Wenn Sie ein Unternehmen besitzen und expandieren oder renovieren wollen, müssen Sie wahrscheinlich einen gewerblichen Immobilienkredit aufnehmen. Diese Darlehen unterscheiden sich stark von anderen Arten von Krediten für kleine Unternehmen und ähneln eher einer Hypothek für Wohnimmobilien.
- Gewerbliche Hypotheken erklärt
- Arten gewerblicher Hypotheken
Gewerbliche Immobiliendarlehen erklärt
Gleich wie beim Kauf eines Hauses und der Aufnahme einer Hypothek können Sie auch beim Kauf einer gewerblichen Immobilie eine Hypothek aufnehmen. Gewerbliche Immobiliendarlehen ermöglichen es Unternehmen, Immobilien zu erwerben oder zu renovieren und dies über einen Kredit zu finanzieren. Die meisten gewerblichen Immobilienkredite setzen voraus, dass die Immobilie vom Eigentümer selbst genutzt wird, d. h. das Unternehmen muss mindestens 51 % des Gebäudes selbst bewohnen. Wird die Immobilie nicht mehrheitlich selbst genutzt, können Kreditnehmer stattdessen einen Kredit für Anlageimmobilien beantragen.
Diese Kredite können von einer Vielzahl von Unternehmen zur Finanzierung verschiedener Arten von Immobilien genutzt werden, z. B. Bürogebäude, Einzelhandels- oder Einkaufszentren, Mehrfamilienhäuser, Hotels, Restaurants oder Industriegebäude. Je nach Art des finanzierten Objekts und des Kreditgebers können die Konditionen und Zinssätze für diese Darlehen stark variieren (siehe unseren Leitfaden zu den durchschnittlichen Zinssätzen für gewerbliche Immobilienkredite). Die Anzahlungen für Gewerbeimmobilien können beispielsweise zwischen 10 % und 50 % oder mehr liegen, wobei die Rückzahlungsfristen zwischen fünf und 25 Jahren liegen können. Einige Darlehen werden vollständig getilgt, während bei anderen nur die Zinsen gezahlt werden und am Ende der Laufzeit eine Abschlusszahlung ansteht. Die Zinssätze können fest oder variabel sein.
Arten von gewerblichen Immobilienkrediten
Es gibt eine Vielzahl von gewerblichen Immobilienkrediten, von Bankkrediten über SBA-Kredite bis hin zu Überbrückungskrediten. Im Folgenden werfen wir einen Blick auf einige dieser Optionen.
Traditionelle gewerbliche Hypothek
Die meisten Banken und andere Kreditgeber bieten gewerbliche Immobilienkredite für eine Vielzahl von Immobilien an, darunter Bürogebäude, Industriegebäude, Mehrfamilienhäuser und Einzelhandelszentren. In den meisten Fällen muss die Immobilie vom Eigentümer selbst genutzt werden.
Wie bei einer Hypothek für Wohnimmobilien wird das gewerbliche Darlehen durch die gekaufte Immobilie besichert. Darüber hinaus sind die Konditionen je nach Kreditgeber sehr unterschiedlich. Einige Banken gewähren Darlehen mit Vollamortisation, langen Laufzeiten von bis zu 25 Jahren und Beleihungsquoten von bis zu 80 %. Andere Banken bieten zinslose Darlehen mit Laufzeiten von 10 Jahren und Beleihungsausläufen von 65 % an. Im Allgemeinen ist es jedoch schwieriger, sich für eine herkömmliche Hypothek zu qualifizieren als für andere Arten von Darlehen für Gewerbeimmobilien. Die Banken erwarten Kreditnehmer mit guter persönlicher Bonität, einem soliden Unternehmen und einem niedrigen Schuldendienstdeckungsgrad. Die Zinssätze liegen in der Regel innerhalb weniger Prozentpunkte eines Leitzinssatzes, z. B. der Wall Street Journal (WSJ) Prime Rate.
SBA 7(a)-Darlehen
Das Vorzeige-Darlehen der Small Business Administration, das 7(a)-Darlehen, kann für den Erwerb von Grundstücken oder Gebäuden, den Bau neuer Immobilien oder die Renovierung bestehender Immobilien verwendet werden, sofern die Immobilien selbst genutzt werden sollen. Im Rahmen dieses Programms können Sie über einen der SBA angeschlossenen Darlehensgeber einen Kredit von bis zu 5 Millionen Dollar aufnehmen. Die maximal zulässigen Zinssätze für das Programm richten sich nach der WSJ Prime Rate zuzüglich einer Marge von einigen Prozentpunkten. Die Zinssätze können fest, variabel oder eine Kombination aus beidem sein. Die Rückzahlungsfristen für 7(a)-Darlehen, die für Immobilien verwendet werden, können bis zu 25 Jahre betragen. Diese Darlehen werden vollständig getilgt, d. h. jede monatliche Zahlung ist gleich hoch, bis das Darlehen abbezahlt ist.
