Ein Multiple Listing Service ist eine Marketing-Datenbank, die von einer Gruppe kooperierender Immobilienmakler eingerichtet wurde. Sie stellt genaue und strukturierte Daten über zum Verkauf stehende Immobilien bereit und ist außerdem ein Mechanismus, mit dem Makler, die ihre Objekte zum Verkauf anbieten, den Maklern, die Käufer vermitteln, eine Entschädigung anbieten können.
Jeder Multiple Listing Service hat seine eigenen Regeln und Verfahren, die sich jedoch im Allgemeinen an den von der National Association of Realtors veröffentlichten Vorschriften orientieren. Multiple Listing Services sind zum wichtigsten Instrument für die überwiegende Mehrheit der Immobilientransaktionen geworden, weil sie strenge Datenkriterien verwenden und Regeln für das Angebot von Entschädigungen an andere Makler vorsehen.
Was ist ein Multiple Listing Service?
Bereits in den 1800er Jahren trafen sich Immobilienmakler in ihren lokalen Organisationen, um Informationen auszutauschen und Geschäfte gegen eine Entschädigung auszuhandeln, wenn ein Makler einem anderen einen Käufer vermittelt. Diese Zusammenkünfte waren die ersten bekannten „MLS“-Initiativen. Sie entwickelten sich im Laufe der Jahre zu gedruckten Listen und Vereinbarungen, dann übernahmen Elektronik und Internet das Ruder und erleichterten den gesamten Prozess unendlich.
Die Begriffe „MLS“ oder „Multiple Listing Service“ bezeichnen kein einziges Netzwerk. Es gibt zahlreiche Netzwerke im ganzen Land. Es gibt keine genaue Zählung aller MLS-Organisationen in den USA, da sie ständig fusionieren und sich auflösen.
- Akronym: MLS
Wie funktioniert ein Multiple Listing Service?
Makler in einem Marktgebiet schließen sich einem MLS an, um mit anderen Maklern Informationen über zum Verkauf stehende Immobilien auszutauschen. Es handelt sich um ein hocheffizientes System, da jeder Makler möchte, dass möglichst viele andere Makler von seinen Angeboten erfahren, damit sie Käufer vermitteln können, die sich für die Immobilien interessieren.
In den MLS-Vorschriften ist normalerweise festgelegt, dass die Makler den Prozentsatz der Maklerprovision angeben müssen, der vom Verkäufer für jedes Angebot gezahlt wird. Diesen Betrag teilen sie mit einem anderen Maklermitglied, das einen erfolgreichen Käufer vermittelt.
MLS-Mitglieder, die sich nicht an die Struktur- und Inhaltsregeln des Dienstes halten, können mit einer Geldstrafe belegt werden.
Technisch gesehen stehen diese Informationen nur den teilnehmenden Maklern zur Verfügung, aber sie sind in der Regel großzügig bei der Weitergabe. Sie stellen sie der Öffentlichkeit kostenlos zur Verfügung, weil ihr Einkommen davon abhängt, dass sich ihre Angebote herumsprechen. Einige Informationen werden jedoch zur Sicherheit der Verkäufer unter Verschluss gehalten, wie z. B. persönliche und geschützte Informationen und die Angabe, ob das Haus leer steht.
For sale by owner properties – „FSBO“-Verkäufer – können das Nachsehen haben, wenn sie ihre Häuser nicht wie Makler automatisch in ein MLS eintragen lassen können. Viele Makler und Online-Dienste nehmen sie jedoch gegen eine Gebühr in ihr Verzeichnis auf.
Anforderungen an Multiple Listing Services
MLS-Datenbanken gelten als die genauesten, was Immobilienangaben im Internet oder anderswo angeht. Neue Inserate müssen innerhalb eines bestimmten Zeitraums eingegeben werden. Es können Geldstrafen verhängt werden, wenn ein Mitglied die vollständigen Angebotsdaten nicht innerhalb der Frist eingibt. Dies ist in der Regel 24 bis 48 Stunden nach Unterzeichnung des Angebotsvertrags der Fall.
MLS-Verbände achten auf ein hohes Maß an Genauigkeit bei den eingegebenen Informationen, von der Quadratmeterzahl bis zu Wegbeschreibung und Standort. Auch die Anzahl und Qualität der beigefügten Fotos sind oft vorgeschrieben, obwohl die genauen Kriterien dieser Anforderung variieren können.
Beschwerden und Streitigkeiten
MLS-Organisationen schreiben normalerweise Schlichtung, Schiedsverfahren oder beides für Streitigkeiten zwischen Mitgliedern vor. Jedes lokale MLS hat einen Ethikausschuss, der Beschwerden von Mitgliedern über andere Mitglieder entgegennimmt. Der Ausschuss hört sich beide Seiten der Streitigkeiten an und entscheidet über die Situation. Viele dieser Probleme haben mit Provisionen zu tun.
Die Nutzung des Internets hat das Problem der „Beschaffung von Ursachen“ verschärft. Die Leute gehen auf Websites und suchen nach Immobilienangeboten, und sie rufen den Makler an oder schicken ihm eine E-Mail mit einer Frage zu der Immobilie. Später könnte der Makler sagen, dass dieser erste Kontakt ihn zum Verursacher gemacht hat, wenn ein anderer Makler denselben Käufer vermittelt, weil er zuerst mit ihm bei der Suche nach einer Wohnung zusammengearbeitet hat.
„Verursacher“ ist ein Konzept, das entscheidet, welcher Immobilienmakler der Hauptgrund für die Beteiligung eines Käufers an einer Transaktion ist.
Der Ethikausschuss wird diese Art von Situation als Ganzes und im Zusammenhang mit der Frage betrachten, wer was wann getan hat. Im Allgemeinen hat der Käufermakler Anspruch auf die Provision, wenn der Makler nur eine Frage über die Immobilie beantwortet hat.
Multiple Listing Services versuchen auch, die erste Anlaufstelle für Verbraucherbeschwerden gegen Mitglieder zu sein, denn die nächste Ebene ist die staatliche Zulassungsstelle.
Key Takeaways
- Multiple Listing Services sind Marketing-Datenbanken, die von einer Gruppe kooperierender Immobilienmakler eingerichtet und gepflegt werden.
- Es gibt zahlreiche Multiple Listing Services im ganzen Land, von denen jeder sein eigenes Gebiet bedient.
- Jeder Service hat seine eigenen Regeln für die Qualität und den Inhalt neuer Angebote, die der Datenbank hinzugefügt werden.
- MLS-Organisationen vermitteln oder schlichten oft Streitigkeiten zwischen ihren eigenen Mitgliedern, z. B. über die an einen Makler zu zahlenden Provisionen.