În momentul în care un acord sau un contract de achiziție imobiliară este executat, iar termenii sunt acceptați de ambele părți, acesta este un document complet și obligatoriu. În cazul în care devine necesar să se modifice orice aspect al termenilor conveniți anterior, se întocmește un amendament. Acesta este un document care aduce o modificare la contractul ratificat.
Agenții imobiliari trebuie să se asigure că nu confundă acest lucru cu un Addendum.
Amendamente la contractele imobiliare
Toată lumea este, de obicei, destul de fericită atunci când cumpărătorul și vânzătorul semnează acel contract de ofertă de cumpărare. Prețul este pecetluit și este pe cale să se încheie. Agentul se gândește la comision. Cumpărătorii își vizualizează mobila în casă. Vânzătorul își numără banii. Dar, nu este o afacere încheiată până când acea încheiere nu este finalizată și nu este finanțată.
Exemplu: Un cumpărător și un vânzător sunt de acord cu achiziționarea unei proprietăți, iar contractul este semnat de toate părțile. Ulterior, data închiderii trebuie să fie mutată pentru a permite o expertiză întârziată. Aceasta ar necesita ca data de încheiere din contractul inițial să fie modificată.
În drumul spre încheiere, pot apărea hopuri pe drum. Unele pot fi relativ minore, dar altele pot fi posibile „deal-killers”.
- Evaluare: Evaluatorul vine cu o valoare sub prețul de vânzare convenit. Aceasta poate fi una mare. Poate fi o sumă mică, ușor de convenit pentru ca vânzătorul să scadă prețul sau pentru ca cumpărătorul să își mărească avansul pentru a alinia suma împrumutului. Dacă este o sumă semnificativă, atunci are loc o altă negociere. Dacă se rezolvă, trebuie executat și semnat amendamentul care ajustează termenii contractului în consecință.
- Tipul de împrumut: Să presupunem că cumpărătorul plănuia să cumpere casa cu un credit ipotecar convențional, punând un avans de 20%. Acum, descoperă că poate obține un împrumut FHA cu un avans mai mic, sau cel puțin este destul de sigur că poate. Va dura, de asemenea, mai mult timp. Amendamentul, în acest caz, poate acoperi cele două puncte, schimbarea tipului de împrumut și prelungirea datei de încheiere în timp.
- Obținerea acelui jacuzzi: Cada cu hidromasaj portabilă nu a fost inclusă în vânzare. Cu toate acestea, în procesul de negociere a reparațiilor, cumpărătorii sunt dispuși să treacă cu vederea înlocuirea unor ecrane de ferestre rupte și a câtorva geamuri sparte, dar acum vor acel jacuzzi. Ați ghicit, este un amendament.
- Ipoteca nu este aprobată „așa cum este”: Să presupunem că cumpărătorul se aștepta să obțină locuința cu un avans de 10%, dar creditorul a verificat toate cifrele de credit și de venituri/cheltuieli și a decis că nu îl poate califica pe cumpărător pentru acel împrumut. Cumpărătorii trebuie să vină cu o sumă mai mare pentru avans. S-ar putea să o aibă sau să o poată obține, dar va fi nevoie de timp. Un alt caz pentru un amendament care prelungește închiderea.
- Gard abandonat încalcă: Acesta este unul real, deoarece mi s-a întâmplat acest lucru în calitate de cumpărător într-o zonă rurală, de exemplu. Sondajul a scos la iveală un gard vechi care era destul de mult căzut, dar a fost menționat și astfel a devenit o excepție de acoperire în dosarul de asigurare a titlului de proprietate. Nu a fost o mare problemă, deoarece puteam să îl îndepărtez mai târziu, iar apoi nu ar fi apărut la un moment dat când am vândut. Cu toate acestea, nu am vrut nici să apară mai târziu vreo pretenție față de acea bucată de teren. Așa că am făcut un amendament, iar vânzătorul a făcut să fie eliminată înainte de închidere și a fost eliminată din excepțiile din dosar.
Ideea aici este că nu este o afacere până când nu se închide și nu se finanțează. Pot apărea o serie de lucruri în procesul de tranzacție care necesită modificarea termenilor acordului dintre cumpărător și vânzător. De obicei, se rezolvă, dar nu uitați aceste modificări.
.