In etwa der Hälfte der von mir durchgeführten Abwicklungen hält mich ein Verkäufer an und sagt: „Der Rückzahlungsbetrag ist zu hoch, ich schulde weniger, als angegeben ist.“ Das liegt daran, dass der Verkäufer den Hypothekensaldo mit dem Rückzahlungsbetrag verwechselt.
Der Hauptsaldo ist die verbleibende Restschuld des Kredits. Dieser wird in den monatlichen Abrechnungen des Kreditgebers ausgewiesen und ist verfügbar, wenn Sie Ihren Kreditgeber anrufen oder online nachsehen. Bei einem Darlehen mit Vollamortisation wird ein Teil Ihrer monatlichen Zahlung jeden Monat für die Tilgung verwendet.
Eine Tilgungsrate ist der Betrag, der an einem bestimmten Tag für die Rückzahlung des Darlehens fällig wird. Beachten Sie, dass die Zinsen für eine herkömmliche Hypothek täglich anfallen*. Beachten Sie auch, dass eine Hypothek im Nachhinein gezahlt wird – die monatliche Zahlung gilt für die Zinsen des Vormonats.
Wenn Sie also am 1. April eine Zahlung leisten, zahlen Sie die Zinsen für das Darlehen vom 1. März bis zum 31. März. Wenn Sie den Kredit am 10. April abschließen und die Zahlung am 1. April bereits geleistet haben, schulden Sie also noch die Zinsen vom 1. April bis zum Tag der Rückzahlung.
Typischerweise wird ein Puffer gewählt, damit genügend Mittel für die Rückzahlung des Kredits vorhanden sind. Der Betrag, der dem Kreditgeber im obigen Szenario vorgelegt wird, ist also wahrscheinlich: Hauptsaldo + vom 1. April bis zum 13. April fällige Tageszinsen gleich Rückzahlung der Hypothek.
Der Grund für den Puffer ist nicht, Sie um Geld zu betrügen, auch wenn es sich sicher so anfühlt. Es soll sicherstellen, dass es bei der Rückzahlung des Kredits nicht zu einem Engpass kommt. In unserem Szenario erhält der Verkäufer, vorausgesetzt, dass alles rechtzeitig abgeschlossen wurde, zwei bis drei Tage der zu viel gezahlten Zinsen vom Kreditgeber zurück.
Wie bestimmen Sie also Ihren Rückzahlungsbetrag?
Das Grundbuchamt wird ein Auszahlungsschreiben von Ihrem Hypothekenkreditgeber anfordern, um den genauen Auszahlungsbetrag zu erfahren.
Was ist, wenn Sie versuchen, einen Kostenvoranschlag zu erstellen, und eine Zahl benötigen?
Sie können jederzeit Ihren Kreditgeber anrufen und von ihm telefonisch eine Auszahlungsrechnung erhalten. Einige Kreditgeber berechnen den Rückzahlungsbetrag auch online. Denken Sie nur daran, ein paar Tage bis zum Abschlussdatum einzuplanen, damit Sie einen Puffer haben.
Aber für die meisten Schätzungen reicht dieser Trick aus: Nehmen Sie Ihren Hauptsaldo und addieren Sie dazu eine monatliche Zahlung. Unter der Annahme, dass Sie Ihre Zahlungen pünktlich leisten, sollte diese Zahl immer etwas höher sein als Ihre tatsächliche Rückzahlung, aber zumindest überschätzen Sie auf diese Weise den Betrag, anstatt ihn zu unterschätzen, was normalerweise der Fall ist, wenn Sie den Hauptsaldo als Rückzahlungsbetrag verwenden.
* Die Zinsen für eine FHA-Hypothek fallen monatlich an. Daher werden die Zinsen immer bis zum Ende des Monats geschuldet. Für die Berechnung einer geschätzten Rückzahlung gilt jedoch dasselbe Konzept: Nehmen Sie den Kapitalsaldo und addieren Sie eine monatliche Hypothekenzahlung, um eine geschätzte Rückzahlung zu erhalten.