Un Multiple Listing Service è un database di marketing creato da un gruppo di mediatori immobiliari che cooperano. Fornisce dati accurati e strutturati sulle proprietà in vendita, ed è anche un meccanismo per i broker di quotazione per offrire un compenso ai broker acquirenti che portano acquirenti per le loro proprietà elencate.
Ogni servizio di quotazione multipla ha le proprie regole e procedure, ma sono generalmente modellati sui regolamenti pubblicati dalla National Association of Realtors. I servizi di elencazione multipla sono diventati il veicolo principale per la stragrande maggioranza delle transazioni immobiliari perché usano rigidi criteri di dati e forniscono regole per l’offerta di compensi ad altri broker.
Che cos’è un Multiple Listing Service?
I professionisti del settore immobiliare si riunivano con le loro organizzazioni locali già nel 1800 per scambiare informazioni e per elaborare accordi per un compenso se uno portava un altro acquirente. Questi incontri furono le prime iniziative conosciute di “MLS”. Si sono evoluti nel corso degli anni in elenchi e accordi stampati, poi l’elettronica e internet hanno preso il sopravvento e hanno reso l’intero processo infinitamente più facile.
I termini “MLS” o “multiple listing service” non denotano un’unica rete. Esistono numerose reti in tutto il paese. Non c’è un conteggio accurato di tutte le organizzazioni MLS negli Stati Uniti perché si fondono e si staccano continuamente.
- Acronimo: MLS
Come funziona un Multiple Listing Service?
I mediatori in un’area di mercato si uniscono ad un MLS per condividere con altri mediatori le informazioni sulle case che sono in vendita. Si tratta di un sistema altamente efficiente in quanto ogni broker vuole che il maggior numero possibile di altri sappia dei loro annunci in modo da poter portare gli acquirenti che hanno un interesse nelle proprietà.
Le regole MLS di solito specificano che i broker devono indicare la percentuale della commissione che sarà pagata dal venditore in ogni annuncio. Questo è l’importo che condivideranno con un altro membro del broker che porta un acquirente di successo.
I membri delMLS che non aderiscono alle regole di struttura e contenuto del servizio possono essere multati.
Tecnicamente, queste informazioni sono disponibili solo per i broker partecipanti, ma di solito sono generosi nel condividere. Lo faranno gratuitamente al pubblico perché i loro guadagni dipendono dal fatto che la parola dei loro annunci si diffonda. Alcune informazioni sono comunque tenute sotto chiave per la sicurezza dei venditori, come le informazioni personali e di proprietà e se la casa è libera.
Per la vendita da proprietà – i venditori “FSBO” – possono essere lasciati fuori al freddo senza accesso automatico per elencare le loro case con un MLS come fanno i broker. Molti broker e servizi online li elencheranno per loro a pagamento, tuttavia.
Requisiti per i Multiple Listing Services
I database degli annunci MLS sono considerati i più accurati per quanto riguarda i dettagli delle proprietà su internet o altrove. Le nuove inserzioni devono essere inserite entro un determinato periodo di tempo. Le multe possono essere generate se un membro non inserisce i dati completi dell’annuncio entro la scadenza. Questo è generalmente da 24 a 48 ore dopo che l’accordo di quotazione è stato firmato.
Le associazioniMLS mantengono un alto livello di accuratezza nelle informazioni che vengono inserite, dalla metratura alle indicazioni e alla posizione. Anche il numero e la qualità delle foto incluse sono spesso obbligatori, anche se i criteri esatti di questo requisito possono variare.
Reclami e controversie
Le organizzazioni MLS normalmente impongono la mediazione, l’arbitrato o entrambi per le controversie tra membri. Ogni MLS locale ha un comitato etico per ascoltare i reclami dei membri su altri membri. Il comitato ascolta entrambe le parti delle controversie e si pronuncia sulla situazione. Molti di questi problemi hanno a che fare con le commissioni.
L’uso di internet ha aggravato la questione della “causa procuratrice”. Le persone vanno sui siti web e cercano annunci di case, e potrebbero chiamare o inviare un’e-mail all’agente con una domanda sulla proprietà. Più tardi, l’agente di quotazione potrebbe dire che questo contatto iniziale li ha resi la causa procuratrice se un altro agente porta lo stesso acquirente, tutto perché hanno lavorato prima con loro nel trovare una casa.
“Causa procuratrice” è un concetto che decide quale agente immobiliare è la ragione principale per il coinvolgimento di un acquirente in una transazione. Chi ha portato questo compratore al punto di contrattare per comprare questa casa?
Il comitato etico guarderà questo tipo di situazione nel suo insieme e nel contesto di chi ha fatto cosa e quando lo ha fatto. Generalmente, l’agente dell’acquirente avrà diritto alla commissione se la risposta a una domanda sulla proprietà è tutto ciò che è successo con l’agente di quotazione.
I servizi di quotazione multipla cercano anche di essere la prima destinazione per i reclami dei consumatori contro i membri, perché il livello successivo è il consiglio statale di licenza.
Punti chiave
- I servizi di quotazione multipla sono banche dati di marketing istituite e mantenute da un gruppo di cooperanti mediatori immobiliari.
- Ci sono numerosi servizi di elenchi multipli in tutto il paese, ognuno dei quali serve la propria area particolare.
- Ogni servizio ha le proprie regole per la qualità e il contenuto dei nuovi annunci aggiunti al database.
- Le organizzazioniMLS spesso mediano o arbitrano le controversie tra i propri membri, come le commissioni da pagare a un agente procacciatore.