SBA 504-Darlehen
Neben dem 7(a)-Programm bietet die SBA auch Darlehen speziell für selbst genutzte Immobilien oder den langfristigen Erwerb von Ausrüstungen an. Diese als 504-Darlehen bezeichneten Darlehen bestehen eigentlich aus zwei verschiedenen Darlehen: einem von einer Certified Development Company (CDC) für bis zu 40 % des Darlehensbetrags und einem von einer Bank für 50 % oder mehr des Darlehensbetrags. Sie als Kreditnehmer müssen mindestens 10 % als Anzahlung leisten. Der CDC-Anteil des Kredits kann bis zu 5 bis 5,5 Mio. $ betragen, was bedeutet, dass das gesamte zu finanzierende Projekt 10 Mio. $ oder mehr betragen kann. Sie sollten anstreben, mindestens 350.000 $ über ein 504-Darlehen zu finanzieren.
Die Zinssätze für CDC-Darlehen basieren auf den Zinssätzen des US-Finanzministeriums und sind fest, sobald Sie das Darlehen erhalten. Im Laufe des Jahres 2017 schwankten diese Zinssätze zwischen 4 % und 5 %. Die Zinssätze für das Bankdarlehen sind in der Regel variabel. Wenn Sie das Darlehen für den Kauf einer Immobilie verwenden, beträgt die maximale Laufzeit 20 Jahre. Wie die 7(a)-Darlehen werden diese Darlehen vollständig getilgt.
Conduit/CMBS-Darlehen
Conduit-Darlehen sind gewerbliche Hypotheken, die in einem Pool zusammengefasst und an Investoren auf einem Sekundärmarkt verkauft werden. Da diese Darlehen verbrieft sind, verhalten sie sich ein wenig anders als herkömmliche gewerbliche Immobilienkredite. Die wichtigsten Unterschiede betreffen die vorzeitige Rückzahlung und die Darlehensverwaltung sowie die Flexibilität, die Sie bei der Aushandlung der Darlehensbedingungen haben. Der Mindestbetrag, den die meisten Conduit-Kreditgeber finanzieren, liegt zwischen 1 und 3 Mio. USD. Die meisten Conduit-Darlehen haben Laufzeiten von fünf bis 10 Jahren mit 20- bis 30-jährigen Tilgungsfristen. Das bedeutet, dass jede monatliche Zahlung bis zu einer abschließenden Schlussrate am Ende der Laufzeit gleich hoch ist. Die Zinssätze für Conduit-Darlehen sind in der Regel fest und niedriger als die Zinssätze für herkömmliche Hypotheken.
Gewerbliche Überbrückungsdarlehen
Wie der Name schon sagt, dienen Überbrückungsdarlehen zur „Überbrückung“, bis eine langfristige Finanzierung für die Gewerbeimmobilie gesichert werden kann. In einigen Fällen wird der Kreditgeber, der das langfristige Darlehen gewährt, auch das Überbrückungsdarlehen für die Immobilie gewähren. Die meisten Überbrückungsdarlehen haben sehr kurze Laufzeiten, in der Regel sechs Monate bis zwei Jahre, und viele werden nicht getilgt (d. h., es werden nur Zinsen gezahlt, und am Ende steht eine Schlussrate). Die Zinssätze für Überbrückungsdarlehen sind einige Prozentpunkte höher als die marktüblichen Zinssätze.
Wie leicht es ist, sich für ein Überbrückungsdarlehen zu qualifizieren, hängt vom Kreditgeber ab. Die meisten Kreditgeber gehen nicht pauschal vor, sondern bewerten die jeweilige Situation. Aus diesem Grund nutzen viele Kreditnehmer einen Überbrückungskredit, um eine Immobilie zu renovieren, die für eine herkömmliche Hypothek nicht in Frage kommt, bevor sie sie verkaufen oder eine langfristige Finanzierung erhalten. Ein weiterer Vorteil von Überbrückungsdarlehen ist die relativ geringe Anzahlung, die in der Regel zwischen 10 und 20 % liegt. Zum Vergleich: Viele herkömmliche gewerbliche Hypotheken erfordern eine Anzahlung von 20 % bis 35 %. Überbrückungsdarlehen werden auch schneller abgeschlossen als herkömmliche Immobiliendarlehen.
Soft- und Hard-Money-Darlehen
Hard-Money-Darlehen sind Überbrückungsdarlehen sehr ähnlich, wobei die Hauptunterschiede darin bestehen, dass die meisten Hard-Money-Darlehen von privaten Unternehmen vergeben werden und höhere Anzahlungsanforderungen bestehen. Wie Überbrückungsdarlehen haben auch Festgelddarlehen kurze Laufzeiten, höhere Zinssätze und reine Zinszahlungen. Außerdem sind sie leichter zu beantragen und schneller zu finanzieren als herkömmliche Hypotheken. In vielen Fällen können sie schneller finanziert werden als ein Überbrückungsdarlehen.
Soft Money Loans sind eine Mischform zwischen einem Hard Money Loan und einer herkömmlichen Hypothek. Im Gegensatz zu Kreditgebern, die hartes Geld vergeben, legen Kreditgeber, die weiches Geld vergeben, mehr Wert auf Ihre Kreditwürdigkeit und die Stärke Ihres Antrags. Das bedeutet, dass Sie einen niedrigeren Zinssatz, eine geringere Anzahlung und längere Laufzeiten als bei einem Kredit mit hartem Geld erhalten. Wie Hartgeldkredite können auch zinsgünstige Kredite schnell abgeschlossen werden. Sie können eine gute Option für Kreditnehmer sein, die schnell eine Immobilie erwerben müssen, aber nicht die hohen Zinssätze zahlen wollen, die mit einem Hartgeld- oder Überbrückungskredit verbunden sind.