Mulți proprietari de locuințe nu au foarte mulți bani în plus economisiți, dar au o mare parte din capitalul propriu. Capitalul propriu este diferența dintre valoarea evaluată actuală a casei dvs. și soldul ipotecar. Dacă locuința dvs. este evaluată la 400.000 de dolari și dvs. datorați 200.000 de dolari, capitalul dvs. este de 50 la sută.
Atunci, pentru proprietarii de locuințe care au nevoie de numerar, un împrumut de capital imobiliar poate fi o alegere inteligentă. Este, în general, mai rapid, mai ușor și mai puțin costisitor decât o refinanțare cash-out și nu repornește ceasul pentru a vă achita casa.
Acesta are, de asemenea, aceste argumente pro și contra:
Pros
- Ratele dobânzii mai mici, fixe.
- Plăți lunare mai mici.
- Câștigurile care pot fi folosite în orice scop.
Cons
- Casa dvs. garantează împrumutul, așa că locuința dvs. este în pericol.
- Trebuie să împrumutați o sumă forfetară.
- Nu puteți obține un împrumut de capital imobiliar dacă aveți prea multe datorii sau un credit slab.
Iată câteva dintre principalele argumente pro și contra ale împrumuturilor de capitaluri proprii pentru locuințe mai în detaliu.
Pro #1: Împrumuturile de capitaluri proprii pentru locuințe au rate scăzute și fixe ale dobânzii.
În comparație cu alte forme de împrumut, împrumuturile de capitaluri proprii pentru locuințe vor avea aproape întotdeauna unele dintre cele mai mici rate ale dobânzii, indiferent de ceea ce se întâmplă în economia în general. Instituțiile financiare nu taxează consumatorii la fel de mult pentru a împrumuta atunci când garanția asigură împrumutul. Acesta este motivul pentru care creditele ipotecare, împrumuturile de capitaluri proprii și împrumuturile auto tind să aibă rate ale dobânzii mai mici decât împrumuturile personale și cardurile de credit , care nu sunt garantate.
„Un împrumut de capitaluri proprii poate fi mai mare și mai ieftin decât alte tipuri de finanțare”, a declarat Andrina Valdes, lider executiv de vânzări și COO al Cornerstone Home Lending. „De obicei, va veni cu o rată a dobânzii mai mică decât cea pe care o veți obține atunci când contractați un împrumut personal sau o linie de credit.”
Aveți suficientă capital propriu pentru a vă califica? Creditorul va dori, de obicei, să păstrați între 10 și 30 la sută din capitalul propriu după împrumut. Să spunem că doriți să împrumutați 30.000 de dolari. Dacă soldul primei dvs. ipoteci este de 250.000 de dolari și dacă creditorul vă cere să păstrați 20 la sută din capitalul propriu, casa dvs. va trebui să valoreze cel puțin 350.000 de dolari. Un alt mod de a privi acest lucru este că nu puteți împrumuta mai mult de 70 la sută până la 90 la sută din valoarea casei dvs. cu prima ipotecă și împrumutul de capital propriu combinat.
Împrumuturile de capital propriu au de obicei o rată a dobânzii fixă, oferind împrumutaților plăți lunare previzibile. Liniile de credit de capital propriu, prin comparație, au adesea o rată a dobânzii variabilă. Rata variabilă poate fi mai mică la început, dar, pe termen lung, plățile lunare și costurile totale ale împrumutului vor fi imprevizibile. Acestea ar putea crește în mod semnificativ în condiții economice care împing ratele dobânzilor mai sus.
Creditele de capitaluri proprii pentru locuințe au adesea costuri de închidere și taxe de evaluare, pe care este posibil să le puteți include în împrumut. Atunci când comparați ofertele de la diferiți creditori, asigurați-vă că comparați costul total al fiecărui împrumut, analizând rata anuală efectivă. APR include atât rata dobânzii cât și comisioanele aferente împrumutului. Unii creditori oferă împrumuturi de capitaluri proprii fără costuri de închidere sau comisioane, oferind în același timp rate ale dobânzii competitive.
Pro #2: Împrumuturile de capitaluri proprii au plăți lunare mici.
Scorul dvs. de credit, alte datorii și valoarea împrumutului de capitaluri proprii vor determina rata dobânzii. Ratele scăzute ale dobânzii plus perioadele de rambursare de 10 până la 30 de ani înseamnă plăți lunare foarte mici. Acestea fiind spuse, cu cât vă ia mai mulți ani pentru a vă rambursa împrumutul, cu atât mai multă dobândă veți plăti. Luați în considerare aceste exemple:1
Credit imobiliar pe 10 ani
Montantă împrumutată: 30.000 de dolari
Rata dobânzii: 6 la sută
Plata lunară: 333 $
Totala dobândă: 9.967 $
Credit de capital propriu pe 30 de ani
Suma împrumutată: 30.000 de dolari
Rata dobânzii: 6 la sută
Plata lunară: 180 de dolari
Totala dobândă: 34.751 de dolari
De la Legea privind reducerile de impozite și locurile de muncă din 2017, dobânda pentru împrumutul de capital imobiliar este deductibilă din impozit doar atunci când o utilizați pentru a vă îmbunătăți substanțial locuința principală sau secundară. În plus, dobânzile aferente datoriilor pentru împrumuturi pentru locuințe din toate sursele nu sunt deductibile în măsura în care depășesc 750.000 de dolari (375.000 de dolari pentru cuplurile căsătorite care depun separat). Dobânda pe care o plătiți la un împrumut imobiliar pentru școlarizarea la facultate, cheltuieli medicale, consolidarea datoriilor sau în alt scop nu este deductibilă așa cum era în trecut. (Legat de: Mișcări de planificare fiscală de sfârșit de an)
Pro #3: Veniturile din împrumutul de capital propriu pot fi folosite în orice scop.
