Wenn Sie sich entschließen, ein Hausverbesserungsprojekt in Angriff zu nehmen, verbringen Sie wahrscheinlich viel Zeit damit, über Stil und Farbe nachzudenken und darüber, ob Sie einen Bauunternehmer oder Architekten beauftragen müssen. Aber vergessen Sie nicht einen weiteren, besonders wichtigen Schritt: Die Klärung der Frage, ob Sie eine Baugenehmigung von Ihrer Stadt oder Ihrem Landkreis benötigen.
Was ist eine Baugenehmigung?
Baugenehmigungen sind schriftliche Genehmigungen, die von einer Stadt oder einem Landkreis für den Bau eines Projekts erteilt werden. Sie sind für die meisten Bau- oder Umbauprojekte erforderlich, um die Sicherheit der Arbeiten und die Einhaltung der Bau-, Konstruktions- und Raumordnungsvorschriften zu gewährleisten. Der genaue Ablauf ist zwar von Ort zu Ort unterschiedlich, aber die typischen Schritte zur Erlangung einer Genehmigung sind:
- Ausfüllen eines Genehmigungsantrags.
- Vorbereitung eines Lageplans für das Projekt. Wenn Ihr Projekt umfangreich ist, müssen Sie wahrscheinlich einen Architekten oder einen anderen Fachmann damit beauftragen, das Projekt so zu zeichnen, wie es gebaut werden soll (um zu zeigen, dass es den Bau- und Zonenvorschriften entspricht).
- Terminvereinbarung für die Plangenehmigung. Es kann sein, dass Sie die Genehmigung persönlich bei einer „Vor-Ort-Prüfung“ erhalten. Es kann aber auch sein, dass die Stadt mehrere Tage oder Wochen braucht, um die Pläne zu prüfen. Das Verfahren kann sich noch weiter in die Länge ziehen, wenn die Stadt Korrekturen und Überarbeitungen verlangt.
- Erteilung der Genehmigung. In Fällen, in denen eine Genehmigung erforderlich ist, müssen Sie diese einholen, bevor Sie auf Ihrem Grundstück bauen.
- Planen Sie Inspektionen. Während Sie bauen, müssen Sie während des gesamten Prozesses Inspektionen einplanen, damit die Stadt überprüfen kann, ob Sie gemäß Ihren Plänen handeln.
- Schließen Sie Ihr Projekt ab und holen Sie die endgültige Genehmigung der Stadt ein.
Projekte, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist
Nicht alle Bauvorhaben erfordern eine Baugenehmigung. Ob Ihr Projekt eine Genehmigung benötigt, hängt davon ab, was die örtliche Bauordnung vorschreibt. Jede Gemeinde hat ihre eigenen Vorschriften, die wiederum eigene Genehmigungsanforderungen enthalten. Die Vorschriften spiegeln in der Regel regionale Gegebenheiten wider. In Florida z. B. können sich die Bauvorschriften auf Sicherheitsaspekte konzentrieren, die durch Feuchtigkeit und Hitze verursacht werden. In ländlichen Regionen, die anfällig für Waldbrände sind, können die Bauvorschriften strenge Anforderungen an den Brandschutz enthalten.
Die Projekte, für die am ehesten eine Genehmigung erforderlich ist, sind solche, die die Struktur oder die Nutzung eines Gebäudes verändern oder zu unsicheren Arbeitsbedingungen führen können. Zum Beispiel benötigen Sie wahrscheinlich eine Baugenehmigung, um:
- Wände hinzuzufügen oder zu entfernen
- die Nutzung eines Raumes zu ändern (z.B. eine Garage in ein Wohnzimmer umzuwandeln)
- die Rohrleitungen in Ihrem Haus zu ändern
- das Dach Ihres Hauses neu zu decken, oder
- einen Teil Ihres Hauses abzureißen.
