Many homeowners don’t have a lot of extra cash saved up, but they do have a lot of home equity. Kapitał własny to różnica między aktualną wartością wycenioną domu a saldem kredytu hipotecznego. Jeśli twój dom jest wyceniany na 400 000 dolarów, a ty jesteś winien 200 000 dolarów, twój kapitał wynosi 50 procent.
Więc dla właścicieli domów, którzy potrzebują gotówki, pożyczka hipoteczna może być mądrym wyborem. Jest ona ogólnie szybsza, łatwiejsza i tańsza niż refinansowanie gotówkowe, i nie uruchamia ponownie zegara na spłatę domu.
Ma również następujące zalety i wady:
Zalety
- Niższe, stałe stopy procentowe.
- Niższe miesięczne płatności.
- Wpływy, które można przeznaczyć na dowolny cel.
Konsekwencje
- Twój dom zabezpiecza pożyczkę, więc Twój dom jest zagrożony.
- Musisz pożyczyć kwotę ryczałtową.
- Nie możesz uzyskać pożyczki Home Equity mając zbyt duże zadłużenie lub słaby kredyt.
Oto niektóre z głównych zalet i wad pożyczek Home Equity w bardziej szczegółowym opisie.
Pro #1: Pożyczki Home Equity mają niskie, stałe stopy procentowe.
W porównaniu z innymi formami pożyczania, pożyczki Home Equity prawie zawsze będą miały jedne z najniższych stóp procentowych bez względu na to, co dzieje się w szerszej gospodarce. Instytucje finansowe nie pobierają od konsumentów tak wysokich opłat za pożyczkę, gdy zabezpieczenie pożyczki stanowi jej zabezpieczenie. Dlatego właśnie kredyty hipoteczne, pożyczki hipoteczne i samochodowe mają niższe oprocentowanie niż pożyczki osobiste i karty kredytowe, które są niezabezpieczone.
„Pożyczka hipoteczna może być większa i tańsza niż inne rodzaje finansowania”, powiedziała Andrina Valdes, lider sprzedaży wykonawczej i dyrektor operacyjny Cornerstone Home Lending. „It’ll typically come with a lower interest rate than you’ll get when taking out a personal loan or a line of credit.”
Do you have enough equity to qualify? Pożyczkodawca będzie zazwyczaj chciał, abyś zachował od 10 do 30 procent swojego kapitału własnego po zakończeniu pożyczki. Powiedzmy, że chcesz pożyczyć $30,000. Jeśli twój pierwszy bilans hipoteczny wynosi $250,000 i jeśli pożyczkodawca wymaga, aby zachować 20 procent swojego kapitału własnego, twój dom będzie musiał być wart co najmniej $350,000. Innym sposobem patrzenia na to jest to, że nie można pożyczyć więcej niż 70 procent do 90 procent wartości domu z pierwszej hipoteki i pożyczki Home Equity razem wziętych.
Home equity loans typically have a fixed interest rate, giving borrowers predictable monthly payments. Home equity lines of credit, dla porównania, często mają zmienną stopę procentową. Zmienna stopa procentowa może być niższa na początku, ale na dłuższą metę, twoje miesięczne płatności i całkowite koszty pożyczki będą nieprzewidywalne. Mogą one wzrosnąć znacząco w warunkach ekonomicznych, które popychają stopy procentowe wyżej.
Home equity loans często mają koszty zamknięcia i opłaty za ocenę, które mogą być w stanie włączyć do pożyczki. Porównując oferty różnych kredytodawców, upewnij się, że porównujesz całkowity koszt każdej pożyczki, patrząc na roczną stopę procentową. APR obejmuje zarówno oprocentowanie pożyczki, jak i opłaty z nią związane. Niektórzy kredytodawcy oferują pożyczki Home Equity bez kosztów zamknięcia lub opłat, jednocześnie oferując konkurencyjne oprocentowanie.
Pro #2: Pożyczki Home Equity mają niskie miesięczne płatności.
Twój wynik kredytowy, inne długi oraz kwota pożyczki Home Equity określą Twoją stopę procentową. Niskie stopy procentowe oraz okres spłaty od 10 do 30 lat oznaczają niskie miesięczne płatności. Im więcej lat zajmie Ci spłata pożyczki, tym więcej zapłacisz odsetek. Rozważ następujące przykłady:1
10-letnia pożyczka pod zastaw domu
Pożyczona kwota: $30,000
Oprocentowanie: 6 procent
Miesięczna spłata: $333
Całkowite odsetki: $9,967
30-letnia pożyczka pod zastaw domu
Kwota pożyczki: $30,000
Oprocentowanie: 6 procent
Miesięczna płatność: $180
Całkowite odsetki: $34,751
Od czasu ustawy Tax Cuts and Jobs Act z 2017 r., odsetki od pożyczki home equity są odliczane od podatku tylko wtedy, gdy używasz ich do znacznego ulepszenia swojego głównego lub dodatkowego domu. Ponadto odsetki od zadłużenia kredytu domowego ze wszystkich źródeł nie podlegają odliczeniu w zakresie, w jakim przekraczają $750,000 ($375,000 dla małżeństw filing separately). Odsetki, które płacisz od kredytu mieszkaniowego na czesne, wydatki medyczne, konsolidację zadłużenia lub inny cel nie są odliczane tak jak to było w przeszłości. (Related: Year-end tax-planning moves)
Pro #3: Wpływy z pożyczki Home equity mogą być użyte na dowolny cel.
