Tem sido um ciclo eleitoral e tanto de altos como de baixos. Uma coisa é certa, os eleitores do Colorado estavam num clima de gastos, o que resultará no pagamento de impostos muito mais altos pelos proprietários de propriedades do Colorado em tudo, especialmente no condado de Denver.
Os impostos em Denver aumentarão no mínimo $2400/ano para a casa mediana. A maior mudança é a revogação da emenda Gallagher juntamente com numerosas iniciativas de impostos sobre títulos e vendas.
O que isso significa para os imóveis do Colorado?
Como funcionam agora os impostos sobre propriedades do Colorado?
De acordo com a lei do Colorado há emendas que regem como os impostos são calculados. Um dos principais impulsionadores dos impostos é a emenda Gallagher. A emenda Gallagher é como uma escala de equilíbrio com dois braços.
Em um lado estão os valores dos imóveis residenciais. Do outro, valores não residenciais, tais como propriedades comerciais, incluindo minerais, como petróleo e gás. Os valores dos imóveis residenciais não podem exceder cerca de 45% da base tributária estadual, enquanto os imóveis comerciais representam os 55% adicionais.
Quando os valores de imóveis residenciais sobem, ou quando os valores não residenciais caem, as escalas são desequilibradas, e os impostos residenciais são reduzidos. O inverso também pode ocorrer com os valores dos imóveis comerciais caindo, fazendo com que a balança fique novamente desequilibrada.
A Passagem da Emenda B muda o jogo e os impostos sobre seus imóveis
Eu fiquei muito surpreso com esta passagem e que os eleitores em nossa economia atual votaram por um aumento tão grande dos impostos sobre imóveis. Acho que muitos eleitores não entenderam completamente as implicações e a redação foi um pouco “otimista”. A emenda Gallagher retardou drasticamente o crescimento dos impostos sobre propriedades residenciais.
De acordo com a Rádio Pública do Colorado, os valores tributáveis dos imóveis em Denver dobraram nos últimos 20 anos. Sem Gallagher, essa base tributável poderia ter aumentado por um fator de cinco.
Acima de Gallagher, os impostos sobre imóveis comerciais “retidos” como valores comerciais aumentaram a um ritmo muito mais medido do que os valores residenciais.
Sem Gallagher agora e a passagem da emenda B, seus impostos subirão, subirão, e irão embora! Com a aprovação da emenda B, em 2021 (um ano de revalorização como Colorado valoriza propriedades a cada ano ímpar) vai haver um choque de adesivo nas contas de impostos, pois os valores residenciais subiram cerca de 40% nos últimos dois anos em Denver e na maioria das comunidades de montanha.
Sem Gallagher as contas de impostos subirão em passo de fechadura com valorização imobiliária de agora até a eternidade. As maiores taxas de imposto predial continuarão a contribuir para a incomportabilidade de Denver e de muitas cidades em toda a faixa de frente e nas comunidades de resorts.
E que tal TABOR
TABOR representa a Carta de Direitos do Contribuinte e procura limitar o crescimento do Governo com base no aumento da população e na inflação. Teoricamente, isso manteria os impostos prediais sob controle, mas todos os distritos escolares do Colorado, exceto quatro, já “des-Brucedidos”. (o que significa que não estão vinculados ao TABOR e podem continuar a cobrar impostos prediais ilimitados). Oitenta e cinco por cento dos municípios do Colorado e 51 dos 64 condados também convenceram os seus eleitores a deixá-los optar por não participar.
Outros grandes impostos no horizonte
Denver County teve uma série de impostos na cédula. De aumentos de impostos de usinas, iniciativas de títulos e impostos sobre vendas. Aqui estão algumas das novas iniciativas que os residentes do Condado de Denver agora estarão pagando.
- 2A: Imposto climático: autorizando a cidade e o condado de Denver a cobrar um imposto adicional de 0,25% sobre as vendas, gerando uma estimativa de $40 milhões por ano para financiar programas relacionados ao clima e programas destinados a reduzir as emissões de gases de efeito estufa e a poluição do ar, aumentando assim a taxa total do imposto sobre vendas em Denver de 8.31% para 8,56%.
- 2B: Financiamento aos sem-teto autorizando a cidade e o condado de Denver a cobrar um imposto adicional de 0,25% sobre as vendas, gerando uma estimativa de $40 milhões por ano para financiar habitação e serviços aos sem-teto, aumentando assim a taxa total do imposto sobre vendas em Denver de 8,31% para 8,56%.
