Dans environ la moitié des règlements que je réalise, un vendeur m’arrête et commente : « Le remboursement est trop élevé, je dois moins que ce qui est indiqué. » C’est parce que le vendeur confond le solde principal de l’hypothèque avec le montant du remboursement.
Le solde du capital est le capital restant dû sur le prêt. Il est indiqué dans les relevés mensuels du prêteur et est disponible si vous appelez votre prêteur ou vérifiez en ligne. Dans le cas d’un prêt entièrement amorti, une partie de votre paiement mensuel sert à rembourser le capital chaque mois.
Par contre, un remboursement est le montant dû sur le prêt pour le rembourser à un jour précis. Notez que les intérêts sur une hypothèque conventionnelle s’accumulent quotidiennement*. Gardez également à l’esprit qu’un prêt hypothécaire est payé à terme échu – le paiement mensuel correspond aux intérêts du mois précédent.
Donc, lorsque vous effectuez le paiement du 1er avril, vous payez les intérêts dus sur le prêt du 1er mars au 31 mars. Par conséquent, si vous fermez le 10 avril et que vous avez déjà effectué votre paiement du 1er avril, vous devez toujours les intérêts du 1er avril à la date du remboursement.
Typiquement, un coussin est sélectionné pour qu’il y ait suffisamment de fonds pour rembourser le prêt, donc le montant soumis au prêteur dans le scénario ci-dessus est probable : le solde du principal + les intérêts journaliers dus du 1er avril au 13 avril égalent le remboursement de l’hypothèque.
La raison du coussin n’est pas de vous escroquer un peu d’argent, bien que je sois sûr que c’est l’impression que cela donne. C’est pour s’assurer qu’il n’y a pas de manque au moment de rembourser le prêt. Dans notre scénario, en supposant que tout a été réalisé en temps voulu, le vendeur recevra du prêteur de remboursement deux à trois jours d’intérêts qui ont été payés en trop.
Alors, comment déterminez-vous le montant de votre remboursement ?
La société de titres va commander une lettre de remboursement à votre prêteur hypothécaire pour connaître le montant précis du remboursement.
Et si vous essayez de préparer une estimation et que vous aimeriez avoir un chiffre ?
Vous pouvez toujours appeler votre prêteur et obtenir un remboursement de sa part par téléphone. Certains prêteurs calculeront également un montant de remboursement pour vous en ligne. N’oubliez pas d’ajouter quelques jours à la date de clôture afin d’avoir prévu un coussin.
Mais pour la plupart des estimations, l’utilisation de cette astuce suffira : prenez votre solde principal et ajoutez-y un paiement mensuel. En supposant que vous êtes à l’heure avec vos paiements, ce nombre devrait toujours être un peu plus élevé que votre remboursement réel, mais au moins de cette façon, vous allez surestimer au lieu de sous-estimer, ce qui est généralement le cas lorsque vous utilisez le solde du principal comme le montant du remboursement.
* Les intérêts sur un prêt hypothécaire FHA s’accumulent mensuellement. Par conséquent, les intérêts sont toujours dus jusqu’à la fin du mois. Cependant, pour calculer un remboursement estimé, le même concept s’applique : prenez le solde du principal et ajoutez un paiement hypothécaire mensuel pour obtenir un remboursement estimé.