Emprunter de l’argent pour financer l’achat d’un terrain

L’achat d’un terrain vous permet de construire la maison de vos rêves ou de préserver un morceau de nature. Cependant, les terrains peuvent être coûteux, et vous aurez peut-être besoin d’un prêt pour financer votre achat de terrain. Bien que vous puissiez supposer que le terrain est un investissement sûr – après tout, « ils n’en font plus » – les prêteurs considèrent les prêts fonciers comme risqués. Par conséquent, le processus d’approbation peut être plus lourd que les prêts immobiliers standard.

La facilité et le coût de l’emprunt dépendent du type de propriété que vous achetez :

• Terrain que vous avez l’intention de construire prochainement
• Terrain brut que vous ne prévoyez pas d’aménager

Les prêts fonciers peuvent être des prêts à relativement court terme, d’une durée de deux à cinq ans avant le paiement du ballon. Cependant, des prêts à plus long terme existent (ou vous pouvez les convertir en un prêt à long terme), en particulier si vous construisez une maison résidentielle sur la propriété.

Acheter et construire en une étape

Les prêteurs peuvent être plus disposés à prêter lorsque vous avez des plans pour construire sur votre propriété. La détention d’un terrain brut est spéculative. Construire une structure est également risqué, mais les banques pourraient être plus à l’aise si vous comptez ajouter de la valeur à la propriété (en ajoutant une maison, par exemple).

Prêts à la construction

Vous pourriez être en mesure d’utiliser un seul prêt pour acheter le terrain et financer la construction. Cette approche vous permet de souffrir de moins de paperasse et de moins de frais de clôture. De plus, vous pouvez obtenir un financement pour l’ensemble du projet (y compris l’achèvement de la construction). Vous ne serez pas coincé à garder le terrain pendant que vous cherchez un prêteur qui pourrait ne jamais se matérialiser.

Plans de construction

Pour obtenir l’approbation d’un prêt à la construction, vous devrez présenter des plans à votre prêteur, qui veut généralement voir qu’un constructeur expérimenté effectue le travail. Les fonds seront distribués au fil du temps, au fur et à mesure de l’avancement du projet, de sorte que vos entrepreneurs devront suivre les travaux s’ils s’attendent à être payés.

Les caractéristiques du prêt

Les prêts à la construction sont des prêts à court terme, qui comportent souvent des paiements d’intérêts seulement et durent moins d’un an (idéalement, le projet est terminé à ce moment-là). Après cette période, le prêt peut être converti en un prêt standard de 30 ans ou de 15 ans, ou vous refinancerez le prêt en utilisant votre structure nouvellement construite comme garantie.

Accompte

Pour emprunter pour le terrain et les coûts de construction, vous devrez verser un acompte.

Lots finis ou terrains bruts

Si vous achetez un lot qui a déjà les services publics et l’accès à la rue, vous aurez généralement plus de facilité à obtenir une approbation.

Terrains bruts

Vous pouvez financer des terrains bruts, mais les prêteurs peuvent être hésitants (à moins que ce soit typique de votre région – par exemple, certaines régions dépendent du propane, des puits et des systèmes septiques). Il est coûteux d’ajouter des choses comme des lignes d’égout et de l’électricité à votre propriété, et il y a de nombreuses possibilités de dépenses imprévues et de retards.

Accompte

Si vous achetez un lot (dans un lotissement en développement, par exemple), vous pourriez être en mesure de mettre en place aussi peu que 15% ou 25%.Pour un terrain brut, prévoyez un minimum de 30 % d’acompte, et vous devrez peut-être apporter 50 % à la table pour être approuvé.

Caractéristiques du prêt

Les lots achevés sont moins risqués pour les prêteurs, ils sont donc plus susceptibles d’offrir des prêts de construction en une seule étape qui se transforment en prêts hypothécaires  » permanents  » (ou sur 30 ans) une fois la construction terminée. Avec les lots non finis, les prêteurs ont tendance à garder des durées de prêt plus courtes (cinq à dix ans, par exemple).

