Quando un accordo di acquisto immobiliare o un contratto viene eseguito, e i termini sono accettati da entrambe le parti, è un documento completo e vincolante. Se si rendesse necessario cambiare qualsiasi aspetto dei termini precedentemente concordati, viene preparato un emendamento. Si tratta di un documento che apporta un cambiamento al contratto ratificato.
Gli agenti immobiliari devono essere sicuri di non confondere questo con un Addendum.
Modifiche ai contratti immobiliari
Tutti di solito è abbastanza felice quando l’acquirente e il venditore firmare il contratto di offerta di acquisto. Il prezzo è sigillato, ed è sulla strada per la chiusura. L’agente sta pensando alla commissione. Gli acquirenti stanno visualizzando i loro mobili nella casa. Il venditore sta contando i suoi soldi. Ma non è un affare concluso fino a quando la chiusura è completata ed è finanziata.
Esempio: Un compratore e un venditore sono d’accordo sull’acquisto di un pezzo di proprietà, e il contratto viene firmato da tutte le parti. Più tardi, la data di chiusura deve essere spostata per consentire un sondaggio in ritardo. Ciò richiederebbe che la data di chiusura nell’accordo originale sia modificata.
Lungo la strada verso la chiusura, ci possono essere urti sulla strada. Alcuni possono essere relativamente minori, ma altri possono essere possibili deal-killers.
- Appraisal: Il perito arriva con un valore inferiore al prezzo di vendita concordato. Può essere una grossa cifra. Può essere un piccolo importo, facilmente concordato per il venditore di abbassare il prezzo o per l’acquirente di aumentare il loro acconto per ottenere l’importo del prestito in linea. Se si tratta di un importo significativo, allora ha luogo un’altra negoziazione. Se si risolve, deve essere eseguito e firmato l’emendamento che regola i termini del contratto di conseguenza.
- Tipo di prestito: Supponiamo che l’acquirente abbia pianificato l’acquisto della casa con un mutuo convenzionale, mettendo il 20% in meno. Ora, scopre che può ottenere un prestito FHA con un acconto più basso, o almeno è abbastanza sicuro di poterlo fare. Ci vorrà anche più tempo. L’emendamento, in questo caso, può coprire i due punti, il cambiamento del tipo di prestito e l’estensione della data di chiusura nel tempo.
- Ottenere quella vasca calda: La vasca idromassaggio portatile non era inclusa nella vendita. Tuttavia, nel processo di negoziazione delle riparazioni, gli acquirenti sono disposti a trascurare la sostituzione di alcune zanzariere strappate e di alcuni vetri rotti, ma ora vogliono la vasca idromassaggio. Avete indovinato, è una modifica.
- Il mutuo non è approvato “così com’è”: Supponiamo che l’acquirente si aspettasse di ottenere la casa con il 10% in meno, ma il prestatore ha controllato tutti i numeri del credito e del reddito/spese e ha deciso che non poteva qualificare l’acquirente per quel prestito. Gli acquirenti hanno bisogno di venire con più per un acconto. Potrebbero averlo o essere in grado di ottenerlo, ma ci vorrà del tempo. Un altro caso per un emendamento che estende la chiusura.
- La recinzione abbandonata invade: Questo è un caso reale, dato che mi è successo come acquirente in una zona rurale, per esempio. Il sondaggio ha rivelato un vecchio recinto che era praticamente caduto, ma è stato menzionato e quindi è diventato un’eccezione alla copertura nel raccoglitore dell’assicurazione sul titolo di proprietà. Non era un grosso problema, dato che potevo rimuoverlo più tardi, e quindi non sarebbe apparso quando ho venduto ad un certo punto. Tuttavia, non volevo nemmeno che qualche rivendicazione su quel pezzo di terra venisse fuori in seguito. Così, abbiamo fatto un emendamento, e il venditore l’ha fatto rimuovere prima della chiusura, ed è stato rimosso dalle eccezioni del raccoglitore.
Il punto qui è che non è un affare finché non si chiude e i fondi. Ci può essere una serie di cose che vengono fuori nel processo di transazione che richiede di cambiare i termini dell’accordo tra acquirente e venditore. Di solito, viene gestito, ma ricordatevi di questi emendamenti.