Néhány lakástulajdonosnak nincs sok extra megtakarított készpénze, de sok lakástőkéje van. A saját tőke az otthona jelenlegi becsült értéke és a jelzáloghitel egyenlege közötti különbség. Ha az otthonát 400 000 dollárra értékelik, és 200 000 dollárral tartozik, akkor a saját tőkéje 50 százalék.
A készpénzre szoruló lakástulajdonosok számára tehát a lakáshitel okos választás lehet. Ez általában gyorsabb, egyszerűbb és olcsóbb, mint a készpénzes refinanszírozás, és nem indítja újra az órát a lakás visszafizetésére.
Az alábbi előnyökkel és hátrányokkal is rendelkezik:
Előnyök
- Alacsonyabb, fix kamatlábak.
- Alacsonyabb havi kifizetések.
- A bevétel bármilyen célra felhasználható.
Hátrányok
- Az otthona biztosítja a kölcsönt, így az otthona veszélyben van.
- Egyösszegű kölcsönt kell felvennie.
- Túl sok adóssággal vagy rossz hitellel nem kaphat lakáshitelt.
Itt van néhány fontosabb előnye és hátránya a lakáscélú hiteleknek részletesebben.
Pro #1: A lakáscélú hitelek alacsony, fix kamatlábakkal rendelkeznek.
A lakáscélú hitelek más hitelfelvételi formákkal összehasonlítva szinte mindig a legalacsonyabb kamatlábak közé tartoznak, függetlenül attól, hogy mi történik a szélesebb gazdaságban. A pénzintézetek nem kérnek annyit a fogyasztóktól a hitelfelvételért, ha a hitel biztosítékkal van fedezve. Ezért van az, hogy a jelzáloghitelek, a lakáscélú hitelek és az autóhitelek általában alacsonyabb kamatlábakkal rendelkeznek, mint a személyi kölcsönök és a hitelkártyák , amelyek fedezetlenek.
“A lakáscélú hitel nagyobb és olcsóbb lehet, mint más finanszírozási típusok” – mondta Andrina Valdes, a Cornerstone Home Lending ügyvezető értékesítési vezetője és COO-ja. “Általában alacsonyabb kamatlábbal jár, mint egy személyi kölcsön vagy hitelkeret felvétele esetén.”
Megfelelő saját tőkével rendelkezik? A hitelező általában azt szeretné, ha a kölcsön után is megtartaná a saját tőke 10-30 százalékát. Tegyük fel, hogy 30 000 dollárt szeretne kölcsönkérni. Ha az első jelzáloghitelének egyenlege 250 000 dollár, és ha a hitelező megköveteli, hogy a saját tőke 20 százalékát megtartsa, akkor az otthonának legalább 350 000 dollárt kell érnie. Egy másik megközelítés szerint az első jelzáloghitellel és a lakáscélú kölcsönnel együtt nem vehet fel többet, mint otthona értékének 70-90 százalékát.
A lakáscélú kölcsönök jellemzően fix kamatozásúak, így a hitelfelvevőknek kiszámítható havi kifizetéseket biztosítanak. Ezzel szemben a lakáscélú hitelkeretek gyakran változó kamatozásúak. A változó kamatláb kezdetben alacsonyabb lehet, de hosszú távon a havi törlesztőrészletek és a teljes hitelfelvételi költség kiszámíthatatlan lesz. Jelentősen emelkedhetnek olyan gazdasági körülmények között, amelyek magasabb kamatlábakat eredményeznek.
A lakáscélú hiteleknek gyakran vannak zárási költségei és értékbecslési díjai, amelyeket esetleg be lehet építeni a hitelbe. A különböző hitelezők ajánlatainak összehasonlításakor győződjön meg arról, hogy az egyes hitelek teljes költségét hasonlítja össze az éves teljes hiteldíjmutatót figyelembe véve. A THM magában foglalja mind a hitel kamatlábát, mind a díjakat. Egyes hitelezők lakástőke-hiteleket kínálnak zárási költségek és díjak nélkül, miközben még mindig versenyképes kamatlábakat kínálnak.
Pro #2: A lakástőke-hitelek alacsony havi kifizetésekkel rendelkeznek.
A hitelpontszáma, egyéb adósságai és a lakástőke-hitel összege határozza meg a kamatlábat. Az alacsony kamatlábak és a 10 és 30 év közötti visszafizetési időszakok a legalacsonyabb havi kifizetéseket jelentik. Ez azt jelenti, hogy minél több évet vesz igénybe a hitel visszafizetése, annál több kamatot kell fizetnie. Vegyük az alábbi példákat:1
10 éves futamidejű lakáshitel
Hitelt felvett összeg: $30,000
Kamatláb: Havi fizetés: 333 dollár
Kamat összesen: 9.967 dollár
30 éves lakáshitel
A felvett összeg: Havi fizetés: 180 dollár
Kamat összesen: 34 751 dollár
A 2017-es adócsökkentési és foglalkoztatási törvény óta a lakáshitel kamatai csak akkor vonhatók le az adóból, ha azt a fő- vagy melléklakás jelentős javítására használja fel. Ezenkívül a lakáshitel-tartozás kamatai minden forrásból nem vonhatók le, amennyiben meghaladják a 750 000 $-t (375 000 $ külön bejelentkező házaspárok esetében). A főiskolai tandíjra, orvosi költségekre, adósságkonszolidációra vagy más célra felvett lakáscélú hitelre fizetett kamatok nem vonhatók le, mint korábban. (Kapcsolódó: Év végi adótervezési lépések)
Pro #3: A lakáshitelből származó bevétel bármilyen célra felhasználható.
