Tämä on ollut melkoinen vaalikausi, jossa on ollut paljon ylä- ja alamäkiä. Yksi asia on varma, Coloradon äänestäjät olivat kulutustuulella, mikä johtaa siihen, että Coloradon kiinteistönomistajat maksavat paljon enemmän veroja kaikesta, erityisesti Denverin piirikunnassa.
Verot nousevat Denverissä vähintään 2400 dollaria/vuosi mediaaniasunnosta. Suurin muutos on Gallagher-muutoksen kumoaminen yhdessä lukuisten joukkovelkakirja- ja liikevaihtoveroaloitteiden kanssa.
Mitä tämä tarkoittaa Coloradon kiinteistöjen kannalta?
Miten Coloradon kiinteistöverot toimivat nyt?
Coloradon laissa on muutoksia, jotka säätelevät verojen laskentaa. Yksi tärkeimmistä veroja ohjaavista tekijöistä on Gallagherin muutos. Gallagher-muutos on kuin tasapainoasteikko, jossa on kaksi vartta.
Toisaalta ovat asuinkiinteistöjen arvot. Toisella puolella ovat muut kuin asuinkiinteistöjen arvot, kuten kaupalliset kiinteistöt, mukaan lukien mineraalit, kuten öljy ja kaasu. Asuinkiinteistöjen arvot eivät voi ylittää noin 45 prosenttia osavaltion veropohjasta, kun taas kaupallisten kiinteistöjen osuus on 55 prosenttia.
Kun asuntojen arvot nousevat tai muiden kuin asuinkiinteistöjen arvot laskevat, se kallistaa vaa’an epätasapainosta, ja asuinkiinteistöjen veroja leikataan. Myös päinvastoin voi tapahtua, kun liikekiinteistöjen arvot laskevat, jolloin vaaka kallistuu jälleen epätasapainoon.
Tarkistuksen B hyväksyminen muuttaa peliä ja kiinteistöverojanne
Olin hyvin yllättynyt siitä, että tämä hyväksyttiin ja että äänestäjät äänestivät nykyisessä taloudellisessa tilanteessa näin suuren kiinteistöveron korotuksen puolesta. En usko, että monet äänestäjät ymmärsivät täysin seurauksia ja sanamuoto oli hieman ”optimistinen”. Gallagherin muutos hidasti jyrkästi asuinkiinteistöjen kiinteistöverojen kasvua.
Coloradon yleisradion mukaan verotettavien kiinteistöjen arvot Denverissä ovat kaksinkertaistuneet viimeisten 20 vuoden aikana. Ilman Gallagheria tuo veropohja olisi saattanut nousta viisinkertaiseksi.
Gallagherin aikana liikekiinteistöt ”hillitsivät” asuinkiinteistöjen kiinteistöveroja, sillä liikekiinteistöjen arvot ovat nousseet paljon maltillisemmin kuin asuinkiinteistöjen arvot.
Ei Gallagheria nyt ole, ja ilman tarkistuksen B hyväksymistä veronne nousevat, nousevat ja menevät pois! Kun tarkistus B hyväksytään, vuonna 2021 (uudelleenarviointivuosi, koska Colorado arvioi kiinteistöt joka pariton vuosi) verolaskut tulevat olemaan melkoinen sokki, koska asuinkiinteistöjen arvot ovat nousseet lähes 40 prosenttia viimeisten kahden vuoden aikana Denverissä ja suurimmassa osassa vuoristoyhteisöjä.
Ilman Gallagheria verolaskut nousevat kiinteistöjen arvonnousun tahdissa tästä hetkestä ikuisuuteen asti. Korkeammat kiinteistöveroprosentit tulevat jatkossakin vaikuttamaan Denverin ja monien kaupunkien koko etualueella ja lomakohdeyhteisöissä siihen, että ne eivät ole kohtuuhintaisia.
