Byl to docela zajímavý volební cyklus s mnoha vzestupy a pády. Jedno je jisté, coloradští voliči byli naladěni na utrácení, což bude mít za následek, že coloradští majitelé nemovitostí zaplatí na daních ze všeho mnohem více, zejména v okrese Denver.
Daň v Denveru se zvýší minimálně o 2400 USD/rok za průměrný dům. Největší změnou je zrušení Gallagherova dodatku spolu s četnými iniciativami v oblasti dluhopisů a daně z prodeje.
Co to znamená pro nemovitosti v Coloradu?
Jak nyní fungují daně z nemovitostí v Coloradu?
Podle coloradských zákonů existují dodatky, které upravují způsob výpočtu daní. Jedním z hlavních hybatelů daní je Gallagherův dodatek. Gallagherův dodatek je jako váha se dvěma rameny.
Na jedné straně jsou hodnoty obytných nemovitostí. Na druhé straně jsou nerezidenční hodnoty, například komerční nemovitosti včetně nerostných surovin, jako je ropa a plyn. Hodnoty rezidenčních nemovitostí nesmí překročit zhruba 45 % celostátního daňového základu, zatímco komerční nemovitosti tvoří dalších 55 %.
Když hodnoty domů rostou nebo hodnoty nebytových nemovitostí klesají, vychýlí to váhy z rovnováhy a daně z rezidenčních nemovitostí se snižují. Může nastat i opačný případ, kdy hodnoty komerčních nemovitostí klesnou, což způsobí, že se váhy opět vychýlí z rovnováhy.
Přijetí dodatku B mění pravidla hry a vaše daně z nemovitostí
Velmi mě překvapilo, že to prošlo a že voliči v naší současné ekonomice hlasovali pro tak velké zvýšení daně z nemovitostí. Myslím, že mnoho voličů plně nepochopilo důsledky a formulace byla trochu „optimistická“. Gallagherův dodatek drasticky zpomalil růst daní z obytných nemovitostí.
Podle Colorado Public Radio se hodnota zdanitelných nemovitostí v Denveru za posledních 20 let zdvojnásobila. Bez Gallaghera by tento zdanitelný základ mohl vzrůst pětinásobně.
Podle Gallaghera komerční nemovitosti „brzdily“ daně z obytných nemovitostí, protože hodnoty komerčních nemovitostí rostly mnohem mírnějším tempem než hodnoty obytných nemovitostí.
Bez Gallaghera nyní a přijetí dodatku B vaše daně porostou, porostou a porostou! Po přijetí dodatku B dojde v roce 2021 (v roce přehodnocení, protože Colorado oceňuje nemovitosti každý lichý rok) k pořádnému šoku z daňových účtů, protože hodnoty obytných nemovitostí vzrostly v Denveru a ve většině horských obcí za poslední dva roky téměř o 40 %.
Bez Gallaghera budou daňové účty od nynějška do nekonečna stoupat v souladu s růstem hodnoty nemovitostí. Vyšší sazby daně z nemovitosti budou i nadále přispívat k nedostupnosti Denveru a mnoha měst v celém pohoří Front Range a v letoviscích.
Co TABOR
TABOR je zkratka pro zákon o právech daňových poplatníků a jeho cílem je omezit růst vlády na základě růstu počtu obyvatel a inflace. Teoreticky by to mělo udržet na uzdě daně z nemovitostí, ale všechny až na čtyři ze 178 coloradských školních obvodů již „odbrukovaly“. (což znamená, že nejsou vázány TABOR a mohou nadále vybírat neomezené majetkové daně). Pětaosmdesát procent coloradských obcí a 51 z 64 okresů také přesvědčilo své voliče, aby jim umožnili se z TABORu vyvázat.
Další velké daně na obzoru
V okrese Denver byla v hlasování řada daní. Od zvýšení mil. poplatků, přes dluhopisové iniciativy až po daně z prodeje. Zde jsou některé z nových iniciativ, které nyní budou platit obyvatelé okresu Denver.
- 2A: Klimatická daň: zmocnění města a okresu Denver k vybírání dodatečné daně z prodeje ve výši 0,25 %, která podle odhadů vygeneruje 40 milionů dolarů ročně na financování programů souvisejících s klimatem a programů určených ke snižování emisí skleníkových plynů a znečištění ovzduší, čímž se celková sazba daně z prodeje v Denveru zvýší z 8 %.31 % na 8,56 %.
- 2B: Financování bezdomovců, které povoluje městu a okresu Denver vybírat dodatečnou daň z prodeje ve výši 0,25 %, čímž se získá odhadem 40 milionů USD ročně na financování bydlení a služeb pro bezdomovce, čímž se celková sazba daně z prodeje v Denveru zvýší z 8,31 % na 8,56 %.