Réduire le risque du prêteur

Si vous achetez un terrain brut, vous n’allez pas nécessairement obtenir un mauvais prêt. Vous pouvez améliorer vos chances d’obtenir une bonne affaire si vous aidez le prêteur à gérer le risque. Il peut être possible d’obtenir des prêts à plus long terme, des taux d’intérêt plus bas et une exigence de mise de fonds plus faible. Les facteurs qui aident comprennent :

• Un score de crédit élevé (supérieur à 680) montre que vous avez réussi à emprunter et à rembourser des dettes dans le passé.
• Des ratios dette-revenu faibles indiquent que vous avez un revenu suffisant pour effectuer les paiements requis.
• Un petit montant de prêt entraîne des paiements moins élevés et une propriété qui est très probablement plus facile à vendre.

Pas de plans pour développer

Si vous allez acheter un terrain sans plan pour construire une maison ou une structure commerciale sur le terrain, obtenir un prêt sera plus difficile. Cependant, il existe plusieurs options pour obtenir un financement.

Banques et coopératives de crédit locales

Commencez par vous renseigner auprès des institutions financières situées à proximité du terrain que vous prévoyez d’acheter. Si vous ne vivez pas déjà dans la région, vos prêteurs locaux – et les prêteurs en ligne – peuvent hésiter à approuver un prêt pour un terrain vacant. Les institutions locales connaissent le marché immobilier local. Elles peuvent avoir intérêt à faciliter les ventes dans la zone où vous cherchez. Bien que les institutions locales puissent être disposées à prêter, elles peuvent tout de même exiger jusqu’à 50 % comme mise de fonds et des prêts à relativement court terme.

Capitaux propres de la maison

Si vous avez des capitaux propres importants dans votre maison, vous pourriez être en mesure d’emprunter sur ces capitaux propres avec une deuxième hypothèque. Avec cette approche, vous pourriez potentiellement financer la totalité du coût du terrain et éviter de recourir à des prêts supplémentaires. Cependant, vous prenez un risque important en utilisant votre maison comme garantie – si vous n’êtes pas en mesure de faire des paiements sur le prêt, votre prêteur peut prendre votre maison en forclusion.

Les prêteurs commerciaux

Surtout si vous utiliserez la propriété à des fins commerciales ou pour un investissement, les prêteurs commerciaux pourraient être une option. Pour être approuvé, vous devrez convaincre un agent de crédit que vous représentez un risque raisonnable. Le remboursement peut ne durer que dix ans ou moins, mais les paiements peuvent être calculés selon un calendrier d’amortissement de 15 ou 30 ans. Les prêteurs commerciaux peuvent être plus accommodants en ce qui concerne les garanties. Ils peuvent vous permettre de faire des garanties personnelles avec votre résidence, ou vous pourriez être en mesure d’utiliser d’autres actifs (comme des participations d’investissement ou de l’équipement) comme garantie.

Financement par le propriétaire

Si vous ne pouvez pas obtenir un prêt d’une banque ou d’une coopérative de crédit, le propriétaire actuel de la propriété pourrait être prêt à financer l’achat. En particulier pour les terrains bruts, les propriétaires peuvent savoir qu’il est difficile pour les acheteurs d’obtenir un financement auprès des prêteurs traditionnels, et ils peuvent ne pas être pressés d’encaisser. Dans ces situations, les propriétaires fonciers obtiennent généralement un acompte relativement important, mais tout est négociable. Un délai de remboursement de 5 ou 10 ans est courant, mais les paiements peuvent être calculés selon un calendrier d’amortissement plus long. Un avantage du financement par le propriétaire est que vous ne paierez pas les mêmes frais de clôture que ceux que vous paieriez aux prêteurs traditionnels (mais il vaut toujours la peine de payer pour faire des recherches sur le titre et les limites – même les propriétaires fonciers honnêtes peuvent faire des erreurs).

