Ha Ön egy vállalkozás tulajdonosa, és bővíteni vagy felújítani szeretne, valószínűleg szüksége lesz kereskedelmi ingatlanhitelre. Ezek a hitelek nagyon különböznek a kisvállalkozói hitelek más típusaitól, inkább a lakossági jelzáloghitelekhez hasonlóan működnek.
- A kereskedelmi jelzáloghitelek magyarázata
- A kereskedelmi jelzáloghitelek típusai
A kereskedelmi ingatlanhitelek magyarázata
Mint amikor házat vásárol és jelzáloghitelt vesz fel, kereskedelmi ingatlan vásárlásakor is felvehet jelzálogot. A kereskedelmi ingatlanhitelek lehetővé teszik, hogy a vállalkozások ingatlant vásároljanak vagy felújítsanak, és ezt hitelből finanszírozzák. A legtöbb kereskedelmi ingatlanhitel megköveteli, hogy az ingatlan saját tulajdonú legyen, ami azt jelenti, hogy a vállalkozásnak az épület legalább 51%-ában fizikailag is laknia kell. Ha az ingatlan nem lesz többségi tulajdonos által lakott, a hitelfelvevők ehelyett befektetési ingatlanhitelt kereshetnek.
Ezeket a hiteleket számos vállalkozás használhatja különböző típusú ingatlanok finanszírozására, többek között: irodaházak, kiskereskedelmi vagy bevásárlóközpontok, lakóépületek, szállodák, éttermek vagy ipari épületek. Attól függően, hogy milyen típusú ingatlant finanszíroznak és milyen hitelezőt vesznek igénybe, az ilyen hitelek feltételei és kamatlábai nagymértékben eltérhetnek (jobb képet kaphat az átlagos kereskedelmi ingatlanhitel-kamatlábakról szóló útmutatónkból). A kereskedelmi ingatlanok esetében például a foglaló 10%-tól 50%-ig vagy még tovább terjedhet, a visszafizetési határidő pedig lehet akár öt év, de akár 25 év is. Egyes hiteleket teljes mértékben törlesztik, míg másoknál előfordulhat, hogy csak kamatot kell fizetni, a futamidő végén pedig egy utolsó ballonfizetést kell teljesíteni. A kamatlábak lehetnek fixek vagy változóak.
A kereskedelmi ingatlanhitelek típusai
A banki hitelektől kezdve az SBA-hiteleken át az áthidaló hitelekig sokféle kereskedelmi ingatlanhitel létezik. Az alábbiakban megnézünk néhányat ezek közül a lehetőségek közül.
Tradicionális kereskedelmi jelzáloghitel
A legtöbb bank és más hitelező kereskedelmi ingatlanhiteleket nyújt különböző ingatlanokhoz, többek között irodaházakhoz, ipari épületekhez, többcsaládos egységekhez és kiskereskedelmi központokhoz. A legtöbb esetben az ingatlannak saját tulajdonúnak kell lennie.
A lakossági jelzáloghitelhez hasonlóan a kereskedelmi hitelt is a megvásárolt ingatlan biztosítja. Ezen túlmenően a feltételek a hitelezőtől függően nagymértékben eltérnek. Egyes bankok teljesen törlesztett hiteleket nyújtanak hosszú, akár 25 éves futamidővel és akár 80%-os hitel/érték aránnyal. Más bankok 10 éves futamidővel és 65%-os hitel/érték arányú, csak kamatozású hiteleket kínálnak. Általában azonban nehezebb hagyományos jelzáloghitelt felvenni, mint más típusú kereskedelmi ingatlanhiteleket. A bankok jó személyes hitellel rendelkező hitelfelvevőket, erős vállalkozást és alacsony adósságszolgálati fedezeti arányt várnak el. A kamatlábak általában néhány százalékponton belül vannak az elsődleges kamatlábhoz képest, mint például a Wall Street Journal (WSJ) Prime Rate.
SBA 7(a) hitel
A Small Business Administration kiemelt hitele, a 7(a) hitel, telek vagy épületek vásárlására, új ingatlan építésére vagy meglévő ingatlan felújítására használható, feltéve, hogy az ingatlan saját tulajdonú lesz. Ezen a programon keresztül legfeljebb 5 millió dollár összegű kölcsönt vehet fel egy SBA-val kapcsolatban álló hitelezőn keresztül. A program maximálisan megengedett kamatlába a WSJ Prime Rate plusz néhány százalékpontos árrésen alapul. A kamatláb lehet fix, változó vagy a kettő kombinációja. A 7(a) hitelek törlesztési ideje ingatlanok esetében akár 25 év is lehet. Ezek a hitelek teljes mértékben amortizálódnak, ami azt jelenti, hogy minden egyes havi törlesztőrészlet ugyanannyi lesz, amíg a hitel ki nem fizetődik.
