Amélioration locative

Qu’est-ce qu’une amélioration locative ?

Les améliorations locatives sont toutes les modifications apportées à une propriété locative afin de la personnaliser pour les besoins particuliers d’un locataire. Il peut s’agir de modifications telles que la peinture, l’installation de cloisons, le changement du revêtement de sol ou l’installation de luminaires personnalisés. Les améliorations locatives peuvent être entreprises soit par le propriétaire – qui peut proposer de le faire pour augmenter la qualité marchande de son unité locative – soit par les locataires eux-mêmes.

Bien que la durée de vie économique utile de la plupart des améliorations locatives soit de cinq à dix ans, l’Internal Revenue Code exige que l’amortissement de ces améliorations se fasse sur la durée de vie économique du bâtiment.

Comment fonctionnent les améliorations locatives

Les améliorations locatives sont également connues sous le nom d’améliorations locatives ou d’aménagements et sont généralement apportées par les propriétaires de propriétés commerciales. Les propriétaires peuvent fournir ces améliorations pour les locataires existants ou nouveaux. Les modifications sont adaptées aux besoins d’un locataire spécifique et à ses besoins.

Ce que sont les améliorations locatives dépend de l’application de changements à une structure appartenant à un propriétaire afin d’accommoder un locataire. Cependant, le fait d’apporter des changements à l’espace d’un locataire ne constitue pas une amélioration locative pour les voisins de ce locataire. Les changements apportés à l’extérieur d’un bâtiment ou à son paysage ne s’appliquent pas non plus. Si un propriétaire remplace le toit de l’immeuble, modernise l’ascenseur ou pave le parking, aucun de ces changements n’est considéré comme une amélioration locative, car ils ne profitent pas à un locataire spécifique.

Une fois le bail terminé, les améliorations appartiennent généralement au propriétaire, sauf indication contraire dans le contrat. Si le locataire peut les prendre, il doit les enlever sans dommage pour la propriété.

Amélioration locative Exemples

Les propriétaires peuvent payer pour des améliorations locatives afin d’encourager les locataires à louer des espaces pour de plus longues périodes, surtout dans le secteur du commerce de détail. Par exemple, un propriétaire d’entreprise loue un bâtiment pour sa boutique de disc golf. Le propriétaire peut choisir d’ajouter quatre murs à l’espace loué pour créer des présentoirs intégrés et des zones de stockage pour les disques. Ces modifications sont considérées comme des améliorations locatives.

Prenons un autre exemple dans le secteur du commerce de détail. Le propriétaire du magasin A décide de louer un espace par l’intermédiaire de la société B. Le magasin n’a que quatre murs et aucune autre commodité. Grâce à la négociation du bail, la société B – le propriétaire – accepte d’installer des étagères, un comptoir de service pour les caisses enregistreuses et un présentoir avec un éclairage spécial avant que le magasin A n’ouvre ses portes.

Types d’améliorations locatives

Un propriétaire peut payer les améliorations locatives commerciales au moyen d’une allocation d’amélioration locative (AIL). Dans ce cas, le propriétaire accorde un budget fixe pour les améliorations, généralement de 5 à 15 $ par pied carré, et supervise le projet. Pendant ce temps, le locataire contrôle le processus de rénovation, qui peut prendre beaucoup de temps. Si les budgets du projet sont dépassés, le locataire couvre le solde.

Des réductions de loyer peuvent également être offertes pour les améliorations locatives. Le propriétaire offre au locataire un loyer gratuit ou réduit pendant un nombre déterminé de mois, par exemple un mois gratuit par an sur le bail, comme moyen pour le locataire d’économiser sur les modifications de l’espace. Le locataire supervise généralement le projet et a le contrôle des améliorations apportées au bail. Le locataire est également responsable si les coûts dépassent les montants prévus au budget. En outre, le loyer peut être augmenté à une date ultérieure, ce qui amène le locataire à payer plus pour l’espace à long terme.

Un autre type d’amélioration locative est une allocation de norme de construction. Le locataire peut choisir parmi diverses sélections que le propriétaire fournit, comme l’une des quatre couleurs de peinture. Ces articles peuvent ne pas répondre aux besoins du locataire, et il peut ne pas être satisfait des résultats. Les améliorations supplémentaires sont couvertes par le locataire. Le propriétaire supervise le projet.

Règles relatives aux améliorations locatives

Des changements ont été apportés à la façon dont les propriétaires et les locataires peuvent demander des déductions suite à la nouvelle loi sur les réductions d’impôts et les emplois en 2017.

En décembre 2015, le Congrès des États-Unis a adopté la loi Protecting Americans from Tax Hikes (PATH), qui a modifié et prolongé de nombreuses dispositions fiscales liées à l’amortissement, y compris les améliorations locatives. La loi a rendu permanente une disposition d’économie d’impôt qui permet la récupération des coûts linéaires sur 15 ans pour les améliorations locatives qualifiées.

Selon ces directives, les propriétaires et les locataires ne pouvaient pas être liés, les améliorations n’étaient qualifiées que si elles étaient faites à l’intérieur du bâtiment avec seulement ce locataire occupant l’espace, et les améliorations locatives devaient être achevées après trois ans de la première occupation du bâtiment pour le service.

La nouvelle loi fiscale de 2017 a modifié certaines des exigences. Les améliorations doivent toujours être apportées à l’intérieur du bâtiment, ce qui signifie que les agrandissements des bâtiments, les ascenseurs et escaliers mécaniques, les toits, les systèmes de protection contre les incendies, d’alarme et de sécurité, et les systèmes CVC ne sont toujours pas admissibles. Pour que les améliorations soient admissibles, il n’est plus nécessaire que les deux parties – propriétaire et locataire – ne soient pas liées. Il s’est également débarrassé de l’exigence de trois ans, indiquant que toutes les améliorations peuvent être apportées « après la date à laquelle le bien a été mis en service pour la première fois », selon l’Internal Revenue Service (IRS).

Réclamer les améliorations locatives

L’Internal Revenue Service (IRS) ne permet pas de déduire les améliorations. Mais comme les améliorations sont considérées comme faisant partie du bâtiment, elles sont sujettes à la dépréciation. L’IRS autorise les déductions pour amortissement, pour autant que les conditions mentionnées ci-dessus soient remplies. La personne qui effectue les travaux est autorisée à déduire l’amortissement, qu’il s’agisse du propriétaire ou du locataire. La nouvelle loi fiscale a augmenté le montant maximal autorisé, qui est passé de 500 000 $ à 1 million de dollars.