Los costes de transporte de residuos están aumentando y las políticas de reciclaje son cada vez más estrictas. Los operadores de apartamentos están viendo los efectos y están tomando una variedad de medidas para mejorar la eficiencia y la rentabilidad. En la Parte 5 de este informe en profundidad de 13 partes, discutimos cómo manejar los artículos a granel, el cartón y el mantenimiento de las áreas de contenedores.
Hay maneras de convertir el mal comportamiento de los residentes en ingresos – sólo un poco.
La recolección de basura a granel trae su propio conjunto de desafíos y dolores de cabeza.
«Con los saltos y los desalojos y los artículos que los residentes simplemente dejan atrás cuando se mudan, hay un montón de artículos grandes que deben ser eliminados», dice Rick Pippin de Camden. «Se puede recurrir a un servicio del tipo 1-800-GOT-TRASH, que suele cobrar 10 dólares por artículo o que cobra los artículos a la carta. En otros mercados, los transportistas a granel quieren 25 dólares por artículo y sólo vendrán si hay 10 artículos para recoger. Nuestro espacio es valioso. Tener un montón de basura grande por ahí no es conveniente. Mi plan es incluir en el contrato una tarifa fija de entre 10 y 12 dólares por artículo».
Ian Mattingly, de LumaCorp, afirma que la eliminación de muebles por parte de los residentes le ha obligado a construir recintos en varias propiedades para guardar los artículos voluminosos, de modo que no supongan una molestia para la vista antes de las retiradas mensuales de artículos de gran tamaño.
Tom Gwyn, de Apartment Dynamics, afirma: «Lamentablemente, nos enfrentamos a muchos vertidos por parte de no residentes y acabamos con artículos voluminosos abandonados en nuestros contenedores. Con el vídeo, podemos ver quién los ha dejado, pero seguimos teniendo que limpiar la zona».
El cartón está reconocido como el material reciclable más valioso en el mercado abierto, afirma Lisa Kardell, gerente de Waste Management. Esto resulta aún más atractivo si se tiene en cuenta que muchas localidades están perdiendo dinero con sus programas de reciclaje. Richard Bates de la Dirección Desechada dice en algunos mercados, los transportistas que una vez hicieron $6 por tonelada en recyclables ahora están pagando $125 por tonelada para tener ese material procesado y reciclado.
AvalonBay está tratando de ganar ingresos auxiliares vendiendo el cartón usado embalado en su comunidad de Avalon Primero y M en Washington, D.C. Es una de las más de 10 comunidades de AVB en las que utiliza una embaladora de cartón para separar, encuadernar y vender el material.
La comunidad de 469 unidades monta de dos a tres balas cada dos semanas para que las recoja una empresa local de reciclaje. La empresa gana alrededor de 10 dólares por tonelada después de los cargos de procesamiento y evita el pago de los cargos tradicionales de recogida de reciclaje. AvalonBay sigue impulsando la utilización para optimizar cualquier ingreso que pueda provenir de este esfuerzo de reventa de cartón.
Cómo de competitivo es el mercado del cartón, Bates dice que ha oído hablar de comunidades en Nueva York y Connecticut que ponen sus fardos para su recogida sólo para que se los roben.
Mary Nitschke, de Prometheus, dice que su transportista prohíbe a su empresa cobrar por su cartón. «Nuestros transportistas ordenan que todo lo que se tira en sus contenedores les pertenece y es ilegal sacar cualquier cartón de estos contenedores porque esta es su fuente de ingresos», dice.
Bozzuto también se ha centrado en los materiales reciclables, como los textiles, y ha llevado a cabo campañas de recogida de residuos electrónicos y de donación de alimentos para aumentar su porcentaje de desviación de los vertederos, pero no para obtener ingresos, dice Peter Zadoretzky.
Ashley Cook, de Bell Partners, dice que el aumento del comercio electrónico ha hecho que se entreguen más cajas de cartón a los residentes, lo que puede resultar problemático. «Los residentes no suelen romper sus cajas», dice. «Estas cajas en nuestros contenedores de basura los llenan de forma ineficaz ocupando espacio extra. Cuando las cajas no se aplanan, el contenedor puede parecer lleno, cuando no lo está. Esto puede dar lugar a gastos de recogida adicionales e innecesarios, sobre todo si las cajas voluminosas hacen que los contenedores no cumplan los requisitos de peso mínimo del transportista». Los equipos de mantenimiento ayudan a separar las cajas controlando los contenedores, pero ese no es su trabajo».
La separación de los materiales de desecho en la comunidad es un método más eficaz para las empresas que no eligen (o no están obligadas) a participar en los sistemas de flujo único.
«Con el aumento de los costes en los servicios de reciclaje, muchas comunidades han suspendido sus servicios de reciclaje de flujo único y han optado por tener contenedores dedicados para artículos de reciclaje específicos», afirma Donald Campbell, del equipo de gestión de gastos de residuos de Cass Information Systems. «Esto es especialmente cierto para el cartón. Los contenedores de cartón están configurados con pequeñas ranuras que dificultan la colocación de otros artículos en el contenedor.
«Si bien es cierto que en su día había descuentos para este tipo de eliminación, con todos los cambios drásticos que se han producido en el mercado del reciclaje, es mucho menos habitual que este servicio proporcione algún ingreso auxiliar. Sin embargo, el reciclaje de cartón dedicado suele ser mucho menos costoso que el de flujo único».
Las áreas de gestión de residuos descuidadas en las comunidades son una gran queja entre el personal in situ, especialmente cuando dicha dejadez puede verse durante las visitas de arrendamiento.
«Las áreas de basura pueden volverse desagradables rápidamente. Es algo así como el etiquetado de grafitis: Una vez que tienes una ‘etiqueta’, todo desciende a un estado horrible con bastante rapidez», dice Nitschke de Prometheus. «El examen diario ayuda realmente a gestionar el problema».
«Los residentes esperan que nuestras propiedades estén limpias y el mantenimiento diario es una parte importante de ello», dice van Beveren, de Pinnacle. «Nuestro equipo siempre está explorando formas de reducir el tiempo y los recursos necesarios para gestionar las áreas de eliminación de residuos. Por ejemplo, hemos puesto en marcha programas en Washington y California con Wastexperts, lo que ha reducido en gran medida nuestra dependencia de los equipos in situ para gestionar las áreas de vertederos».
AvalonBay, también, ha puesto en marcha un programa piloto con WasteExperts, un contratista que esencialmente recoge a mano el reciclaje de los contenedores para retirarlo del flujo de residuos.
Prometheus está poniendo a prueba a los contratistas de clasificación de residuos TrashLogic y Federal International. TrashLogic sólo tiene sede en el Área de la Bahía y es «excelente en la clasificación y sus servicios son más robustos que los de Wastexperts, lo que es crítico para los operadores en áreas como la ciudad de Sunnyvale», dice Nitschke.
«Federal International tiene sede a nivel nacional. Históricamente ha sido un gestor de contratos de basura y un proveedor de servicios a terceros, Nitschke dice que recientemente ha optado por entrar en el mercado de la clasificación, «que es hacia donde se dirige esta industria».
Vuelva al reportaje en profundidad de Trash Talking o lea la parte 6: El Valet Trash Can aporta eficiencia a la clasificación y el transporte.