Míg a kamat nem vonható le, ha nem lakásfelújításra használja a kölcsönt, sok adófizető amúgy is abbahagyta a jelzáloghitel-kamatok tételes elszámolását, miután az adócsökkentési és foglalkoztatási törvény megduplázta a standard jövedelemadó-levonást. Tehát, ha a magas kamatozású adósságok törlesztésére vagy egy új karrier elindítására szeretné használni az otthonról történő hitelfelvételt, akkor érdemes lehet az alacsony hitelfelvételi költségre összpontosítani, nem pedig az esetleg hiányzó adókedvezményre. (Ha azon gondolkodik, hogy a pénzt gyermeke tanulmányainak finanszírozására használja fel, olvassa el a Családok megtakarítása a főiskolára című részt: Egy közös megközelítés.)
Most már ismeri a lakáshitelek néhány legnagyobb előnyét. Azonban egyetlen hitel sem mentes a hátrányoktól. Vegye figyelembe ezeket a lehetséges hátrányokat, mielőtt hitelt vesz fel.
Hátrány #1: Az otthona biztosítja a kölcsönt, így az otthona veszélyben van.
A zárolás lehetséges, ha nem tudja fizetni a részleteket. Olyan hitelösszeget, futamidőt és kamatlábat kell gondosan kiválasztania, amely lehetővé teszi, hogy jó és rossz időkben is kényelmesen visszafizesse a kölcsönt.
Mégis, bár az otthona biztosítja a kölcsönt, a hitelezők általában nem akarnak árverezni. A végrehajtás drága, és nem garantálja, hogy a hitelező visszakapja, amivel tartozik, különösen akkor, ha több jelzáloghitel tartozása van, mint amennyit az otthona ér. Ez akkor fordulhat elő, ha az otthonok a hanyatló piacon veszítenek értékükből.
Ha a hitelfelvevőknek fizetési problémáik vannak, egyes hitelezők hajlandóak együttműködni velük a lakáscélú hitel módosításában vagy átstrukturálásában. De nem szabad erre számítani, és ismernie kell a legrosszabb forgatókönyvet.
Hátrány #2: Egyösszegű kölcsönt kell felvennie.
A lakáscélú hitelkerettel kisebb összegeket vehet fel, amikor szüksége van rá, és csak arra a pénzre kell kamatot fizetnie, amelyre valóban szüksége van. A lakáscélú hitel esetén egy egyösszegű kölcsönt kell választania, és a teljes összeg után kamatot kell fizetnie.
A lakáscélú hitelek ezen aspektusa nem mindig hátrány. Tegyük fel, hogy Ön egy háztulajdonos, aki egy kiegészítést épít a házához vagy átalakítja a konyháját. Már az elején tudni fogja, hogy a vállalkozója mennyit fog felszámítani, és még egy párnát is hozzáadhat az esetleges túllépésekre. Ha nem költi el az egészet, a pénzt másra is felhasználhatja, vagy idő előtt visszafizetheti. De akkor is óvatosan kell kölcsönt felvennie.
“Túl sokat is felvehet” – mondta Valdes. “Egy nagyobb hitelösszeggel előfordulhat, hogy végül a tervezettnél többet költ a lakásjavításra vagy -javításra.”
Ha pedig olyasmit finanszíroz, ahol a költségek kevésbé egyértelműek, akkor kihívást jelenthet, hogy egyetlen alkalommal kell eldöntenie, hogy mennyi kölcsönt vegyen fel. Például, ha olyan gazdasági visszaesésre számít, amely hatással lehet a jövedelmére, akkor mennyi kölcsönt vegyen fel? Mekkora összeg elegendő? Túl sok? Milyen havi törlesztőrészletet engedhet meg magának csökkentett jövedelem mellett?
A lakáscélú hitelkeret itt jobb megoldásnak tűnhet, de a hitelkereteket vissza lehet vonni, amint azt sok lakástulajdonos a Nagy Recesszió idején a saját bőrén tapasztalhatta meg. A lakáshitel biztosabb hitelfelvételi lehetőséget nyújt, ha hajlandó fizetni érte.
Con #3: Túl sok adóssággal vagy rossz hitellel nem kaphat lakáshitelt.
Az otthonoddal szembeni hitelfelvétellel kapcsolatban az a helyzet, hogy nem működik végső megoldásként. Mint minden hitel esetében, a hitelező tudni akarja, hogy képes leszel-e visszafizetni. Csakúgy, mint amikor elsődleges jelzáloghitelt vettél fel, általában legalább 620-as hitelpontszámra, 50 százaléknál nem magasabb adósság/jövedelem arányra és állandó jövedelemre van szükséged. Egyes hitelezők magasabb hitelpontszám- és alacsonyabb adósságkövetelményeket támasztanak. Ha azért szeretne hitelt felvenni otthona terhére, mert nem dolgozik, és hitelkártyáit már kimerítette, akkor valószínűleg már túl késő. (Kapcsolódó: A hitelpontszám javítása: kifizetődő )
A lakáscélú hitelek gyakran vonzó módja a hitelfelvételnek
A lakáscélú hitel meghosszabbíthatja azt az időt, amíg szabadon és tisztán birtokolja otthonát. Gondosan mérlegelje az előnyöket és hátrányokat, majd kérjen ajánlatot több lakás-tőkehitelezőtől, hogy lássa, milyen lehetőségei vannak. Ha segítségre van szüksége a döntés meghozatalában, egy megbízható pénzügyi szakember segíthet.
Tudjon meg többet a MassMutual-tól…
Hogyan hathatnak Önre a csökkenő kamatlábak
Hitelfelvétel a 401(k)-ból: A kockázatok
Pénzmegtakarítás – és biztonság – a hitelvásárlás során