Bérleményjavítás

Mi a bérleményjavítás?

Bérleményjavításnak minősül minden olyan változtatás, amelyet egy bérleményen végeznek annak érdekében, hogy azt a bérlő sajátos igényeihez igazítsák. Ezek közé tartozhatnak olyan változtatások, mint a festés, válaszfalak felszerelése, a padlóburkolat cseréje vagy egyedi világítótestek elhelyezése. A bérlemény javítását vagy a bérbeadó végezheti – aki ezt felajánlhatja a bérlemény eladhatóságának növelése érdekében – vagy maguk a bérlők.

Míg a legtöbb bérlemény javításának hasznos gazdasági élettartama öt-tíz év, az Internal Revenue Code előírja, hogy az ilyen javítások értékcsökkenését az épület gazdasági élettartama alatt kell elszámolni.

Hogyan működnek a haszonbérleti javítások

A haszonbérleti javításokat bérlői fejlesztéseknek vagy beépítéseknek is nevezik, és általában a kereskedelmi ingatlanok bérbeadói végzik. A bérbeadók biztosíthatják ezeket a fejlesztéseket meglévő vagy új bérlők számára. A módosításokat az adott bérlő igényeihez és szükségleteihez igazítják.

Az, hogy mik a bérleményfejlesztések, attól függ, hogy a bérbeadó tulajdonában lévő építményen milyen változtatásokat alkalmaznak a bérlő befogadása érdekében. Az egyik bérlő helyiségében történő változtatások elvégzése azonban nem minősül bérleményjavításnak az említett bérlő egyik szomszédja számára sem. Az épület külsejének vagy a tájképnek a megváltoztatása szintén nem alkalmazható. Ha a bérbeadó kicseréli az épület tetejét, korszerűsíti a liftet vagy leaszfaltozza a parkolót – ezek a változtatások egyike sem minősül bérleményjavításnak, mivel nem egy adott bérlő javát szolgálják.

A bérleti szerződés lejárta után a fejlesztések általában a bérbeadó tulajdonába kerülnek, hacsak a szerződés másként nem rendelkezik. Ha a bérlő elviheti őket, el kell távolítania őket anélkül, hogy az ingatlanban kárt okozna.

Bérleményjavítások Példák

A bérbeadók fizethetnek bérleményjavításokért, hogy a bérlőket hosszabb időre történő bérlésre ösztönözzék, különösen a kiskereskedelemben. Például egy vállalkozó bérel egy épületet a disc golfboltja számára. A bérbeadó dönthet úgy, hogy a bérelt területet négy fallal bővíti, hogy beépített bemutató- és tárolóhelyeket alakítson ki a korongok számára. Ezek a változtatások bérbeadott javításnak minősülnek.

Vegyünk egy másik példát a kiskereskedelmi ágazatból. Az A üzlet tulajdonosa úgy dönt, hogy a B cégen keresztül bérel helyiséget. Az üzletnek csak négy fala van, és nincs más felszerelése. A bérleti tárgyalás során a B vállalat – a bérbeadó – beleegyezik, hogy az A üzlet megnyitása előtt polcokat, egy kiszolgáló pultot a pénztárgépekhez és egy speciális megvilágítással ellátott kirakatot szerel fel.

A bérleményjavítások típusai

A bérbeadó a kereskedelmi célú bérleményjavításokért bérlői javítási támogatás (TIA) révén fizethet. Ebben az esetben a bérbeadó meghatározott költségvetést engedélyez a fejlesztésekre, jellemzően 5-15 dollárt négyzetlábanként, és felügyeli a projektet. Eközben a bérlő ellenőrzi a felújítási folyamatot, amely időigényes lehet. Ha a projekt költségvetését túllépik, a bérlő fedezi a fennmaradó összeget.

Bérleti díjkedvezményeket is fel lehet ajánlani a bérlemény felújítására. A bérbeadó a bérlőnek meghatározott számú hónapra ingyenes vagy csökkentett bérleti díjat ajánl fel, például évente egy ingyenes hónapot a bérleti szerződésben, hogy a bérlő megtakarítást érjen el a helyiségek átalakításával kapcsolatban. A bérlő jellemzően felügyeli a projektet, és ellenőrzi a bérleti fejlesztéseket. A bérlő akkor is felelős, ha a költségek meghaladják a költségvetésben szereplő összeget. Ezenkívül a bérleti díjat később megemelhetik, ami miatt a bérlőnek hosszú távon többet kell fizetnie a helyiségért.

A lízingdíjas fejlesztések másik típusa az építési normatív támogatás. A bérlő választhat a bérbeadó által biztosított különböző választási lehetőségek közül, például a festék négy színe közül. Ezek a tételek nem biztos, hogy megfelelnek a bérlő igényeinek, és előfordulhat, hogy nem lesz elégedett az eredménnyel. A további fejlesztéseket a bérlő fedezi. A bérbeadó felügyeli a projektet.

Bérleményjavítási szabályok

A 2017-es új adócsökkentési és foglalkoztatási törvényt követően változások történtek abban, ahogyan a bérbeadók és a bérlők levonásokat igényelhetnek.

2015 decemberében az Egyesült Államok Kongresszusa elfogadta az Amerikaiak védelme az adóemelésektől (PATH) törvényt, amely számos, az értékcsökkenéssel kapcsolatos adózási rendelkezést módosított és meghosszabbított, beleértve a bérleményjavításokat is. A törvény állandóvá tette azt az adókedvezményre vonatkozó rendelkezést, amely lehetővé teszi a 15 éves lineáris költségmegtérülést a minősített bérleményfejlesztések esetében.

Az említett irányelvek értelmében a bérbeadók és a bérlők nem lehettek kapcsolatban, a fejlesztések csak akkor minősültek, ha az épület belsejében történtek, és csak az adott bérlő használta a helyiséget, és a bérleményfejlesztéseket az épület első használatbavételétől számított három év elteltével kellett befejezni.

A 2017-es új adótörvény módosított néhány követelményt. A fejlesztéseket továbbra is az épület belsejében kell elvégezni, ami azt jelenti, hogy az épületbővítések, a liftek és mozgólépcsők, a tetők, a tűzvédelmi, riasztó- és biztonsági rendszerek, valamint a HVAC-rendszerek továbbra sem minősülnek. A minősített fejlesztésekhez már nem szükséges, hogy mindkét fél – a bérbeadó és a bérlő – független legyen egymástól. Megszabadult a hároméves követelménytől is, kimondva, hogy minden fejlesztés “az ingatlan első üzembe helyezésének időpontja után” is elvégezhető, az Internal Revenue Service (IRS) szerint.

Bérleményjavítások igénylése

A Internal Revenue Service (IRS) nem engedélyezi a fejlesztések levonását. De mivel a fejlesztések az épület részének minősülnek, hajlamosak az értékcsökkenésre. Az IRS lehetővé teszi az értékcsökkenési leírás levonását, amennyiben a fent említett feltételek teljesülnek. Bárki is végzi a munkát, jogosult az értékcsökkenési levonásra – akár a bérbeadó, akár a bérlő. Az új adótörvény az engedélyezett maximális összeget 500.000 dollárról 1 millió dollárra emelte.