Vuokrakohteen parannus

Mikä on vuokrakohteen parannus?

Vuokra-asunnon parannukset ovat vuokra-asuntoon tehtyjä muutoksia, joiden tarkoituksena on räätälöidä se vuokralaisen erityistarpeita vastaavaksi. Näitä voivat olla esimerkiksi maalaaminen, väliseinien asentaminen, lattian vaihtaminen tai räätälöityjen valaisimien asentaminen. Vuokrakohteen parannukset voi tehdä joko vuokranantaja – joka voi tarjota niitä vuokrakohteensa markkinoitavuuden parantamiseksi – tai vuokralaiset itse.

Vaikka useimpien vuokrakohteen parannusten taloudellinen käyttöikä on 5-10 vuotta, Internal Revenue Code edellyttää, että tällaisista parannuksista tehdään poistot rakennuksen taloudellisen käyttöiän aikana.

Miten vuokrakiinteistöjen parannukset toimivat

Vuokrakiinteistöjen parannuksia kutsutaan myös vuokralaisen parannuksiksi tai laajennuksiksi, ja niitä tekevät yleensä liikekiinteistöjen vuokranantajat. Vuokranantajat voivat tarjota näitä parannuksia nykyisille tai uusille vuokralaisille. Muutokset räätälöidään tietyn vuokralaisen ja hänen tarpeidensa mukaan.

Mitä ovat vuokralaisparannukset, riippuu siitä, miten vuokranantajan omistamaan rakenteeseen tehdään muutoksia vuokralaisen majoittamiseksi. Yhden vuokralaisen tiloihin tehtävien muutosten tekeminen ei kuitenkaan ole vuokralaisparannus kenenkään kyseisen vuokralaisen naapureille. Rakennuksen ulkoasuun tai maisemaan tehtävät muutokset eivät myöskään sovellu. Jos vuokranantaja vaihtaa rakennuksen katon, päivittää hissin tai päällystää parkkipaikan, mitään näistä muutoksista ei katsota vuokrakohteen parannukseksi, koska ne eivät hyödytä tiettyä vuokralaista.

Vuokrasopimuksen päätyttyä parannukset kuuluvat yleensä vuokranantajalle, ellei sopimuksessa toisin määrätä. Jos vuokralainen voi ottaa ne haltuunsa, hänen on poistettava ne vahingoittamatta kiinteistöä.

vuokranantaja voi maksaa leasehold improvement

Korjausrakentamisia, joiden tarkoituksena on rohkaista vuokralaisensa vuokrattamaan tiloja pidemmäksi aikaa, erityisesti vähittäiskaupan alalta. Esimerkiksi yrityksen omistaja vuokraa rakennuksen discgolf-myymäläänsä varten. Vuokranantaja voi halutessaan lisätä vuokrattuun tilaan neljä seinää luodakseen sisäänrakennettuja esillepano- ja säilytystiloja kiekoille. Näitä muutoksia pidetään vuokrasopimuksen mukaisina parannuksina.

Katsotaanpa toinen esimerkki vähittäiskaupan alalta. Myymälän A omistaja päättää vuokrata tilan yrityksen B kautta. Myymälässä on vain neljä seinää eikä muita mukavuuksia. Vuokrasopimusneuvotteluissa yritys B – vuokranantaja – suostuu asentamaan hyllyt, palvelutiskin kassakoneille ja erikoisvalaistuksella varustetun esillepanoyksikön ennen kuin myymälä A avaa ovensa.

Vuokrakohteen parannustyypit

Vuokranantaja voi maksaa liikehuoneiston vuokrakohteen parannukset vuokralaisen parannusavustuksen (TIA) kautta. Tällöin vuokranantaja sallii parannuksille määrätyn budjetin, yleensä 5-15 dollaria neliöjalkaa kohti, ja valvoo hanketta. Samaan aikaan vuokralainen valvoo korjausprosessia, joka voi olla aikaa vievä. Jos hankkeen budjetti ylittyy, vuokralainen maksaa loppuerän.

