Vícená nabídková služba je marketingová databáze vytvořená skupinou spolupracujících realitních makléřů. Poskytuje přesné a strukturované údaje o nemovitostech určených k prodeji a je také mechanismem, díky němuž mohou makléři nabízející nemovitosti nabízet kompenzaci makléřům, kteří přivádějí kupce pro jimi nabízené nemovitosti.
Každá vícenásobná nabídková služba má svá vlastní pravidla a postupy, ale obecně jsou vzorem předpisy zveřejněné Národní asociací realitních kanceláří. Vícenásobné nabídkové služby se staly hlavním prostředkem pro naprostou většinu realitních transakcí, protože používají přísná kritéria pro údaje a stanoví pravidla pro nabídku odměn ostatním makléřům.
Co je to vícenásobná nabídková služba?
Profesionálové v oblasti realit se sdružovali ve svých místních organizacích již v 19. století, aby si vyměňovali informace a uzavírali obchody za odměnu, pokud jeden přivedl druhému kupce. Tato setkání byla prvními známými iniciativami „MLS“. V průběhu let se vyvinuly v tištěné seznamy a dohody, pak nastoupila elektronika a internet, které celý proces neskonale usnadnily.
Pojmy „MLS“ nebo „multiple listing service“ neoznačují žádnou jedinou síť. Po celé zemi existuje řada sítí. Neexistuje přesný počet všech organizací MLS v USA, protože se neustále slučují a rozpadají.
- Zkratka: MLS
Jak funguje multiple listing service?
Zprostředkovatelé v určité oblasti trhu se připojují k MLS, aby mohli sdílet informace o nabídkách domů, které jsou uvedeny k prodeji, s ostatními zprostředkovateli. Je to vysoce efektivní systém v tom smyslu, že každý makléř chce, aby se o jeho nabídkách dozvědělo co nejvíce dalších makléřů, aby mohli přivést kupující, kteří mají o nemovitosti zájem.
Pravidla MLS obvykle stanoví, že makléři musí u každé nabídky uvést procento provize z nabídky, které zaplatí prodávající. O tuto částku se podělí s jiným členem makléřské společnosti, který přivede úspěšného kupce.
Členové společnostiMLS, kteří nedodrží pravidla struktury a obsahu služby, mohou být pokutováni.
Technicky jsou tyto informace dostupné pouze zúčastněným makléřům, ale ti jsou obvykle velkorysí při jejich sdílení. Udělají to zdarma pro veřejnost, protože jejich příjmy závisí na tom, zda se informace o jejich nabídkách dostanou ven. Některé informace jsou nicméně kvůli bezpečnosti prodávajících drženy pod zámkem, například osobní a majetkové údaje a informace o tom, zda je dům prázdný.
Prodej nemovitostí vlastníkem – „FSBO“ prodávající – mohou být ponecháni na holičkách bez automatického přístupu k seznamu svých domů v MLS, jak to dělají makléři. Mnoho makléřů a online služeb je však pro ně za poplatek zapíše.
Požadavky na Multiple Listing Services
Báze výpisůMLS jsou považovány za nejpřesnější, co se týče údajů o nemovitostech na internetu nebo jinde. Nové nabídky musí být zadány ve stanoveném časovém období. Pokud člen nezadá úplné údaje o inzerci do stanoveného termínu, mohou mu být vyměřeny pokuty. Ta se obvykle pohybuje od 24 do 48 hodin po podpisu smlouvy o inzerci.
SdruženíMLS udržují vysokou úroveň přesnosti zadávaných informací, počínaje rozlohou nemovitosti a konče směrovými údaji a polohou. Často je také předepsán počet a kvalita přiložených fotografií, i když přesná kritéria tohoto požadavku se mohou lišit.
Stížnosti a spory
OrganizaceMLS obvykle předepisují pro spory mezi členy mediaci, arbitráž nebo obojí. Každá místní MLS má etickou komisi, která projednává stížnosti členů na jiné členy. Výbor vyslechne obě strany sporů a rozhodne o situaci. Mnohé z těchto problémů se týkají provizí.
Používání internetu zhoršilo problém „obstarávání příčin“. Lidé chodí na webové stránky a vyhledávají nabídky domů a mohou zavolat nebo poslat e-mail agentovi, který nabízí nemovitost, s dotazem týkajícím se nemovitosti. Později může zprostředkovatel nabídky říci, že díky tomuto prvotnímu kontaktu se stal obstaravatelskou příčinou, pokud jiný zprostředkovatel přivede stejného kupujícího, a to vše proto, že s ním nejprve spolupracoval při hledání domu.
„Obstaravatelská příčina“ je pojem, který rozhoduje o tom, který realitní zprostředkovatel je hlavním důvodem zapojení kupujícího do transakce. Kdo přiměl tohoto kupujícího k tomu, aby uzavřel smlouvu o koupi tohoto domu?“
Etická komise se bude na tento typ situace dívat jako na celek a v kontextu toho, kdo co udělal a kdy to udělal. Obecně platí, že zprostředkovatel kupujícího bude mít nárok na provizi, pokud odpověď na otázku týkající se nemovitosti je vše, co se stalo se zprostředkovatelem nabídky.
Multiple listing services se také snaží být prvním cílem stížností spotřebitelů na členy, protože další úrovní je státní licenční komise.
Klíčové závěry
- Multiple listing services jsou marketingové databáze zřízené a spravované skupinou spolupracujících realitních makléřů.
- Po celé zemi existuje řada vícenásobných nabídkových služeb, z nichž každá obsluhuje svou konkrétní oblast.
- Každá služba má svá vlastní pravidla pro kvalitu a obsah nových nabídek přidávaných do databáze.
- OrganizaceMLS často zprostředkovávají nebo rozhodují spory mezi svými členy, například o výši provize, která má být vyplacena zprostředkovateli.
.