În timp ce dobânda ar putea să nu fie deductibilă dacă nu folosiți împrumutul pentru îmbunătățiri la domiciliu, mulți contribuabili au încetat oricum să mai detalieze dobânzile ipotecare după ce Legea privind reducerile fiscale și locurile de muncă a dublat deducerea standard a impozitului pe venit. Așadar, dacă doriți să folosiți împrumutul de capitaluri proprii pentru a achita o datorie cu dobândă mare sau pentru a începe o nouă carieră, ar putea avea sens să vă concentrați asupra costului scăzut pentru a împrumuta banii, nu asupra deducerii fiscale pe care ați putea să o pierdeți. (Dacă vă gândiți să folosiți banii pentru a finanța educația copilului dumneavoastră, citiți Familii care economisesc pentru facultate: O abordare reciprocă.)
Acum cunoașteți unele dintre cele mai mari beneficii ale împrumuturilor de capital propriu. Cu toate acestea, niciun împrumut nu este lipsit de dezavantaje. Luați în considerare aceste dezavantaje potențiale înainte de a vă împrumuta.
Con #1: Casa dvs. garantează împrumutul, deci casa dvs. este în pericol.
Executarea silită este posibilă dacă nu vă puteți face plățile. Veți dori să alegeți cu atenție o sumă de împrumut, un termen și o rată a dobânzii care să vă permită să rambursați confortabil împrumutul în vremuri bune și rele.
Cu toate acestea, chiar dacă locuința dvs. garantează împrumutul, creditorii nu doresc, de obicei, să execute silit. Executarea silită este costisitoare și nu garantează că creditorul va recupera ceea ce datorați, mai ales dacă aveți o datorie ipotecară mai mare decât valorează casa dvs. Acest lucru se poate întâmpla atunci când casele își pierd valoarea pe o piață în declin.
Când debitorii au probleme de plată, unii creditori sunt dispuși să colaboreze cu ei pentru a modifica sau restructura un împrumut de capital imobiliar. Dar nu ar trebui să vă bazați pe acest lucru și ar trebui să știți care este cel mai rău scenariu.
Con #2: Trebuie să împrumutați o sumă forfetară.
Cu o linie de credit cu capital propriu, puteți împrumuta sume mai mici pe măsură ce aveți nevoie și plătiți dobândă doar pentru banii de care aveți cu adevărat nevoie să împrumutați. Cu un împrumut de capital propriu, trebuie să alegeți o sumă forfetară pe care să o împrumutați dintr-o dată și să plătiți dobândă pentru întreaga sumă.
Acest aspect al împrumuturilor de capital propriu nu este întotdeauna un dezavantaj. Să spunem că sunteți un proprietar care construiește o anexă la casa dvs. sau își remodelează bucătăria. Veți ști de la început cât va cere antreprenorul dvs. și puteți chiar să adăugați o pernă pentru eventualele depășiri. Dacă nu cheltuiți totul, puteți folosi fondurile pentru altceva sau le puteți rambursa mai devreme. Dar ar trebui totuși să vă împrumutați cu grijă.
„Ați putea scoate prea mult”, a spus Valdes. „Cu o sumă de împrumut mai mare, ați putea ajunge să cheltuiți mai mult pe reparații sau îmbunătățiri la domiciliu decât ați intenționat.”
Acum, dacă finanțați ceva în care costurile sunt mai puțin clare, să aveți o singură șansă de a decide cât de mult să împrumutați poate fi o provocare. De exemplu, dacă anticipați o recesiune economică care v-ar putea afecta veniturile, cât de mult ar trebui să împrumutați? Ce sumă este suficientă? Prea mare? Ce rată lunară v-ați putea permite cu un venit redus?
O linie de credit de capital propriu ar putea părea o opțiune mai bună în acest caz, dar liniile de credit pot fi revocate, așa cum mulți proprietari de locuințe au învățat pe pielea lor în timpul Marii Recesiuni. Un împrumut de capital propriu vă oferă o opțiune de împrumut mai sigură, dacă sunteți dispus să plătiți pentru aceasta.
Con #3: Nu puteți obține un împrumut de capital propriu cu prea multe datorii sau cu un credit slab.
Ceea ce ține de împrumutul împotriva casei dvs. este că nu funcționează ca o opțiune de ultimă instanță. Ca și în cazul oricărui împrumut, creditorul vrea să știe că veți fi capabil să îl rambursați. La fel ca atunci când v-ați contractat ipoteca principală, veți avea nevoie, de obicei, de un scor de credit de cel puțin 620, un raport datorie-venit nu mai mare de 50 % și un venit stabil. Unii creditori au cerințe mai mari privind scorul de credit și cerințe mai mici privind datoriile. Dacă doriți să vă împrumutați pentru casa dvs. pentru că nu lucrați și v-ați epuizat cărțile de credit, probabil că este prea târziu. (Legat de: Îmbunătățirea scorului de credit: Merită )
Împrumuturile de capitaluri proprii sunt adesea o modalitate atractivă de a împrumuta
Un împrumut de capitaluri proprii poate prelungi perioada de timp până când veți deține casa dumneavoastră liberă și clară. Cântărește cu atenție argumentele pro și contra, apoi obțineți oferte de la mai mulți creditori de capital pentru locuință pentru a vedea care sunt opțiunile dumneavoastră. Dacă aveți nevoie de ajutor pentru a lua o decizie, un profesionist financiar de încredere vă poate ajuta.
Aflați mai multe de la MassMutual…
Cum vă poate afecta scăderea ratelor dobânzilor
Împrumutarea din 401(k): Riscurile
Salvăm bani – și rămânem în siguranță – atunci când cumpărăm un împrumut
.