Monilistauspalvelu on markkinointitietokanta, jonka on perustanut ryhmä yhteistyössä toimivia kiinteistönvälittäjiä. Se tarjoaa tarkkoja ja jäsenneltyjä tietoja myynnissä olevista kiinteistöistä, ja se on myös mekanismi, jonka avulla listausvälittäjät voivat tarjota korvausta ostajavälittäjille, jotka tuovat ostajia heidän listatuille kiinteistöilleen.
Kullakin monilistauspalvelulla on omat sääntönsä ja menettelytapansa, mutta ne perustuvat yleensä National Association of Realtorsin julkaisemiin määräyksiin. Monilistauspalveluista on tullut ensisijainen väline suurimmassa osassa kiinteistökauppoja, koska niissä käytetään jäykkiä tietokriteerejä ja annetaan säännöt korvausten tarjoamisesta muille välittäjille.
Mikä on monilistauspalvelu?
Kiinteistönvälitysalan ammattilaiset kokoontuivat paikallisiin järjestöihinsä jo 1800-luvulla vaihtamaan tietoja ja tekemään kauppoja korvausta vastaan, jos yksi toi toiselle ostajan. Nämä kokoontumiset olivat ensimmäiset tunnetut ”MLS”-aloitteet. Ne kehittyivät vuosien mittaan painetuiksi luetteloiksi ja sopimuksiksi, minkä jälkeen elektroniikka ja internet ottivat vallan ja tekivät koko prosessista äärettömän paljon helpomman.
Termit ”MLS” tai ”multiple listing service” eivät viittaa mihinkään tiettyyn verkostoon. Verkostoja on lukuisia eri puolilla maata. Yhdysvaltain kaikista MLS-organisaatioista ei ole tarkkaa lukua, koska ne fuusioituvat ja hajoavat jatkuvasti.
- Akronyymi: MLS
Miten Multiple Listing Service toimii?
Markkina-alueen välittäjät liittyvät MLS:ään jakaakseen muiden välittäjien kanssa listatietoja myytäväksi listatuista asunnoista. Se on sikäli erittäin tehokas järjestelmä, että jokainen välittäjä haluaa, että mahdollisimman moni muu välittäjä saa tietää heidän tarjouksistaan, jotta he voivat tuoda ostajia, jotka ovat kiinnostuneita kiinteistöistä.
MLS:n säännöissä määrätään yleensä, että välittäjien on ilmoitettava, kuinka suuren prosenttiosuuden listauspalkkiosta myyjä maksaa kustakin tarjouksesta. Tämän summan he jakavat toisen välittäjäjäsenen kanssa, joka tuo onnistuneen ostajan.
MLS:n jäsenille, jotka eivät noudata palvelun rakenne- ja sisältösääntöjä, voidaan määrätä sakkoja.
Teknisesti nämä tiedot ovat vain osallistuvien välittäjien saatavilla, mutta he jakavat ne yleensä anteliaasti. He tekevät sen ilmaiseksi yleisölle, koska heidän tulonsa ovat riippuvaisia siitä, että sana heidän ilmoituksistaan leviää. Jotkin tiedot pidetään kuitenkin lukkojen takana myyjien turvallisuuden vuoksi, kuten henkilökohtaiset ja omistusoikeudelliset tiedot ja tieto siitä, onko asunto tyhjillään.
Omistajakiinteistöjen myyjät – ”FSBO”-myyjät – voivat jäädä kylmään ilman automaattista pääsyä listata asuntonsa MLS:ään, kuten välittäjät tekevät. Monet välittäjät ja verkkopalvelut listaavat ne heille kuitenkin maksua vastaan.
Multiple Listing Services -palveluille asetettavat vaatimukset
MLS-luettelotietokantoja pidetään tarkimpina kiinteistöjen tietojen osalta internetissä tai muualla. Uudet listaukset on syötettävä tietyn ajan kuluessa. Sakkoja voi syntyä, jos jäsen ei syötä kaikkia listatietoja määräaikaan mennessä. Tämä on yleensä 24-48 tuntia sen jälkeen, kun listalleottosopimus on allekirjoitettu.
MLS-yhdistykset ylläpitävät syöttämiensä tietojen korkeaa tarkkuutta neliömääristä suuntiin ja sijaintiin. Myös mukana olevien valokuvien määrä ja laatu on usein pakollinen, vaikka tämän vaatimuksen tarkat kriteerit voivat vaihdella.
Valitukset ja riidat
MLS-järjestöt määräävät yleensä sovittelun, välimiesmenettelyn tai molemmat jäsenten välisissä riidoissa. Jokaisella paikallisella MLS:llä on eettinen komitea, joka kuulee jäsenten toisista jäsenistä tekemiä valituksia. Komitea kuulee riitojen molempia osapuolia ja päättää tilanteesta. Monet näistä ongelmista liittyvät palkkioihin.
Internetin käyttö on kärjistänyt kysymystä ”syyn hankkimisesta”. Ihmiset menevät verkkosivuille ja etsivät asuntoilmoituksia, ja he saattavat soittaa tai lähettää sähköpostia ilmoittavalle välittäjälle ja esittää kysymyksen kiinteistöstä. Myöhemmin listausvälittäjä saattaa sanoa, että tämä ensimmäinen yhteydenotto teki hänestä välittävän syyn, jos toinen välittäjä tuo saman ostajan, ja kaikki tämä siksi, että hän teki ensin yhteistyötä hänen kanssaan asunnon etsimisessä.
”Välittävä syy” on käsite, joka ratkaisee, mikä kiinteistönvälittäjä on ensisijainen syy siihen, että ostaja osallistuu kauppaan. Kuka sai tämän ostajan tekemään sopimuksen tämän asunnon ostamisesta?
Eettinen toimikunta tarkastelee tämäntyyppisiä tilanteita kokonaisuutena ja sen yhteydessä, kuka teki mitä ja milloin hän teki sen. Yleensä ostajan välittäjällä on oikeus provisioon, jos kiinteistöä koskevaan kysymykseen vastaaminen on kaikki, mitä listausvälittäjän kanssa tapahtui.
Multiple Listing Services -palvelut pyrkivät myös olemaan ensimmäinen kohde jäseniin kohdistuville kuluttajavalituksille, koska seuraava taso on osavaltioiden toimilupalautakunta.
Keynes Takeaways
- Multiple Listing Services -palvelut ovat markkinointitietokantoja, jotka on perustanut ja joita ylläpitävät ryhmä yhteistyötä tekeviä kiinteistönvälittäjiä.
- Ympäri maata on lukuisia monilistauspalveluja, joista kukin palvelee omaa erityisaluettaan.
- Kullakin palvelulla on omat sääntönsä tietokantaan lisättävien uusien ilmoitusten laadulle ja sisällölle.
- MLS-organisaatiot sovittelevat tai sovittelevat usein omien jäsentensä välisiä kiistoja, kuten välittäjälle maksettavia palkkioita.