Für Projekte, für die normalerweise keine Genehmigung erforderlich ist, gibt es folgende Möglichkeiten:
- Neustreichen des Hauses
- Hinzufügen von Küchenschränken
- Ersetzen bestimmter Küchengeräte
- Neuasphaltieren der Einfahrt
- Verlegen von Bodenbelägen oder
- Errichten eines kleinen Zauns.
Abhängig vom Umfang Ihres Projekts benötigen Sie neben der Baugenehmigung möglicherweise auch spezielle Systemgenehmigungen, wie z. B. Genehmigungen für Elektro-, Sanitär- oder mechanische Anlagen. So benötigen Sie beispielsweise eine Sanitärgenehmigung, wenn Sie einen unterirdischen Rasensprenger installieren möchten. Oder Sie benötigen eine mechanische Genehmigung, um eine zentrale Klimaanlage zu installieren.
Die einzige Möglichkeit, herauszufinden, ob Ihr Projekt eine Genehmigung benötigt, ist, sich an Ihr städtisches Bau- und Genehmigungsamt zu wenden. Die meisten haben Informationen online, die Sie überprüfen können. Sie sind auch daran gewöhnt, Fragen telefonisch oder persönlich zu beantworten, also zögern Sie nicht, sich an sie zu wenden, um die Antworten zu erhalten, die Sie brauchen.
Wer besorgt die Genehmigung?
Wenn Sie einen Bauunternehmer für Ihr Projekt beauftragt haben, ist es üblich, dass der Bauunternehmer die Genehmigung besorgt – oder, im Fachjargon, „einholt“. Das ist eine gute Idee, denn in der Regel ist derjenige, der die Genehmigung einholt, dafür verantwortlich, dass die Bauarbeiten den Vorschriften entsprechen.
Wenn Sie die Genehmigung einholen, gelten Sie (zumindest in den Augen der Stadt) als Bauunternehmer und haften, wenn es ein Problem mit der Konstruktion gibt. Außerdem sind Bauunternehmer häufig mit dem Verfahren und den städtischen Inspektoren vertraut. Die bereits bestehenden Beziehungen des Bauunternehmers zur Stadt können sich zu Ihrem Vorteil auswirken.
Wenn Ihr Bauunternehmer hingegen nach Stunden abrechnet, können Sie Geld sparen, wenn Sie die Genehmigungsunterlagen selbst ausfüllen und einreichen. Anhand des Umfangs und der Komplexität Ihres Projekts können Sie entscheiden, wie Sie am besten mit der Stadt zusammenarbeiten und eine Genehmigung einholen.
Was ist, wenn ich auf eine Genehmigung verzichte?
Wenn Ihr Projekt eine Genehmigung erfordert, holen Sie eine Genehmigung ein. Wenn Sie mit einem Bauunternehmer zusammenarbeiten, der Ihnen vorschlägt, diesen Schritt zu überspringen, sollten Sie in Erwägung ziehen, einen anderen Bauunternehmer zu beauftragen.
So umständlich das Verfahren auch sein mag, ist es doch besser, als sich mit der Stadt auseinanderzusetzen, wenn diese herausfindet, dass Sie eine Genehmigung benötigen, aber keine haben. Die Stadt könnte Sie zwingen, eine Genehmigung einzuholen, und die Gebühren für die Genehmigung verdoppeln oder verdreifachen. Sie kann auch Ihr Projekt stoppen oder von Ihnen verlangen, dass Sie Ihre Arbeit abreißen (z. B. eine Wand entfernen, um zu sehen, was dahinter ist), wenn es Zweifel daran gibt, ob die Arbeit gemäß den Bauvorschriften ausgeführt wurde. Kurz gesagt, das Risiko ist es nicht wert. Weitere Informationen zur Einholung einer Genehmigung nach Abschluss der Bauarbeiten finden Sie unter „Entdeckung unerlaubter Bauarbeiten beim Verkauf Ihres Hauses“.