Hvis du ejer en virksomhed og ønsker at udvide eller renovere, har du sandsynligvis brug for at få et lån til erhvervsejendomme. Disse lån er meget forskellige fra andre typer af lån til små virksomheder og fungerer mere på samme måde som et boliglån.
- Commercielle realkreditlån forklaret
- Typer af kommercielle realkreditlån
Commercielle ejendomslån forklaret
Som når du køber et hus og optager et realkreditlån, kan du også optage et realkreditlån, når du køber erhvervsejendom. Med erhvervsejendomslån kan virksomheder købe eller renovere ejendomme og finansiere dette gennem et lån. De fleste lån til erhvervsejendomme kræver, at ejendommen er ejerbolig, hvilket betyder, at virksomheden fysisk skal bo i mindst 51 % af bygningen. Hvis ejendommen ikke vil være overvejende ejet, kan låntagerne i stedet søge efter et lån til investeringsejendomme.
Disse lån kan bruges af en række virksomheder til at finansiere forskellige typer af ejendomme, herunder: kontorbygninger, butiks- eller indkøbscentre, lejlighedsbygninger, hoteller, restauranter eller industribygninger. Afhængigt af hvilken type ejendom der finansieres, og hvilken långiver der anvendes, kan vilkår og satser på disse lån variere meget (se vores guide om gennemsnitlige satser for lån til erhvervsejendomme for at få en bedre idé). F.eks. kan udbetalinger på erhvervsejendomme svinge fra 10 % til 50 % eller mere, med tilbagebetalingstider så korte som fem år og så lange som 25 år. Nogle lån er fuldt ud amortiseret, mens andre kan have rentebetalinger med en sidste ballonbetaling i slutningen af løbetiden. Rentesatserne kan være faste eller variable.
Typer af lån til erhvervsejendomme
Der findes en række forskellige lån til erhvervsejendomme, lige fra banklån til SBA-lån til brolån. Vi tager et kig på nogle af disse muligheder nedenfor.
Traditionelle kommercielle realkreditlån
De fleste banker og andre långivere tilbyder kommercielle ejendomslån til en række forskellige ejendomme, herunder kontorbygninger, industribygninger, flerfamilieenheder og butikscentre. I de fleste tilfælde skal ejendommen være ejerbolig.
Som et boliglån vil det kommercielle lån være sikret ved den ejendom, der købes. Ud over det varierer vilkårene meget afhængigt af långiveren. Nogle banker yder lån med fuld amortisering med lange løbetider på op til 25 år og en belåningsgrad på op til 80 %. Andre banker kan tilbyde rentelån med en løbetid på 10 år og en belåningsprocent på 65 %. Generelt er det dog sværere at kvalificere sig til et traditionelt realkreditlån end andre typer lån til erhvervsejendomme. Bankerne ønsker at se låntagere med god personlig kredit, en stærk forretning og en lav gældsbetjeningsdækningsgrad. Rentesatserne ligger normalt inden for et par procentpoint af en prime rate, f.eks. Wall Street Journal (WSJ) Prime Rate.
SBA 7(a) Loan
S Small Business Administration’s flagskibslån, 7(a) lånet, kan bruges til køb af jord eller bygninger, opførelse af ny ejendom eller renovering af eksisterende ejendom, forudsat at ejendommen vil blive beboet af ejeren. Gennem dette program kan du låne op til 5 millioner dollars gennem en SBA-affilieret långiver. De maksimalt tilladte rentesatser for programmet er baseret på WSJ Prime Rate plus en margen på et par procentpoint. Rentesatserne kan være faste, variable eller en kombination af de to. Tilbagebetalingsfristerne for 7(a)-lån, der anvendes til fast ejendom, kan gå op til 25 år. Disse lån er fuldt amortiseret, hvilket betyder, at hver månedlig betaling vil være den samme, indtil lånet er betalt af.
