Dacă dețineți o afacere și doriți să vă extindeți sau să renovați, probabil că veți avea nevoie să obțineți un împrumut imobiliar comercial. Aceste împrumuturi sunt foarte diferite de alte tipuri de împrumuturi pentru afaceri mici, funcționând mai asemănător cu un credit ipotecar rezidențial.
- Ipoteci comerciale explicate
- Tipuri de ipoteci comerciale
Imprumuturi imobiliare comerciale explicate
La fel ca atunci când cumpărați o casă și contractați un credit ipotecar, puteți contracta un credit ipotecar și atunci când cumpărați o proprietate comercială. Împrumuturile imobiliare comerciale permit întreprinderilor să cumpere sau să renoveze o proprietate și să finanțeze acest lucru printr-un împrumut. Majoritatea împrumuturilor imobiliare comerciale cer ca proprietatea să fie ocupată de proprietar, ceea ce înseamnă că afacerea trebuie să locuiască fizic în cel puțin 51% din clădire. Dacă proprietatea nu va fi ocupată majoritar de proprietar, împrumutații pot căuta în schimb un împrumut pentru investiții imobiliare.
Aceste împrumuturi pot fi folosite de o varietate de întreprinderi pentru a finanța diferite tipuri de proprietăți, inclusiv: clădiri de birouri, centre comerciale sau de vânzare cu amănuntul, clădiri de apartamente, hoteluri, restaurante sau clădiri industriale. În funcție de tipul de proprietate finanțată și de creditorul utilizat, termenii și ratele acestor împrumuturi pot varia foarte mult (pentru o idee mai bună, consultați ghidul nostru privind ratele medii ale împrumuturilor imobiliare comerciale). De exemplu, plățile inițiale pentru proprietățile comerciale pot varia de la 10% la 50% sau mai mult, cu termene de rambursare atât de scurte, de cinci ani, cât și lungi, de 25 de ani. Unele împrumuturi sunt complet amortizate, în timp ce altele ar putea avea plăți doar pentru dobândă, cu o plată finală de tip balon la sfârșitul termenului. Ratele dobânzii pot fi fixe sau variabile.
Tipuri de împrumuturi imobiliare comerciale
Există o varietate de împrumuturi imobiliare comerciale, de la împrumuturi bancare la împrumuturi SBA și împrumuturi punte. Aruncăm o privire asupra unora dintre aceste opțiuni mai jos.
Ipotecă comercială tradițională
Majoritatea băncilor și a altor creditori oferă împrumuturi imobiliare comerciale pentru o varietate de proprietăți, inclusiv clădiri de birouri, clădiri industriale, unități multifamiliale și centre comerciale. În cele mai multe cazuri, proprietatea va trebui să fie ocupată de proprietar.
Ca un credit ipotecar rezidențial, împrumutul comercial va fi garantat de proprietatea care este achiziționată. Dincolo de aceasta, termenii variază foarte mult în funcție de creditor. Unele bănci vor acorda împrumuturi complet amortizate, cu termene lungi de până la 25 de ani și cu un raport împrumut/valoare de până la 80%. Alte bănci pot avea împrumuturi cu dobândă exclusivă, cu termene de 10 ani și raporturi împrumut/valoare de 65%. În general, însă, este mai greu să te califici pentru un credit ipotecar tradițional decât pentru alte tipuri de credite imobiliare comerciale. Băncile doresc să vadă împrumutați cu un credit personal bun, o afacere solidă și o rată de acoperire a serviciului datoriei scăzută. Ratele dobânzii sunt, de obicei, la câteva puncte procentuale de o rată de bază, cum ar fi rata de bază a Wall Street Journal (WSJ) Prime Rate.
Împrumut 7(a) al Small Business Administration
Împrumutul emblematic al Small Business Administration, împrumutul 7(a), poate fi folosit pentru a cumpăra terenuri sau clădiri, pentru a construi o nouă proprietate sau pentru a renova o proprietate existentă, cu condiția ca imobilul să fie ocupat de proprietar. Prin intermediul acestui program, puteți împrumuta până la 5 milioane de dolari prin intermediul unui creditor afiliat la SBA. Ratele maxime ale dobânzii permise pentru acest program se bazează pe WSJ Prime Rate plus o marjă de câteva puncte procentuale. Ratele dobânzii pot fi fixe, variabile sau o combinație a celor două. Termenele de rambursare pentru împrumuturile 7(a) utilizate pentru proprietăți imobiliare pot ajunge până la 25 de ani. Aceste împrumuturi sunt complet amortizate, ceea ce înseamnă că fiecare plată lunară va fi aceeași până când împrumutul este achitat.