- 4A: Zvýšení pro zaměstnance škol opravňující okres vybírat dodatečnou daň z nemovitosti ve výši 150 USD na 100 000 USD v odhadované hodnotě (1,5 mil.) v roce 2021 a zvyšovat tuto daň až o 100 USD na 100 000 USD v odhadované hodnotě (1 mil.) každý rok až do maximální sazby 400 USD na 100 000 USD v odhadované hodnotě (4 mil.). Do roku 2020 byl obytný majetek oceněn sazbou 7,15 % tržní hodnoty a nebytový majetek byl oceněn sazbou 29 % tržní hodnoty. Při sazbě daně z obytných nemovitostí ve výši 7,15 % by byl dům s mediánovou tržní hodnotou přibližně 470 000 USD zdaněn částkou 33 605 USD, což znamená, že daň ve výši 1 mil. by činila 33,6 USD.
- 4B: Školská infrastruktura opravňující okres ke zvýšení dluhu až o 795 milionů dolarů v dluhopisech s maximálními náklady na splacení 1,5 miliardy dolarů a k pokračování stávající sazby daně z nemovitosti okresu na splacení dluhopisů.
V kostce v Denveru se sazby daně z obratu zvýšily o .5 % a mill levy se zvýší o 4 mil, takže za předpokladu mediánové ceny domu 606 000 by se daňový účet zvýšil minimálně o cca 2400/rok, pokud bude Denver nadále zhodnocovat, což pravděpodobně bude, bude se toto číslo blížit 3000/rok na věčné časy!“
Daň z nemovitostí roste, držte se pevně svých nemovitostí!“
Žasnu nad chutí k velkému zvyšování daní v ekonomickém cyklu, ve kterém se nacházíme. Je trochu ironické, že Denver schválil masivní zvýšení daní včetně jednoho na financování bydlení. Vyšší daňové sazby vytlačují mnoho voličů, kterým se snaží pomoci s bydlením! Když se zvýší daň z nemovitosti, musí se zvýšit i nájemné a splátky hypoték, protože nájemníci musí platit zvýšené daně. Udělejme si rychlou kalkulaci, co přinese rok 2021 na daňových účtech každého z nás.
Připomeňme si, že nemovitosti se přehodnocují každý lichý rok, takže roky 2021 a 2023 jsou roky přehodnocování, ve většině oblastí státu došlo v posledních několika letech k obrovskému zhodnocení a zdá se, že toto zhodnocení bude v Denveru a horských letoviscích pokračovat. Udělal jsem dva scénáře, jeden pro průměrný dům ve front range (nikoli v okrese Denver) a pak jeden pro okres Denver se zohledněním nových iniciativ v oblasti daně z nemovitostí:
Má zvýšení daní vliv na hodnotu nemovitostí?
V určitém okamžiku začnou velké daně z nemovitostí ovlivňovat hodnotu nemovitostí, protože dlužníci budou potřebovat ještě větší příjem, aby získali nárok na úvěr (daně a pojištění jsou zahrnuty do výpočtu splátky hypotéky).
Příjmy nerostou zdaleka tak rychle jako zhodnocení nemovitostí a daně, takže si dům bude moci dovolit méně lidí.
Navíc u mnoha komerčních nemovitostí dojde také ke zvýšení daní a toto zvýšení daní bude muset být přeneseno na nájemníky.
Poznamenejme, že zvýšení daní se nedotkne pouze majitelů nemovitostí, vyšší nájemné pocítí i všichni, kdo platí nájem, protože zvýšení daní se promítne i do bydlení.
Jedním z největších motorů zhodnocování v Coloradu je počet přesídlenců z dražších pobřežních oblastí, jako je Kalifornie nebo New York. Mnohdy tyto oblasti opouštějí kvůli vysokým účtům za daň z nemovitosti a daň z příjmu.
Pokud bude Colorado pokračovat ve vzestupné trajektorii zdanění, brzy se připojí k pobřežnímu klubu drahých měst a v určitém okamžiku zaznamená více migrace ven než dovnitř, protože lidé se budou stěhovat do dalšího vznikajícího města s nižšími daněmi.
Kdy k tomu dojde, můžeme jen hádat, ale vzhledem ke zrušení Gallagherova dodatku a rychlému růstu daní k tomu dojde spíše dříve než později.
Glen Weinberg je provozním ředitelem/ viceprezidentem společnosti Fairview Commercial Lending. Glen byl publikován jako odborník na půjčování tvrdých peněz, oceňování nemovitostí, financování a různá další realitní témata v časopisech Bloomberg, Businessweek, Colorado Real Estate Journal, National Association of Realtors Magazine, The Real Deal real estate news, ColoradoBiz, The Denver Post, The Scotsman mortgage broker guide, Mortgage Professional America a v různých dalších celostátních publikacích.