Vuokra-alennuksia voidaan tarjota myös vuokrakohteen parannuksista. Vuokranantaja tarjoaa vuokralaiselle ilmaista tai alennettua vuokraa tietyn määrän kuukausia, esimerkiksi yhden ilmaisen kuukauden vuodessa vuokrasopimuksessa, keinona, jolla vuokralainen voi säästää tilamuutoksissa. Vuokralainen yleensä valvoo hanketta ja valvoo vuokrakohteen parannuksia. Vuokralainen on myös vastuussa, jos kustannukset ylittävät budjetoidun määrän. Lisäksi vuokraa saatetaan myöhemmin korottaa, jolloin vuokralainen joutuu maksamaan tilasta enemmän pitkällä aikavälillä.

Toinen vuokrasopimuksen parannustyyppi on rakennustekninen avustus. Vuokralainen voi valita vuokranantajan tarjoamista eri vaihtoehdoista, kuten yhden neljästä maaliväristä. Nämä kohteet eivät välttämättä vastaa vuokralaisen tarpeita, eikä hän välttämättä ole tyytyväinen lopputulokseen. Lisäparannukset ovat vuokralaisen vastuulla. Vuokranantaja valvoo hanketta.

Vuokrakohteen parannuksia koskevat säännöt

Muutoksia on tehty tapaan, jolla vuokranantajat ja vuokralaiset voivat hakea vähennyksiä uuden veronkevennys- ja työllistämislain (Tax Cuts and Jobs Act) jälkeen vuonna 2017.

Joulukuussa 2015 Yhdysvaltain kongressi hyväksyi PATH-lain (Protecting Americans from Tax Hikes), jolla muutettiin ja pidennettiin monia verosäännöksiä, jotka liittyivät verotuksessa tehtyihin poistoihin, mukaan luettuna vuokrakohteen parannukset. Laki teki pysyväksi verosäästösäännöksen, joka mahdollistaa 15 vuoden tasapuolisen kustannusten kattamisen tukikelpoisista vuokrattujen tilojen parannuksista.

Näiden ohjeiden mukaan vuokranantajat ja vuokralaiset eivät saaneet olla etuyhteydessä toisiinsa, parannukset olivat tukikelpoisia vain, jos ne tehtiin rakennuksen sisätiloihin siten, että vain kyseinen vuokralainen käytti tiloja, ja vuokrattujen tilojen parannukset oli saatettava valmiiksi kolmen vuoden kuluttua siitä, kun rakennusta alettiin ensimmäistä kertaa käyttää.

Uudessa verolaissa vuonna 2017 muutettiin eräitä näistä vaatimuksista. Parannukset on edelleen tehtävä rakennuksen sisätiloihin, mikä tarkoittaa, että rakennusten laajennukset, hissit ja liukuportaat, katot, palontorjunta-, hälytys- ja turvajärjestelmät sekä LVI-järjestelmät eivät edelleenkään ole tukikelpoisia. Edellytyksenä ei enää ole, että molemmat osapuolet – vuokranantaja ja vuokralainen – eivät ole etuyhteydessä toisiinsa. Se myös poisti kolmen vuoden vaatimuksen ja totesi, että kaikki parannukset voidaan tehdä ”sen päivämäärän jälkeen, jolloin kiinteistö otettiin ensimmäisen kerran käyttöön”, Internal Revenue Servicen (IRS) mukaan.

Vuokrakiinteistön parannusten hakeminen

Internal Revenue Service (IRS) ei salli parannusten vähennyksiä. Mutta koska parannukset katsotaan osaksi rakennusta, ne ovat alttiita poistoille. IRS sallii poistovähennykset, kunhan edellä mainitut ehdot täyttyvät. Se, joka tekee työn, saa tehdä poistovähennyksen – olipa kyseessä vuokranantaja tai vuokralainen. Uusi verolaki nosti sallitun enimmäismäärän 1 miljoonaan dollariin 500 000 dollarista.