Mitä TABORista
TABOR tarkoittaa veronmaksajien lakiehdotusta veronmaksajien oikeuksista, ja sen tarkoituksena on rajoittaa valtionhallinnon kasvua väestönkasvuun ja inflaatioon perustuen. Teoriassa tämä pitäisi kiinteistöverot kurissa, mutta Coloradon 178 koulupiiristä kaikki paitsi neljä ovat jo ”de-Bruced”. (mikä tarkoittaa, että TABOR ei sido niitä ja ne voivat edelleen kerätä rajattomasti kiinteistöveroja). Kahdeksankymmentäviisi prosenttia Coloradon kunnista ja 51 piirikuntaa 64:stä on myös saanut äänestäjänsä vakuuttuneiksi siitä, että ne voivat jättäytyä siitä pois.
Muita suuria veroja näköpiirissä
Denverin piirikunnalla oli joukko veroja äänestyslistalla. Myllyveron korotuksista, joukkovelkakirja-aloitteista ja myyntiveroista. Tässä muutamia uusia aloitteita, joita Denverin piirikunnan asukkaat joutuvat nyt maksamaan.
- 2A: Ilmastovero: Denverin kaupungin ja piirikunnan valtuuttaminen perimään 0,25 prosentin ylimääräinen liikevaihtovero, joka tuottaa arviolta 40 miljoonaa dollaria vuodessa ilmastoon liittyvien ohjelmien ja kasvihuonekaasupäästöjen ja ilmansaasteiden vähentämiseen suunniteltujen ohjelmien rahoittamiseen, jolloin Denverin liikevaihtoveron kokonaisprosentti nousee 8:sta.31 prosentista 8,56 prosenttiin.
- 2B: Asunnottomien rahoitus, jolla valtuutetaan Denverin kaupunki ja piirikunta perimään 0,25 prosentin ylimääräinen liikevaihtovero, joka tuottaa arviolta 40 miljoonaa dollaria vuodessa asumis- ja asunnottomien palveluiden rahoittamiseen, mikä nostaa Denverin kokonaisliikevaihtoverokantaa 8,31 prosentista 8,56 prosenttiin.
- 4A: Koulujen työntekijöille maksettavat korotukset, jotka oikeuttavat piirin perimään ylimääräistä kiinteistöveroa 150 dollaria 100 000 dollarin arvioitua arvoa kohti (1,5 millin veroaste) vuonna 2021 ja korottamaan tätä veroa enintään 100 dollarilla 100 000 dollarin arvioitua arvoa kohti (1 millin veroaste) joka vuosi siten, että veroaste on enintään 400 dollaria 100 000 dollarin arvioitua arvoa kohti (4 millin veroaste). Vuoteen 2020 mennessä asuinkiinteistöt arvioitiin 7,15 prosenttiin markkina-arvosta ja muut kuin asuinkiinteistöt 29 prosenttiin markkina-arvosta. Asuinkiinteistöjen 7,15 prosentin veroasteella koti, jonka mediaanimarkkina-arvo on noin 470 000 dollaria, arvioitaisiin verotettavaksi 33 605 dollarilla, mikä tarkoittaa, että 1 millin vero olisi 33,6 dollaria.
- 4B: Kouluinfrastruktuuri, joka valtuuttaa piirin lisäämään velkaansa enintään 795 miljoonalla dollarilla joukkovelkakirjalainoja, joiden takaisinmaksukustannukset ovat enintään 1,5 miljardia dollaria, ja jatkamaan piirin nykyistä kiinteistöveroprosenttia joukkovelkakirjalainojen takaisinmaksua varten.
Lyhyesti sanottuna Denverissä liikevaihtoveroprosentit nousivat .5 % ja myllyvero nousee 4 myllyä, joten olettaen, että kodin mediaanihinta on 606 000, verolasku kasvaisi vähintään noin 2400/vuosi, jos Denver jatkaa arvonnousuaan, mikä on todennäköistä, että luku on lähempänä 3000/vuosi ikuisesti!