Prêteurs spécialisés

Si vous attendez simplement le bon moment pour construire ou si vous choisissez un design pour votre maison, vous devrez probablement utiliser les solutions ci-dessus. Mais si vous avez des projets inhabituels pour votre propriété, il existe peut-être un prêteur qui se concentre sur l’usage que vous voulez faire du terrain. Contrairement aux banques (qui travaillent avec des personnes construisant des maisons, pour la plupart), les prêteurs spécialisés mettent un point d’honneur à comprendre les risques et les avantages des autres raisons de posséder un terrain. Ils seront plus enclins à travailler avec vous parce qu’ils n’ont pas à s’occuper d’une affaire ponctuelle. Ces prêteurs peuvent être régionaux ou nationaux, alors cherchez en ligne ce que vous avez en tête. Par exemple :

• Conservation des ressources naturelles
• Les loisirs de plein air sur une propriété privée
• Les parcs solaires ou éoliens
• Les tours cellulaires ou de radiodiffusion
• L’agriculture ou l’élevage, y compris l’élevage, les fermes biologiques, les fermes de loisirs et les pensions pour chevaux

Conseils pour les acheteurs

Frais de clôture

En plus d’un prix d’achat, vous pouvez également avoir à payer des frais de clôture si vous obtenez un prêt. Recherchez les frais d’origination, les frais de traitement, les coûts de vérification de crédit, les frais d’évaluation, et plus encore. Découvrez combien vous devrez payer et prenez votre décision finale de financement en tenant compte de ces chiffres. Pour une propriété relativement peu coûteuse, les frais de clôture peuvent représenter un pourcentage substantiel du prix d’achat.

Obtenez un arpentage

Ne supposez pas que les lignes de clôture actuelles, les marqueurs ou les caractéristiques géographiques  » évidentes  » marquent précisément une limite de propriété. Demandez à un professionnel de réaliser un relevé des limites et de le vérifier avant d’acheter la propriété. Les propriétaires actuels peuvent ne pas savoir ce qu’ils possèdent, et ce sera votre problème après avoir conclu l’achat.

Vérifiez le titre

Surtout si vous empruntez de façon informelle (en utilisant la valeur nette de votre maison ou le financement du vendeur, par exemple), faites ce que font les prêteurs professionnels : obtenez une recherche de titre. Découvrez s’il y a des privilèges ou d’autres problèmes avec la propriété avant de remettre l’argent.

Budgétez pour d’autres coûts

Une fois que vous êtes propriétaire du terrain, vous pouvez être sur le crochet pour des dépenses supplémentaires. Examinez ces dépenses en plus des paiements de prêt que vous ferez pour le terrain. Les coûts potentiels comprennent :

• Les taxes municipales ou de comté (vérifiez auprès de votre conseiller fiscal si vous avez droit à une déduction)
• L’assurance sur les terrains vacants ou les bâtiments abandonnés
• Les cotisations à l’association des propriétaires (HOA), le cas échéant
• Tout entretien requis, comme la réparation des lignes de clôture, la gestion du drainage, etc.
• Coûts de construction, si vous décidez un jour de construire, d’ajouter des services ou d’améliorer l’accès à la propriété
• Frais de permis, pour toute activité que vous avez prévue sur la propriété

Savoir les règles

Lorsque vous voyez un terrain vacant, vous pouvez supposer que tout est possible. Cependant, les lois locales et les exigences de zonage pourraient limiter ce que vous pouvez faire – même sur votre propriété privée. Les règles de la HOA peuvent être particulièrement frustrantes. Parlez aux autorités locales, à un avocat spécialisé dans l’immobilier et à vos voisins (si possible) avant d’accepter d’acheter.

Si vous découvrez des problèmes avec une propriété sur laquelle vous avez des vues, demandez à ce que des changements soient apportés. Il se peut que vous n’ayez pas de chance, ou que vous puissiez faire ce que vous voulez après avoir suivi les procédures appropriées (il suffit parfois de remplir des papiers et de payer des frais). Le plus simple serait de demander la permission au lieu de contrarier vos voisins.