Choć odsetki mogą nie być odliczane, jeśli nie używasz pożyczki na ulepszenia domu, wielu podatników przestało wyodrębniać swoje odsetki hipoteczne po tym, jak Tax Cuts and Jobs Act podwoił standardowe odliczenie podatku dochodowego. Tak więc, jeśli chcesz skorzystać z pożyczki pod zastaw domu, aby spłacić wysokooprocentowane zadłużenie lub rozpocząć nową karierę, sensowne może być skupienie się na niskich kosztach pożyczki, a nie na odliczeniach podatkowych, których możesz nie mieć. (Jeśli myślisz o wykorzystaniu tych pieniędzy na sfinansowanie edukacji swojego dziecka, przeczytaj książkę Rodzinne oszczędzanie na studia: A mutual approach.)
Teraz znasz niektóre z największych korzyści płynących z pożyczek home equity. Jednakże, żadna pożyczka nie jest pozbawiona wad. Rozważ te potencjalne minusy zanim zaciągniesz pożyczkę.
Koniec #1: Twój dom zabezpiecza pożyczkę, więc Twój dom jest zagrożony.
Foreclosure jest możliwe, jeśli nie możesz dokonać płatności. Będziesz chciał starannie wybrać kwotę pożyczki, termin i stopę procentową, która pozwoli Ci wygodnie spłacić pożyczkę w dobrych i złych czasach.
Ciągle, nawet jeśli twój dom zabezpiecza pożyczkę, kredytodawcy zazwyczaj nie chcą wykluczenia. Zamknięcie sprawy jest kosztowne i nie gwarantuje, że kredytodawca odzyska to, co jesteś winien, zwłaszcza jeśli masz więcej długu hipotecznego niż wart jest Twój dom. Może się to zdarzyć, gdy domy tracą wartość na rynku spadkowym.
Gdy kredytobiorcy mają problemy ze spłatą, niektórzy kredytodawcy są skłonni współpracować z nimi w celu modyfikacji lub restrukturyzacji kredytu hipotecznego. Ale nie powinieneś na to liczyć i powinieneś znać najgorszy scenariusz.
Koniec #2: Musisz pożyczyć sumę ryczałtową.
Z linią kredytową Home Equity, możesz pożyczać mniejsze sumy jak ich potrzebujesz i płacić tylko odsetki od pieniędzy, które naprawdę potrzebujesz pożyczyć. Z pożyczką Home Equity, musisz wybrać sumę ryczałtową, aby pożyczyć wszystko na raz i zapłacić odsetki od pełnej kwoty.
Ten aspekt pożyczek Home Equity nie zawsze jest wadą. Powiedzmy, że jesteś właścicielem domu budującym dodatek do swojego domu lub przebudowującym swoją kuchnię. Już na wstępie będziesz wiedział, ile Twój wykonawca zamierza zapłacić, a nawet możesz dodać poduszkę finansową na ewentualne nadwyżki. Jeśli nie wydasz wszystkiego, możesz wykorzystać te fundusze na coś innego lub spłacić je wcześniej. Ale nadal powinieneś pożyczać ostrożnie.
„Możesz wziąć zbyt wiele”, powiedział Valdes. „Z większą kwotą pożyczki, możesz skończyć wydając więcej na naprawy domowe lub ulepszenia niż zamierzone.”
Teraz, jeśli finansujesz coś, gdzie koszty są mniej jasne, mając jeden strzał, aby zdecydować, ile pożyczyć, może być wyzwaniem. Na przykład, jeśli przewidujesz spowolnienie gospodarcze, które może wpłynąć na twoje dochody, ile powinieneś pożyczyć? Jaka kwota jest wystarczająca? Zbyt duża? Na jaką miesięczną płatność możesz sobie pozwolić przy zmniejszonym dochodzie?
Linia kredytowa home equity może wydawać się tutaj lepszą opcją, ale linie kredytowe mogą być cofnięte, jak wielu właścicieli domów dowiedziało się o tym w ciężki sposób podczas Wielkiej Recesji. Pożyczka Home Equity daje Ci bezpieczniejszą opcję pożyczania, jeśli jesteś gotów za nią zapłacić.
Koniec #3: Nie możesz otrzymać pożyczki Home Equity mając zbyt duże zadłużenie lub słaby kredyt.
Cechą pożyczki pod zastaw domu jest to, że nie działa ona jako opcja ostatniej szansy. Jak w przypadku każdej pożyczki, pożyczkodawca chce wiedzieć, że będziesz w stanie ją spłacić. Podobnie jak przy zaciąganiu głównej pożyczki hipotecznej, zazwyczaj musisz mieć ocenę kredytową co najmniej 620, stosunek długu do dochodu nie wyższy niż 50 procent i stały dochód. Niektórzy pożyczkodawcy mają wyższe wymagania dotyczące oceny kredytowej i niższe wymagania dotyczące zadłużenia. Jeśli chcesz zaciągnąć pożyczkę pod zastaw domu, ponieważ nie pracujesz, a karty kredytowe są maksymalnie obciążone, prawdopodobnie jest już za późno. (Related: Improving your credit score: It pays off )
Home equity loans are often an appealing way to borrow
A home equity loan can lengthen the time until you own your home free and clear. Weigh the plus and minus carefully, then get offers from several home equity lenders to see what your options are. Jeśli potrzebujesz pomocy w podjęciu decyzji, zaufany profesjonalista finansowy może ci pomóc.
Dowiedz się więcej od MassMutual…
Jak spadające stopy procentowe mogą wpłynąć na ciebie
Pożyczka z twojego 401(k): Ryzyko
Oszczędzanie pieniędzy – i pozostawanie bezpiecznym – przy zakupie pożyczki
.