Ambunătățiri locative

Ce este o îmbunătățire locativă?

Îmbunătățirile locative sunt orice modificări aduse unei proprietăți de închiriat pentru a o adapta la nevoile particulare ale unui chiriaș. Acestea pot include modificări precum zugrăvirea, instalarea de pereți despărțitori, schimbarea podelei sau montarea unor corpuri de iluminat personalizate. Îmbunătățirile locative pot fi întreprinse fie de către proprietar – care se poate oferi să facă acest lucru pentru a crește capacitatea de comercializare a unității locative -, fie de către chiriașii înșiși.

În timp ce durata de viață economică utilă a majorității îmbunătățirilor locative este de cinci până la zece ani, Codul de venituri interne prevede ca amortizarea pentru astfel de îmbunătățiri să aibă loc pe durata de viață economică a clădirii.

Cum funcționează îmbunătățirile locative

Ambunătățirile locative sunt cunoscute și sub denumirea de îmbunătățiri aduse chiriașilor sau amenajări și sunt realizate, în general, de către proprietarii de proprietăți comerciale. Proprietarii pot oferi aceste îmbunătățiri pentru chiriașii existenți sau noi. Modificările sunt adaptate pentru a se potrivi nevoilor unui anumit chiriaș și nevoilor acestuia.

Ce sunt îmbunătățirile locative depinde de aplicarea de modificări la o structură deținută de un proprietar pentru a găzdui un chiriaș. Efectuarea de modificări în spațiul unui chiriaș, cu toate acestea, nu se califică drept o îmbunătățire a contractului de închiriere pentru niciunul dintre vecinii acelui chiriaș. Modificările aduse exteriorului unei clădiri sau peisajului acesteia, de asemenea, nu se aplică. În cazul în care un proprietar înlocuiește acoperișul clădirii, modernizează liftul sau asfaltează parcarea – niciuna dintre aceste modificări nu este considerată o îmbunătățire a contractului de închiriere, deoarece nu aduce beneficii unui anumit chiriaș.

După ce contractul de închiriere se încheie, îmbunătățirile aparțin, în general, proprietarului, cu excepția cazului în care se specifică altfel în contract. În cazul în care chiriașul le poate lua, trebuie să le îndepărteze fără a provoca daune proprietății.

Ambunătățiri ale proprietății

Îmbunătățiri ale proprietății

Locatorii pot plăti pentru îmbunătățiri ale proprietății pentru a-i încuraja pe chiriași să închirieze spații pentru perioade mai lungi de timp, în special în industria de retail. De exemplu, un proprietar de afacere închiriază o clădire pentru magazinul său de discuri de golf. Proprietarul poate alege să adauge patru pereți la suprafața închiriată pentru a crea exponate încorporate și zone de depozitare pentru discuri. Aceste modificări sunt considerate îmbunătățiri locative.

Să luăm un alt exemplu din sectorul comerțului cu amănuntul. Proprietarul magazinului A decide să închirieze spațiul prin intermediul companiei B. Magazinul are doar patru pereți și nicio altă amenajare. Prin negocierea contractului de închiriere, Compania B – proprietarul – este de acord să instaleze rafturi, un ghișeu de serviciu pentru casele de marcat și o unitate de expunere cu iluminare specială înainte ca magazinul A să-și deschidă ușile.

Tipuri de îmbunătățiri locative

Un proprietar poate plăti pentru îmbunătățirile locative comerciale prin intermediul unei indemnizații pentru îmbunătățiri locative (TIA). În acest caz, proprietarul permite un buget stabilit pentru îmbunătățiri, de obicei între 5 și 15 dolari pe picior pătrat, și supraveghează proiectul. Între timp, chiriașul controlează procesul de renovare, care poate necesita mult timp. În cazul în care bugetele proiectului sunt depășite, chiriașul acoperă diferența.

Se pot oferi reduceri de chirie și pentru îmbunătățirile locative. Proprietarul oferă chiriașului chirie gratuită sau redusă pentru un anumit număr de luni, cum ar fi o lună gratuită pe an în contractul de închiriere, ca un mijloc pentru ca chiriașul să economisească pentru modificări ale spațiului. De obicei, chiriașul supraveghează proiectul și deține controlul asupra îmbunătățirilor din contractul de închiriere. De asemenea, chiriașul este responsabil în cazul în care costurile depășesc sumele prevăzute în buget. În plus, chiria poate fi majorată la o dată ulterioară, determinându-l pe chiriaș să plătească mai mult pentru spațiul respectiv pe termen lung.

Un alt tip de îmbunătățire a contractului de închiriere este o alocație standard de construcție. Chiriașul poate decide între diverse selecții pe care proprietarul le oferă, cum ar fi una dintre cele patru culori de vopsea. Este posibil ca aceste elemente să nu satisfacă nevoile chiriașului, iar acesta să nu fie mulțumit de rezultate. Îmbunătățirile suplimentare sunt acoperite de chiriaș. Proprietarul supraveghează proiectul.

Reguli privind îmbunătățirile locative

S-au făcut modificări în modul în care proprietarii și chiriașii pot solicita deduceri în urma noii legi privind reducerea impozitelor și a locurilor de muncă din 2017.

În decembrie 2015, Congresul Statelor Unite a adoptat Legea privind protejarea americanilor împotriva creșterilor de impozite (PATH), care a modificat și a prelungit multe prevederi fiscale legate de amortizare, inclusiv îmbunătățirile locative. Legea a permanentizat o dispoziție de economisire a impozitelor care permite recuperarea în mod liniar a costurilor pe o perioadă de 15 ani pentru îmbunătățirile calificate ale contractelor de închiriere.

În conformitate cu aceste orientări, proprietarilor și chiriașilor nu li se permitea să fie legați între ei, îmbunătățirile se calificau doar dacă erau efectuate în interiorul clădirii, doar acel chiriaș ocupând spațiul, iar îmbunătățirile contractelor de închiriere trebuiau să fie finalizate după trei ani de la prima ocupare a clădirii în vederea prestării de servicii.

Noua lege fiscală din 2017 a modificat unele dintre cerințe. Îmbunătățirile trebuie să se facă în continuare în interiorul clădirii, ceea ce înseamnă că extinderile clădirilor, lifturile și scările rulante, acoperișurile, sistemele de protecție împotriva incendiilor, de alarmă și de securitate și sistemele HVAC încă nu se califică. Proprietatea de îmbunătățire calificată nu mai necesită ca ambele părți – proprietarul și chiriașul – să nu aibă nicio legătură între ele. De asemenea, a scăpat de cerința de trei ani, precizând că toate îmbunătățirile pot fi făcute „după data la care proprietatea a fost pusă în funcțiune pentru prima dată”, potrivit Internal Revenue Service (IRS).

Revendicarea îmbunătățirilor locative

The Internal Revenue Service (IRS) nu permite deduceri pentru îmbunătățiri. Dar, deoarece îmbunătățirile sunt considerate parte a clădirii, ele sunt predispuse la depreciere. IRS permite deduceri pentru depreciere, atâta timp cât sunt îndeplinite condițiile menționate mai sus. Oricine face lucrările are voie să facă deducerea pentru depreciere – fie că este vorba de proprietar sau de chiriaș. Noua lege fiscală a crescut suma maximă permisă la 1 milion de dolari de la 500.000 de dolari.