Huurverbetering

Wat is een huurverbetering?

Huurverbeteringen zijn alle veranderingen die aan een huurwoning worden aangebracht om deze aan te passen aan de specifieke behoeften van een huurder. Het kan gaan om aanpassingen zoals schilderen, het plaatsen van scheidingswanden, het veranderen van de vloer of het aanbrengen van aangepaste verlichtingsarmaturen. Verbeteringen aan de huurwoning kunnen worden uitgevoerd door de verhuurder, die kan aanbieden dit te doen om de verkoopbaarheid van hun verhuureenheid te vergroten, of door de huurders zelf.

Hoewel de nuttige economische levensduur van de meeste verbeteringen aan de huurwoning vijf tot tien jaar is, vereist de Internal Revenue Code dat de afschrijving voor dergelijke verbeteringen plaatsvindt over de economische levensduur van het gebouw.

Hoe verbeteringen aan de erfpacht werken

Verbetering aan de erfpacht staat ook bekend als verbeteringen aan de huurder of uitbreidingen en wordt over het algemeen aangebracht door verhuurders van commercieel vastgoed. Verhuurders kunnen deze verbeteringen aanbrengen voor bestaande of nieuwe huurders. De aanpassingen zijn toegesneden op de behoeften van een specifieke huurder en hun behoeften.

Wat erfpachtverbeteringen zijn, hangt af van de toepassing van wijzigingen aan een structuur die eigendom is van een verhuurder om een huurder tegemoet te komen. Het aanbrengen van veranderingen in de ruimte van één huurder geldt echter niet als een erfpachtverbetering voor de buren van die huurder. Wijzigingen aan de buitenkant van een gebouw of aan het landschap zijn ook niet van toepassing. Als een verhuurder het dak van het gebouw vervangt, de lift verbetert, of de parkeerplaats verhardt – geen van deze veranderingen worden beschouwd als verbeteringen aan de huurder, omdat ze niet ten goede komen aan een specifieke huurder.

Als de huurovereenkomst eindigt, behoren de verbeteringen over het algemeen toe aan de verhuurder, tenzij anders is bepaald in de overeenkomst. Als de huurder ze kan meenemen, moet hij ze verwijderen zonder schade aan het pand aan te richten.

Leasehold Improvement

Leasehold Improvements Voorbeelden

Huurders kunnen betalen voor leasehold improvements om huurders aan te moedigen ruimten voor langere tijd te huren, met name in de detailhandel. Bijvoorbeeld, een bedrijfseigenaar huurt een gebouw voor zijn disc golf winkel. De verhuurder kan ervoor kiezen om vier muren toe te voegen aan de gehuurde ruimte om ingebouwde displays en opslagruimten voor de discs te creëren. Deze veranderingen worden beschouwd als verbeteringen aan het gehuurde pand.

Laten we een ander voorbeeld nemen uit de detailhandelsector. De eigenaar van winkel A besluit ruimte te huren bij onderneming B. De winkel heeft slechts vier muren en geen andere voorzieningen. Tijdens de onderhandelingen over de huurovereenkomst stemt onderneming B – de verhuurder – ermee in rekken, een servicebalie voor kassa’s en een uitstalraam met speciale verlichting te installeren voordat winkel A zijn deuren opent.

Soorten verbeteringen aan de leasehold

Een verhuurder kan voor verbeteringen aan de leasehold betalen via een toeslag voor verbetering van de leasehold (tenant improvement allowance, TIA). In dit geval staat de verhuurder een bepaald budget voor verbeteringen toe, meestal $ 5 tot $ 15 per vierkante voet, en houdt hij toezicht op het project. Ondertussen controleert de huurder het renovatieproces, dat tijdrovend kan zijn. Als het projectbudget wordt overschreden, neemt de huurder het saldo voor zijn rekening.

Huurkortingen kunnen ook worden aangeboden voor verbeteringen aan de erfpacht. De verhuurder biedt de huurder gratis of gereduceerde huur aan voor een bepaald aantal maanden, bijvoorbeeld een gratis maand per jaar op de huurovereenkomst, als een middel voor de huurder om te besparen op ruimteveranderingen. De huurder houdt doorgaans toezicht op het project en heeft de controle over de verbeteringen. De huurder is ook verantwoordelijk indien de kosten de gebudgetteerde bedragen overschrijden. Bovendien kan de huurprijs later worden verhoogd, waardoor de huurder op lange termijn meer voor de ruimte moet betalen.

Een andere vorm van verbetering van de erfpacht is een standaardvergoeding voor het gebouw. De huurder kan kiezen uit verschillende keuzemogelijkheden die de verhuurder biedt, zoals een van de vier kleuren verf. Het is mogelijk dat deze zaken niet aan de behoeften van de huurder voldoen, en dat hij niet tevreden is met het resultaat. Bijkomende verbeteringen zijn voor rekening van de huurder. De verhuurder houdt toezicht op het project.

Regels voor erfpachtverbeteringen

Er zijn wijzigingen aangebracht in de manier waarop verhuurders en huurders aftrek kunnen claimen na de nieuwe Tax Cuts and Jobs Act in 2017.

In december 2015 heeft het Amerikaanse Congres de Protecting Americans from Tax Hikes (PATH) Act aangenomen, die veel belastingbepalingen met betrekking tot afschrijvingen wijzigde en verlengde, waaronder erfpachtverbeteringen. De wet maakte een belastingbesparende bepaling permanent die een lineaire kostenterugwinning van 15 jaar mogelijk maakt op gekwalificeerde leasehold-verbeteringen.

Onder die richtlijnen mochten verhuurders en huurders niet gerelateerd zijn, verbeteringen kwamen alleen in aanmerking als ze werden aangebracht aan het interieur van het gebouw met alleen die huurder die de ruimte bewoont, en leasehold-verbeteringen moesten worden voltooid na drie jaar nadat het gebouw voor het eerst in gebruik werd genomen voor service.

De nieuwe belastingwet in 2017 wijzigde enkele van de vereisten. Verbeteringen moeten nog steeds worden aangebracht aan de binnenkant van het gebouw, wat betekent dat vergrotingen van gebouwen, liften en roltrappen, daken, brandbeveiliging, alarm- en beveiligingssystemen en HVAC-systemen nog steeds niet in aanmerking komen. Voor de gekwalificeerde verbetering van onroerend goed is niet langer vereist dat beide partijen – verhuurder en huurder – geen banden met elkaar hebben. Het heeft ook de eis van drie jaar afgeschaft en stelt dat alle verbeteringen mogen worden aangebracht “na de datum waarop het onroerend goed voor het eerst in gebruik is genomen”, aldus de Internal Revenue Service (IRS).

Claiming Leasehold Improvements

De Internal Revenue Service (IRS) staat geen aftrek toe voor verbeteringen. Maar omdat verbeteringen worden beschouwd als onderdeel van het gebouw, zijn ze vatbaar voor afschrijving. De IRS staat afschrijvingsaftrek toe, mits aan de hierboven genoemde voorwaarden is voldaan. Degene die het werk uitvoert, mag de afschrijving aftrekken – of het nu de verhuurder of de huurder is. De nieuwe belastingwet verhoogde het maximaal toegestane bedrag van $ 500.000 tot $ 1 miljoen.