SBA 504-lån
Bortset fra 7(a)-programmet tilbyder SBA lån specifikt til ejerboliger eller køb af langsigtet udstyr. Disse lån, kaldet 504-lån, består faktisk af to forskellige lån: et fra et Certified Development Company (CDC) på op til 40 % af lånebeløbet og et fra en bank på 50 % eller mere af lånebeløbet. Som låntager er du ansvarlig for at lægge mindst 10 % som udbetaling. CDC-delen af lånet kan være på op til 5 til 5,5 millioner dollars, hvilket betyder, at hele det finansierede projekt kan være på op til 10 millioner dollars eller mere. Du bør tilstræbe at finansiere mindst 350.000 USD gennem et 504-lån.
Rentesatserne på CDC-lånene er baseret på det amerikanske finansministeriums renter og er faste, når du får lånet. I løbet af 2017 har disse renter svinget mellem 4 % og 5 %. Rentesatserne på banklånet er typisk variable. Hvis du bruger lånet til at købe fast ejendom, er den maksimale løbetid 20 år. Ligesom 7(a)-lånene er disse lån fuldt amortiseret.
Conduit/CMBS-lån
Conduit-lån er kommercielle realkreditlån, der samles og sælges til investorer på et sekundært marked. Fordi disse lån er securitiserede, opfører de sig lidt anderledes end et traditionelt lån til erhvervsejendomme. De vigtigste forskelle vedrører forudbetaling og låneadministration samt den fleksibilitet, du har i forbindelse med forhandling af lånevilkår. Det mindste beløb, som de fleste conduit-långivere vil finansiere, er mellem 1 og 3 mio. dollars. De fleste conduit-lån har en løbetid på fem til 10 år med 20-30 års afdragsperioder. Det betyder, at hver månedlig betaling vil være den samme indtil en sidste ballonbetaling i slutningen af lånets løbetid. Rentesatserne på conduit-lån er normalt faste og lavere end renten på et traditionelt realkreditlån.
Commercielle brolån
Som navnet antyder, bruges brolån til at “bygge bro”, indtil der kan sikres langsigtet finansiering til den kommercielle ejendom. I nogle tilfælde vil den långiver, der yder det langsigtede lån, også yde et brolån på ejendommen. De fleste brobygningslån har meget korte løbetider, typisk mellem seks måneder og to år, og mange af dem er ikke amortiserede (dvs. rentebetalinger med en ballonbetaling til sidst). Rentesatserne på brolån er et par procentpoint højere end den gældende markedsrente.
Hvor let det er at kvalificere sig til et brolån, afhænger af långiveren. De fleste långivere har ikke en ensartet fremgangsmåde, men vurderer i stedet den unikke situation, der er tale om. På grund af dette vil mange låntagere bruge et brolån til at renovere en ejendom, der ikke ville kvalificere sig til et traditionelt realkreditlån, før de sælger den eller får langsigtet finansiering. En anden fordel ved brolån er det relativt lave krav om udbetaling – normalt mellem 10 % og 20 %. Til sammenligning kræver mange traditionelle kommercielle realkreditlån en udbetaling på 20-35 %. Bridge-lån lukkes også hurtigere end konventionelle ejendomslån.
Soft- og hard money-lån
Hard money-lån minder meget om bridge-lån, med de primære forskelle er, at de fleste hard money-lån ydes af private virksomheder, og der er højere krav om udbetaling. Ligesom brolån har hard money-lån korte løbetider, højere rentesatser og rene rentebetalinger. De er også lettere at kvalificere sig til og hurtigere at finansiere end et traditionelt realkreditlån. I mange tilfælde kan de finansieres hurtigere end et brolån.
Soft money-lån er en hybrid mellem et hard money-lån og et traditionelt realkreditlån. I modsætning til hard money-långivere vil soft money-långivere lægge større vægt på din kreditværdighed og styrken af din ansøgning. Det betyder, at du får en lavere rente, lavere udbetaling og længere løbetid end med et hard money-lån. Ligesom hard money-lån er soft money-lån også hurtige at lukke. De kan være en god mulighed for låntagere, der har brug for at komme hurtigt videre med en ejendom, men som ikke ønsker at betale de høje renter, der følger med et hard money- eller brolån.