- 4A: Aumento de impostos para funcionários de escolas, autorizando o distrito a cobrar um imposto adicional de $150 por $100.000 em valor de avaliação (1,5 usinas) em 2021 e aumentar essa taxa em até $100 por $100.000 em valor de avaliação (1 usina) a cada ano para uma taxa máxima de $400 por $100.000 em valor de avaliação (4 usinas). Para 2020, os imóveis residenciais foram avaliados a uma taxa de 7,15% do valor de mercado e os não-residenciais a 29% do valor de mercado. Sob uma taxa de 7,15% de imposto de propriedade residencial, uma casa com o valor mediano de mercado de cerca de $470.000 seria avaliada para impostos de $33.605, o que significa que um imposto de 1 milhão seria de $33,6.
- 4B: Infra-estrutura escolar autorizando o distrito a aumentar a sua dívida em até $795 milhões em títulos com um custo máximo de reembolso de $1,5 mil milhões e a continuar a taxa de imposto predial existente no distrito para reembolsar os títulos.
Em resumo, em Denver, as taxas de imposto sobre vendas aumentaram em .5% e a taxa da fábrica aumentou em 4 fábricas, portanto, assumindo o preço médio de 606.000, a factura fiscal aumentaria em cerca de 2400/ano no mínimo, se Denver continuar a valorizar, o que provavelmente será mais próximo de 3000/ano em perpetuidade!
Impostos de propriedade estão a aumentar, agarrem-se bem aos vossos bens imóveis!
Estou espantado com o apetite por grandes aumentos de impostos no ciclo económico em que nos encontramos. É um pouco irónico, que Denver tenha passado por enormes aumentos de impostos, incluindo um para financiar a habitação. As taxas de impostos mais altas estão empurrando para fora muitos dos constituintes que estão tentando ajudar com a habitação! Quando os impostos prediais aumentam, os pagamentos de renda e hipotecas também têm que aumentar, pois os ocupantes têm que pagar pelos impostos aumentados. Vamos fazer um rápido cálculo do que 2021 trará à conta de impostos de todos.
As propriedades são reavaliadas a cada ano ímpar, portanto 2021 e 2023 são anos de reavaliação, tem havido uma enorme valorização nos últimos anos na maioria das áreas do estado e esta valorização parece continuar em Denver e nas comunidades dos resorts de montanha. Fiz dois cenários, um para uma casa mediana na zona frontal (não no condado de Denver) e depois um para o condado de Denver factoring nas novas iniciativas de impostos sobre propriedades:
O aumento dos impostos terá impacto nos valores das propriedades?
Em algum momento, os grandes impostos sobre a propriedade começarão a ter impacto no valor da propriedade, pois os mutuários precisarão de ainda mais rendimentos para se qualificarem para um empréstimo (impostos e seguros estão incluídos no cálculo do pagamento da hipoteca).
Os rendimentos não estão a aumentar tão rapidamente como a valorização imobiliária e os impostos, por isso, menos poderá pagar a casa.
Outras vezes, muitos imóveis comerciais também verão um aumento nos impostos e estes aumentos de impostos terão de ser passados para os inquilinos.
Nota, os aumentos de impostos não irão impactar apenas os proprietários de propriedades, qualquer um que pague aluguel também verá maiores rendas à medida que os aumentos de impostos fluem para residências também.
Um dos maiores impulsionadores da valorização no Colorado é o número de realojadores de áreas costeiras de custo mais alto como Califórnia ou Nova York. Muitas vezes, eles estão deixando essas áreas devido a grandes contas de impostos sobre propriedades e renda.
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Como o Colorado continua sua trajetória ascendente de impostos, ele logo se juntará ao clube costeiro de cidades caras e, em algum momento, verá mais migração para fora do que para dentro à medida que as pessoas se mudam para a próxima cidade e chegando com impostos mais baixos.
Quando isso acontecer é o palpite de qualquer um, mas com a revogação da emenda Gallagher e o rápido aumento dos impostos, isso vai acontecer mais cedo do que tarde.
Glen Weinberg é o COO/ VP Fairview Commercial Lending. Glen foi publicado como especialista em empréstimos de dinheiro duro, avaliação imobiliária, financiamento e vários outros tópicos imobiliários na Bloomberg, Businessweek, Colorado Real Estate Journal, National Association of Realtors Magazine, The Real Deal real estate news, ColoradoBiz, The Denver Post, The Scotsman mortgage broker guide, Mortgage Professional America e várias outras publicações nacionais.