Leasehold Improvement

O que é um Melhoramento por Leasehold Improvement?

Apartamentos arrendados são quaisquer alterações feitas a um imóvel arrendado de forma a adaptá-lo às necessidades particulares de um inquilino. Estas podem incluir alterações tais como pintura, instalação de divisórias, mudança do piso ou colocação de luminárias personalizadas. As benfeitorias podem ser realizadas pelo proprietário – que se pode oferecer para aumentar a comercialidade da sua unidade de aluguer – ou pelos próprios inquilinos.

Embora a vida económica útil da maioria das benfeitorias arrendadas seja de cinco a dez anos, o Código da Receita Federal exige que a depreciação de tais benfeitorias ocorra ao longo da vida económica do edifício.

Como funcionam as benfeitorias arrendadas

As benfeitorias arrendadas também são conhecidas como benfeitorias ou construções e são geralmente feitas por senhorios de propriedades comerciais. Os senhorios podem providenciar estas benfeitorias para inquilinos existentes ou novos. As modificações são adaptadas às necessidades de um inquilino específico e às suas necessidades.

O que são benfeitorias em regime de arrendamento depende da aplicação de alterações a uma estrutura de propriedade de um senhorio de forma a acomodar um inquilino. No entanto, fazer mudanças no espaço de um inquilino não se qualifica como uma melhoria do arrendatário para qualquer um dos vizinhos desse inquilino. As alterações no exterior de um edifício ou na sua paisagem também não se aplicam. Se um locador substitui o telhado do edifício, melhora o elevador ou pavimenta o estacionamento – nenhuma dessas mudanças é considerada uma melhoria do arrendatário, pois não beneficia um inquilino específico.

Após o término do arrendamento, as benfeitorias geralmente pertencem ao locador, a menos que especificado em contrário no contrato. Se o inquilino puder levá-las, deve removê-las sem qualquer dano ao imóvel.

Apartamentos de arrendamento Exemplos

Os senhorios podem pagar por melhoramentos de arrendamento para encorajar os inquilinos a alugar espaços por períodos de tempo mais longos, especialmente na indústria de retalho. Por exemplo, um empresário aluga um edifício para a sua loja de discos de golfe. O senhorio pode optar por adicionar quatro paredes à área arrendada para criar monitores embutidos e áreas de armazenamento para os discos. Estas alterações são consideradas melhorias de aluguer.

Vejamos outro exemplo do sector do retalho. O proprietário da Loja A decide arrendar espaço através da Empresa B. A loja tem apenas quatro paredes e nenhuma outra amenidade. Através da negociação do arrendamento, a Empresa B – o locador – organiza as prateleiras, um balcão de serviço para caixas registradoras e um expositor com iluminação especial antes que a Loja A abra suas portas.

Tipos de benfeitorias em arrendamentos

Um locador pode pagar por benfeitorias em arrendamentos comerciais através de um subsídio de melhoria para inquilinos (TIA). Neste caso, o locador permite um orçamento definido para melhoramentos, normalmente de $5 a $15 por pé quadrado, e supervisiona o projecto. Enquanto isso, o locatário controla o processo de renovação, que pode ser demorado. Se os orçamentos do projeto forem excedidos, o locatário cobre o saldo.

Descontos de aluguel também podem ser oferecidos para melhorias do arrendatário. O locador oferece ao locatário uma renda livre ou reduzida por um determinado número de meses, como um mês livre por ano no arrendamento, como um meio para o locatário poupar nas alterações de espaço. O arrendatário normalmente supervisiona o projecto e tem controlo sobre as melhorias do arrendamento. O inquilino também é responsável se os custos excederem os montantes orçamentados. Além disso, a renda pode ser aumentada numa data posterior, fazendo com que o inquilino pague mais pelo espaço a longo prazo.

Um outro tipo de melhoria do arrendamento é um subsídio padrão do edifício. O inquilino pode decidir entre várias selecções que o senhorio fornece, tais como uma de quatro cores de tinta. Estes itens podem não atender às necessidades do locatário, e ele pode não ficar satisfeito com os resultados. O inquilino pode optar por melhorias adicionais. O locador supervisiona o projeto.

Regras de Melhorias no Arrendamento

Alterações foram feitas na forma como os locadores e inquilinos podem reivindicar deduções após a nova Lei de Cortes de Impostos e Empregos em 2017.

Em dezembro de 2015, o Congresso dos Estados Unidos aprovou a Lei Protegendo os Americanos das Taxas de Aumento (PATH), que modificou e ampliou muitas provisões fiscais relacionadas à depreciação, incluindo melhorias no arrendamento. A lei tornou permanente uma provisão para poupança fiscal que permite a recuperação de custos de 15 anos em linha reta em benfeitorias qualificadas para arrendamento.

De acordo com essas diretrizes, proprietários e inquilinos não estavam autorizados a serem relacionados, benfeitorias qualificadas apenas se fossem feitas no interior do edifício com apenas aquele inquilino ocupando o espaço, e benfeitorias para arrendamento eram necessárias para serem concluídas após três anos do edifício sendo ocupado pela primeira vez para serviço.

A nova lei fiscal em 2017 modificou alguns dos requisitos. As melhorias ainda devem ser feitas no interior do edifício, o que significa ampliações para edifícios, elevadores e escadas rolantes, telhados, sistemas de protecção contra incêndios, alarme e segurança, e sistemas AVAC ainda não qualificam. A propriedade de melhoria qualificada já não requer que ambas as partes – senhorio e inquilino – não estejam relacionadas. Também se livrou da exigência de três anos, declarando que todas as melhorias podem ser feitas “após a data em que a propriedade foi colocada em serviço pela primeira vez”, de acordo com a Receita Federal (IRS).

Reivindicando melhorias de arrendamento

A Receita Federal (IRS) não permite deduções para melhorias. Mas como as benfeitorias são consideradas parte do edifício, elas são propensas à depreciação. A Receita Federal permite deduções para depreciação, desde que as condições mencionadas acima sejam satisfeitas. Quem faz o trabalho pode fazer a dedução da depreciação – quer seja o senhorio ou o inquilino. A nova lei fiscal aumentou o montante máximo permitido para $1 milhão de dólares de $500.000,