In circa la metà degli insediamenti che conduco un venditore mi ferma e commenta: “L’estinzione è troppo alta, devo meno di quello che è elencato”. Questo perché il venditore confonde il saldo principale dell’ipoteca con l’importo del pagamento.
Il saldo principale è il capitale residuo dovuto sul prestito. Questo viene riportato nelle dichiarazioni mensili dal prestatore ed è disponibile se chiamate il vostro prestatore o controllate online. Con un prestito completamente ammortizzato, parte del vostro pagamento mensile va a pagare il capitale ogni mese.
Tuttavia, un payoff è l’importo dovuto sul prestito per pagarlo in un giorno specifico. Si noti che gli interessi su un mutuo convenzionale si accumulano ogni giorno*. Tenete anche presente che un mutuo è pagato in arretrato – il pagamento mensile è per l’interesse del mese precedente.
Quindi quando fate il pagamento del 1° aprile, state pagando l’interesse dovuto sul mutuo dal 1° marzo al 31 marzo. Di conseguenza, se chiudete il 10 aprile e avete già fatto il vostro pagamento del 1° aprile, dovete ancora pagare gli interessi dal 1° aprile alla data del pagamento.
Tipo un cuscino è selezionato in modo che ci siano fondi sufficienti per pagare il prestito, quindi l’importo presentato al prestatore nello scenario di cui sopra è probabile: saldo principale + interesse diario dovuto dal 1 aprile al 13 aprile è uguale all’estinzione del mutuo.
La ragione del cuscino non è per fregarti dei soldi, anche se sono sicuro che ci si sente così. È per assicurarsi che non ci sia una carenza quando si paga il prestito. Nel nostro scenario, supponendo che tutto sia stato completato in modo tempestivo, il venditore riceverà indietro dal prestatore del payoff due o tre giorni di interessi che sono stati pagati in eccesso.
Come si fa a determinare l’importo del payoff?
La title company ordinerà una lettera di payoff dal vostro creditore ipotecario per scoprire l’esatto ammontare del payoff.
E se state cercando di preparare un preventivo e volete una cifra?
Potete sempre chiamare il vostro creditore e ottenere un payoff da loro al telefono. Alcuni istituti di credito calcoleranno un importo di rimborso per voi anche online. Ricordatevi solo di aggiungere qualche giorno alla data di chiusura in modo da avere un margine di sicurezza.
Ma per la maggior parte delle stime, questo trucco sarà sufficiente: prendete il vostro saldo principale e aggiungete ad esso un pagamento mensile. Supponendo che siate puntuali con i vostri pagamenti, questo numero dovrebbe essere sempre un po’ più alto del vostro effettivo payoff, ma almeno in questo modo sarete sopravvalutati invece che sottovalutati, cosa che avviene tipicamente quando si usa il saldo principale come importo del payoff.
* Gli interessi su un mutuo FHA si accumulano mensilmente. Pertanto, gli interessi sono sempre dovuti fino alla fine del mese. Tuttavia, per calcolare un rimborso stimato, si applica lo stesso concetto: prendere il saldo principale e aggiungere un pagamento mensile del mutuo per ottenere un rimborso stimato.