Kiinteistöverot nousevat, pitäkää kiinni kiinteistöistöstänne!
Olen ihmeissäni halusta suuriin veronkorotuksiin nykyisessä taloudellisessa suhdannevaiheessa. On hieman ironista, että Denverissä hyväksyttiin massiivisia veronkorotuksia, mukaanlukien yksi, jolla rahoitetaan asumista. Korkeammat veroprosentit syrjäyttävät monia äänestäjiä, joita yritetään auttaa asumisella! Kun kiinteistöverot nousevat, myös vuokra- ja asuntolainamaksujen on noustava, koska asukkaiden on maksettava lisääntyneet verot. Tehdäänpä nopea laskelma siitä, mitä vuosi 2021 tuo tullessaan kaikkien verolaskulle.
Muistutettakoon, että kiinteistöt arvioidaan uudelleen joka pariton vuosi, joten vuodet 2021 ja 2023 ovat uudelleenarviointivuosia.Useimmilla osavaltion alueilla on viime vuosina tapahtunut valtavaa arvonnousua, ja tämä arvonnousu näyttäisi jatkuvan Denverissä ja vuoristokylpyläyhteisöissä. Tein kaksi skenaariota, joista toinen koskee mediaaniasuntoa etualueella (ei Denverin piirikunnassa) ja toinen Denverin piirikunnassa ottaen huomioon uudet kiinteistöveroaloitteet:
Vaikuttavatko veronkorotukset kiinteistöjen arvoihin?
Jossain vaiheessa suuret kiinteistöverot alkavat vaikuttaa kiinteistöjen arvoihin, koska lainanottajat tarvitsevat entistä enemmän tuloja voidakseen saada lainaa (verot ja vakuutukset sisältyvät asuntolainan maksulaskelmaan).
Tulot eivät nouse läheskään yhtä nopeasti kuin kiinteistöjen arvonnousu ja verot, joten yhä harvemmalla on varaa taloon.
Monissa liikekiinteistöissä myös verot nousevat ja nämä veronkorotukset joudutaan siirtämään vuokralaisille.
Huomaa, että veronkorotukset eivät vaikuta vain kiinteistöjen omistajiin, vaan kaikki, jotka maksavat vuokraa, näkevät myös korkeammat vuokrat, kun veronkorotukset siirtyvät myös asuinkiinteistöihin.
Yksi Coloradon arvonnousun suurimmista ajureista on korkeampikustannuksisilta rannikkoseuduilta, kuten Kaliforniasta tai New Yorkista, muuttaneiden määrä. Usein he lähtevät näiltä alueilta suurten kiinteistö- ja tuloverolaskujen vuoksi.
Kun Colorado jatkaa verotuksen nousujohteisuuttaan, se liittyy pian kalliiden kaupunkien rannikkokaupunkien kerhoon ja jossain vaiheessa se näkee enemmän muuttoa ulos kuin sisään, kun ihmiset muuttavat seuraavaan nousevaan ja tulevaan kaupunkiin, jossa on alhaisemmat verot.
Milloin tämä tapahtuu, on kenenkään arvaus, mutta Gallagher-muutoksen kumoamisen ja verojen nopean nousun myötä se tapahtuu ennemmin ennemmin kuin myöhemmin.
Glen Weinberg on COO/ VP Fairview Commercial Lending. Glen on julkaistu asiantuntijana kovan rahan luotonannossa, kiinteistöjen arvioinnissa, rahoituksessa ja monissa muissa kiinteistöalan aiheissa Bloombergissä, Businessweekissä, Colorado Real Estate Journalissa, National Association of Realtors Magazine -lehdessä, The Real Deal -kiinteistöuutisissa, ColoradoBizissä, The Denver Postissa, Scotsmanin asuntolainameklarin oppaassa, Mortgage Professional America -lehdessä ja monissa muissa valtakunnallisissa julkaisuissa.