借地権改良とは何ですか？
借地権改良とは、借主の特定のニーズに合わせて賃貸物件をカスタマイズするために行われる変更のことです。 塗装、パーティションの設置、床材の変更、カスタマイズされた照明器具の取り付けなどの改造がこれにあたります。
ほとんどの賃貸物件の改良の経済的耐用年数は5年から10年ですが、内国歳入法では、そのような改良の減価償却は、建物の経済的耐用年数にわたって行われることが要求されています。
賃借権改善はどのように機能するか
賃借権改善は、テナント改善または増築としても知られ、通常、商業施設の貸主によって行われます。 地主は、既存または新規のテナントのためにこれらの改良を提供することがあります。 修正は、特定のテナントとそのニーズに合わせて行われます。
賃借権改善は、テナントを収容するために、家主が所有する構造への変更の適用に依存します。 しかし、あるテナントのスペースに変更を加えても、そのテナントの近隣住民に対しては、賃借権改善として認められません。 建物の外装や景観の変更も適用されません。 建物の屋根を取り替えたり、エレベーターを新しくしたり、駐車場を舗装したりしても、特定のテナントのためになるものではないので、借地権の改善とは見なされません。
特定のテナントのスペースの内装に施された改良のみが、賃借権の改良とみなされます。
リース終了後、契約書に特に明記されていなければ、改良は通常、家主に属します。 借主がそれらを取ることができる場合は、プロパティに損傷を与えることなくそれらを削除する必要があります。
Leasehold Improvement
賃貸改善例
家主は特に小売業界で、テナントにスペースを長期的に借りるように促すために賃貸改善にお金を出す場合があります。 たとえば、あるビジネス・オーナーがディスク・ゴルフ・ショップのための建物を借りたとします。 家主は、ディスクのディスプレイや保管場所を作るために、賃貸面積に4つの壁を追加することを選択することができる。 これらの改造は、賃借権の改良とみなされます。
小売業から別の例を挙げてみましょう。 店舗Aのオーナーは、B社を通じてスペースを借りることにしました。店舗には4つの壁しかなく、他の設備はありません。 賃貸交渉を通じて、家主であるB社は、店舗Aの開店前に、棚、レジのサービスカウンター、特別な照明を備えた陳列装置を設置することに同意した。
Key Takeaways
- A leasehold improvement is a change made to a rental property to customize it for particular needs of a tenant.
- Landlords may agree with these improvements for existing or new tenants.
- Leasehold improvements may be done by the landlord or tenant.LaiseHold improvements be done by the landlord or tenant.
- 建物、エレベーター、エスカレーター、屋根、防火、警報、セキュリティ・システム、HVAC システムの拡張は、賃借権の改善とは見なされない。
LaiseHold improvements is a customized for a existing or new tenant.LaiseHold improvements is a customized to the tenant.
賃貸物件の改良の種類
家主はテナント改良手当（TIA）を通じて商業用賃貸物件の改良を行うことができます。 この場合、家主は改良のための一定の予算、通常は 1 平方フィートあたり 5 ドルから 15 ドルを認め、プロジェクトを監督します。 一方、テナントは、時間のかかる改修プロセスを管理します。
賃料の割引は、リースホールドの改善に対しても提供されることがあります。 貸主は、借主がスペースの改造を節約する手段として、賃貸契約上の1年につき1ヶ月無料など、一定期間の家賃を無料または減額することを提案します。 通常、テナントはこのプロジェクトを監督し、賃貸改善に関する管理権を持ちます。 また、費用が予算額を超えた場合は、テナントが責任を負います。 さらに、後日、家賃が値上げされ、テナントは長期的にスペースに対してより多くの料金を支払うことになるかもしれません。
もう一つのタイプのリース改良は、建物標準手当です。 借主は、4色のペンキのうちの1色など、貸主が提供するさまざまな選択肢の中から決めることができる。 これらの品目は借主のニーズを満たさないこともあり、満足のいく結果が得られないこともある。 追加の改修は借主が負担します。 家主がプロジェクトを監督します。
Leasehold Improvements Rules
2017年の新しい減税・雇用法を受けて、家主とテナントが控除を請求する方法に変更がありました。
2015年12月に、米国議会はPATH (Protecting Americans from Tax Hikes) 法を可決し、賃貸住宅改善を含む償却に関する多くの税規定を修正し延長することに成功しました。 同法は、適格なリースホールド改善について15年間の定額費用回収を可能にする節税規定を恒久化しました。
そのガイドラインでは、地主とテナントは関係することができず、改善はそのテナントのみがスペースを占有する建物の内部に対して行われた場合のみ適格で、リースホールド改善は建物が初めてサービスのために占有されてから3年後に完了しなければなりませんでした。
2017年の新税法は要件をいくつか修正しました。 改良は依然として建物の内部に対して行われなければならず、建物の拡大、エレベーターとエスカレーター、屋根、防火、警報、セキュリティシステム、HVACシステムは依然として適格ではないことを意味します。 また、qualified improvement propertyは、家主と借主の双方が無関係であることを要求されなくなりました。
Leasehold Improvements
内国歳入庁（IRS）は、改良のための控除を許可していません。 しかし、改良品は建物の一部とみなされるため、減価償却が行われやすいのです。 IRSは、上記の条件を満たす限り、減価償却費の控除を認めています。 家主であれ、借主であれ、誰が工事をしたとしても、減価償却費の控除は認められます。 新税制では、控除額の上限が50万ドルから100万ドルに引き上げられました。