dlouhodobého financování. Další výhodou překlenovacích úvěrů je relativně nízká požadovaná akontace – zpravidla mezi 10 a 20 %. Pro srovnání, mnoho tradičních komerčních hypoték vyžaduje 20 až 35 % akontaci. Překlenovací úvěry se také uzavírají rychleji než běžné úvěry na nemovitosti.
Měkké a tvrdé úvěry
Tvrdé úvěry jsou velmi podobné překlenovacím úvěrům, přičemž hlavní rozdíly spočívají v tom, že většinu tvrdých úvěrů poskytují soukromé společnosti a jsou zde vyšší požadavky na zálohu. Stejně jako překlenovací úvěry mají i hard money úvěry krátkou dobu splatnosti, vyšší úrokové sazby a splácení pouze úroků. Je také snazší se na ně kvalifikovat a rychleji je financovat než tradiční hypotéku. V mnoha případech mohou být financovány rychleji než překlenovací úvěr.
Soft money loans jsou hybridem mezi hard money loan a tradiční hypotékou. Na rozdíl od věřitelů poskytující tvrdé peníze kladou věřitelé poskytující měkké peníze větší důraz na vaši úvěruschopnost a sílu vaší žádosti. To znamená, že získáte nižší úrokovou sazbu, nižší akontaci a delší dobu splatnosti než u půjčky z tvrdých peněz. Stejně jako hard money loans jsou i soft money loans rychle uzavíratelné. Mohou být dobrou volbou pro dlužníky, kteří potřebují rychle získat nemovitost, ale nechtějí platit vysoké úrokové sazby, které jsou spojeny s tvrdými penězi nebo překlenovacím úvěrem.