In ongeveer de helft van de nederzettingen die ik uit te voeren een verkoper zal stoppen met me en commentaar, “De aflossing is te hoog, ik ben minder dan wat er staat vermeld verschuldigd.” Dit komt omdat de verkoper verwart de hypotheek hoofdsom saldo met de aflossing bedrag.
De hoofdsom balans is de resterende hoofdsom verschuldigd op de lening. Dit wordt gerapporteerd in maandelijkse overzichten van de geldschieter en is beschikbaar als u uw geldschieter belt of online controleert. Met een volledig afschrijvende lening, gaat een deel van uw maandelijkse betaling naar het afbetalen van de hoofdsom elke maand.
However, een aflossing is het bedrag dat verschuldigd is op de lening om het af te betalen op een specifieke dag. Merk op dat de rente op een conventionele hypotheek dagelijks wordt opgebouwd*. Houd er ook rekening mee dat een hypotheek achteraf wordt betaald – de maandelijkse betaling is voor de rente van de vorige maand.
Dus wanneer u de 1 april-betaling doet, betaalt u de rente die verschuldigd is op de lening van 1 maart tot 31 maart. Bijgevolg, als u op 10 april afsluit en uw 1 april-betaling al hebt gedaan, bent u nog rente verschuldigd vanaf 1 april tot de datum van aflossing.
Typisch wordt een kussen geselecteerd zodat er voldoende middelen zijn om de lening af te betalen, dus het bedrag dat aan de geldschieter wordt voorgelegd in het bovenstaande scenario is waarschijnlijk: hoofdsom saldo + per diem rente verschuldigd van 1 april tot 13 april is gelijk aan de aflossing van de hypotheek.
De reden voor het kussen is niet om je te bedriegen van wat geld, hoewel ik zeker weet dat het zo voelt. Het is om ervoor te zorgen dat er geen tekort is bij het aflossen van de lening. In ons scenario, ervan uitgaande dat alles tijdig werd voltooid, ontvangt de verkoper twee tot drie dagen rente terug van de afbetalingskredietverstrekker die te veel werden betaald.
Dus hoe bepaal je je afbetalingsbedrag?
Het titelbedrijf gaat een aflossingsbrief bestellen bij uw hypotheekverstrekker om het exacte aflossingsbedrag te achterhalen.
Wat als u probeert een schatting op te stellen en graag een cijfer wilt?
U kunt altijd uw geldschieter bellen en een aflossing van hen via de telefoon verkrijgen. Sommige kredietverstrekkers zullen ook online een uitbetalingsbedrag voor u berekenen. Vergeet niet om een paar dagen toe te voegen aan de sluitingsdatum, zodat u een buffer hebt toegestaan.
Maar voor de meeste schattingen zal het gebruik van deze truc voldoende zijn: neem uw hoofdsom saldo en voeg daar een maandelijkse betaling aan toe. Ervan uitgaande dat u op tijd bent met uw betalingen, moet dit getal altijd een beetje hoger zijn dan uw werkelijke aflossing, maar op deze manier overschat u in ieder geval in plaats van onderschat, wat meestal het geval is wanneer u de hoofdsom als het aflossingsbedrag gebruikt.
* De rente op een FHA-hypotheek stapelt zich maandelijks op. Daarom is er altijd rente verschuldigd tot het einde van de maand. Om een geschatte aflossing te berekenen, geldt echter hetzelfde concept: neem de hoofdsom en voeg een maandelijkse hypotheekbetaling toe om een geschatte aflossing te verkrijgen.