SBA 504 Loan
A 7(a) programon túl az SBA kifejezetten saját tulajdonú ingatlanok vagy hosszú távú eszközbeszerzésekhez kínál hiteleket. Ezek az 504-es hiteleknek nevezett kölcsönök valójában két különböző hitelből állnak: az egyiket egy Certified Development Company (CDC) nyújtja a hitelösszeg legfeljebb 40%-ára, a másikat pedig egy bank nyújtja a hitelösszeg 50%-ára vagy annál nagyobb összegre. Önnek, mint hitelfelvevőnek, legalább 10%-os előleget kell letennie. A CDC által nyújtott hitelrész akár 5-5,5 millió dollárig is terjedhet, ami azt jelenti, hogy a teljes finanszírozott projekt összege elérheti vagy meghaladhatja a 10 millió dollárt. Arra kell törekednie, hogy legalább 350 000 dollárt finanszírozzon 504-es hitelből.
A CDC-hitelek kamatlábai az amerikai kincstári kamatlábakon alapulnak, és a hitel felvételét követően fixek. Ezek a kamatlábak 2017 folyamán 4% és 5% között ingadoztak. A banki hitel kamatlábai jellemzően változóak. Ha a hitelt ingatlanvásárlásra használja, a maximális futamidő 20 év. A 7(a) hitelekhez hasonlóan ezek a hitelek is teljes mértékben amortizálódnak.
Conduit/CMBS-hitelek
A konszolidált hitelek olyan kereskedelmi jelzáloghitelek, amelyeket összevonnak és a másodlagos piacon eladnak befektetőknek. Mivel ezeket a hiteleket értékpapírosítják, kicsit másképp viselkednek, mint egy hagyományos kereskedelmi ingatlanhitel. A fő különbségek az előtörlesztéssel és a hitelkezeléssel, valamint a hitelfeltételek tárgyalása során biztosított rugalmassággal kapcsolatosak. A legtöbb conduit-hitelező által finanszírozott minimális összeg 1 millió és 3 millió dollár között van. A legtöbb conduit-hitel futamideje 5-10 év, 20-30 éves törlesztési időszakkal. Ez azt jelenti, hogy minden egyes havi törlesztőrészlet ugyanannyi lesz, egészen a hitel futamidejének végén esedékes utolsó ballonfizetésig. A konduktív hitelek kamatlába általában fix és alacsonyabb, mint a hagyományos jelzáloghiteleké.
Kereskedelmi áthidaló hitelek
Amint a nevük is mutatja, az áthidaló hiteleket arra használják, hogy “áthidalják az űrt”, amíg a kereskedelmi ingatlan hosszú távú finanszírozása biztosítható. Bizonyos esetekben a hosszú távú kölcsönt nyújtó hitelező az ingatlanra az áthidaló kölcsönt is nyújtja. A legtöbb áthidaló kölcsön nagyon rövid futamidejű, jellemzően hat hónaptól két évig terjedő futamidővel rendelkezik, és sok esetben nem amortizálódik (azaz csak kamatfizetés, a végén ballonkifizetéssel). Az áthidaló hitelek kamatlába néhány százalékponttal magasabb, mint a piaci kamatláb.
A hitelezőtől függ, hogy mennyire könnyű az áthidaló hitelre való jogosultság. A legtöbb hitelező nem alkalmaz egy egységes megközelítést, hanem az adott egyedi helyzetet értékeli. Emiatt sok hitelfelvevő az áthidaló kölcsönt olyan ingatlan felújítására használja, amely nem lenne alkalmas hagyományos jelzáloghitelre, mielőtt eladná vagy hosszú távú finanszírozást kapna. Az áthidaló hitelek másik előnye a viszonylag alacsony előlegigény – általában 10% és 20% között -. Összehasonlításképpen, sok hagyományos kereskedelmi jelzáloghitel 20% és 35% közötti előleget igényel. Az áthidaló hitelek is gyorsabban zárulnak, mint a hagyományos ingatlanhitelek.
Lágy és kemény pénzes hitelek
A kemény pénzes hitelek nagyon hasonlóak az áthidaló hitelekhez, az elsődleges különbség az, hogy a legtöbb kemény pénzes hitelt magáncégek nyújtják, és magasabbak az előlegkövetelmények. Az áthidaló hitelekhez hasonlóan a hard money hitelek is rövid futamidejűek, magasabb kamatlábakkal és csak kamatfizetéssel rendelkeznek. A hagyományos jelzáloghiteleknél könnyebb és gyorsabb a finanszírozásuk. Sok esetben gyorsabban finanszírozhatók, mint egy áthidaló kölcsön.
A puha pénzhitelek a kemény pénzhitelek és a hagyományos jelzáloghitelek keverékei. A hard money hitelezőkkel ellentétben a soft money hitelezők nagyobb súlyt fektetnek az Ön hitelképességére és a kérelem erősségére. Ez azt jelenti, hogy alacsonyabb kamatlábat, alacsonyabb előleget és hosszabb futamidőt kap, mint egy hard money hitel esetében. A hard money hitelekhez hasonlóan a soft money hitelek is gyorsan lezárhatók. Jó választás lehet azoknak a hitelfelvevőknek, akiknek gyorsan kell lépniük egy ingatlanon, de nem akarnak olyan magas kamatokat fizetni, mint a keménypénz- vagy áthidaló hiteleknél.