Når en købsaftale eller kontrakt om fast ejendom er gennemført, og vilkårene er accepteret af begge parter, er det et fuldstændigt og bindende dokument. Hvis det skulle blive nødvendigt at ændre noget aspekt af de tidligere aftalte vilkår, udarbejdes der et tillæg. Det er et dokument, der foretager en ændring af den ratificerede kontrakt.
Vejendomsmæglere skal være sikre på ikke at forveksle dette med et addendum.
Ændringer til ejendomskontrakter
Alle er normalt ret glade, når køber og sælger underskriver den kontrakt om købstilbud. Prisen er beseglet, og det er på vej til lukning. Ejendomsmægleren tænker på provisionen. Køberne visualiserer deres møbler i boligen. Sælgeren tæller sine penge. Men det er ikke en afsluttet aftale, før den er afsluttet og finansieret.
Eksempel: En køber og sælger er enige om at købe et stykke ejendom, og kontrakten er underskrevet af alle parter. Senere er det nødvendigt at flytte afslutningsdatoen for at give mulighed for en forsinket undersøgelse. Det vil kræve, at afslutningsdatoen i den oprindelige aftale ændres.
Langt hen ad vejen til afslutningen kan der være bump på vejen. Nogle kan være relativt små, men andre kan være mulige deal-killers.
- Vurdering: Vurderingsmanden kommer ind med en værdi under den aftalte salgspris. Det kan være en stor en. Det kan være et lille beløb, der let kan aftales for sælger til at sænke prisen eller for køber til at hæve sin udbetaling for at få lånebeløbet på linje. Hvis det er et betydeligt beløb, finder der en anden forhandling sted. Hvis det er løst, skal der udføres og underskrives et tillæg, der justerer kontraktvilkårene i overensstemmelse hermed.
- Lånetype: Antag, at køberen havde planlagt at købe boligen med et konventionelt realkreditlån og samtidig lægge 20 % ned. Nu finder de ud af, at de kan få et FHA-lån med en lavere udbetaling, eller i det mindste er de ret sikre på, at de kan. Det vil også tage længere tid. Ændringen kan i dette tilfælde dække de to punkter, ændringen af lånetypen og forlængelsen af afslutningsdatoen ud i tid.
- At få det boblebad: Det bærbare spabad var ikke inkluderet i salget. I forbindelse med forhandlingerne om reparationer er køberne imidlertid villige til at se bort fra udskiftning af nogle revnede vinduesskærme og et par ødelagte vinduesruder, men de vil nu have det boblebad. Du gættede det, det er en ændring.
- Pantet er ikke godkendt “as-is”: Antag, at køberen havde forventet at få boligen med 10 % i udbetaling, men långiveren tjekkede alle kredit- og indkomst-/udgiftstal og besluttede, at de ikke kunne kvalificere køberen til dette lån. Køberne er nødt til at komme med mere til en udbetaling. De har måske det eller er i stand til at skaffe det, men det vil tage tid. Endnu en sag om en ændring, der forlænger afslutningen.
- Forladt hegn griber ind: Dette er en reel sag, da det er sket for mig som køber i et landområde, f.eks. i et landområde. Undersøgelsen viste et gammelt hegn, der var temmelig nedfaldet, men det blev nævnt og blev således en undtagelse til dækning i titelforsikringsbindet. Det var ikke noget stort problem, da jeg kunne fjerne det senere, og så ville det ikke dukke op, når jeg solgte på et tidspunkt. Jeg ønskede dog heller ikke, at der senere skulle dukke en fordring på det stykke jord op. Så vi lavede en ændring, og sælgeren fik den fjernet inden lukningen, og den blev fjernet fra undtagelserne i binderen.
Punktet her er, at det ikke er en aftale, før den er lukket og finansieret. Der kan dukke en række ting op i transaktionsprocessen, som kræver ændring af vilkårene i aftalen mellem køber og sælger. Som regel bliver det håndteret, men husk disse ændringer.