Împrumut SBA 504
În afara programului 7(a), SBA oferă împrumuturi specifice pentru proprietăți imobiliare ocupate de proprietari sau pentru achiziții de echipamente pe termen lung. Aceste împrumuturi, numite împrumuturi 504, sunt de fapt compuse din două împrumuturi diferite: unul de la o Companie de Dezvoltare Certificată (CDC) pentru până la 40% din valoarea împrumutului și unul de la o bancă pentru 50% sau mai mult din valoarea împrumutului. Dumneavoastră, în calitate de împrumutat, veți fi responsabil să puneți cel puțin 10% ca avans. Partea CDC din împrumut poate ajunge până la 5-5,5 milioane de dolari, ceea ce înseamnă că întregul proiect finanțat poate fi de peste 10 milioane de dolari sau mai mult. Ar trebui să urmăriți să finanțați cel puțin 350.000 de dolari prin intermediul unui împrumut 504.
Ratele dobânzii la împrumuturile CDC se bazează pe ratele Trezoreriei SUA și sunt fixe odată ce obțineți împrumutul. Pe parcursul anului 2017, aceste rate au fluctuat între 4% și 5%. Ratele dobânzii la împrumutul bancar sunt, de obicei, variabile. Dacă utilizați împrumutul pentru a achiziționa bunuri imobiliare, termenul maxim este de 20 de ani. La fel ca împrumuturile 7(a), aceste împrumuturi sunt complet amortizate.
Împrumuturi Conduit/CMBS
Împrumuturile Conduit sunt credite ipotecare comerciale care sunt puse în comun și vândute investitorilor pe o piață secundară. Deoarece aceste împrumuturi sunt securitizate, ele se comportă puțin diferit față de un împrumut imobiliar comercial tradițional. Principalele diferențe se referă la rambursarea anticipată și la administrarea împrumutului, precum și la flexibilitatea pe care o aveți în negocierea condițiilor de împrumut. Suma minimă pe care majoritatea creditorilor de tip conduit o vor finanța este cuprinsă între 1 milion și 3 milioane de dolari. Majoritatea împrumuturilor de tip conduit au termene de cinci până la 10 ani, cu perioade de amortizare de 20 până la 30 de ani. Acest lucru înseamnă că fiecare plată lunară va fi aceeași până la o plată finală de tip balon la sfârșitul perioadei de împrumut. Ratele dobânzilor la împrumuturile conduit sunt în mod normal fixe și mai mici decât ratele la un credit ipotecar tradițional.
Primiteri comerciale-punte
După cum le spune și numele, împrumuturile-punte sunt folosite pentru a „umple golul” până când poate fi asigurată finanțarea pe termen lung pentru proprietatea comercială. În unele cazuri, creditorul care face împrumutul pe termen lung va face, de asemenea, împrumutul punte pentru proprietate. Cele mai multe împrumuturi-punte au termene foarte scurte, de obicei între șase luni și doi ani, iar multe dintre ele nu sunt amortizate (de exemplu, se plătește doar dobânda, cu o plată globală la final). Ratele dobânzilor la împrumuturile-punte sunt cu câteva puncte procentuale mai mari decât rata curentă de pe piață.
Cât de ușor este să vă calificați pentru un împrumut-punte va depinde de creditor. Majoritatea creditorilor nu adoptă o abordare unică, evaluând în schimb situația unică în cauză. Din acest motiv, mulți debitori vor folosi un împrumut punte pentru a renova o proprietate care nu s-ar califica pentru un credit ipotecar tradițional înainte de a o vinde sau de a obține finanțare pe termen lung. Un alt avantaj al împrumuturilor-punte este cerința de avans relativ scăzut – în general între 10% și 20%. Pentru comparație, multe credite ipotecare comerciale tradiționale necesită un avans de 20% până la 35%. De asemenea, împrumuturile-punte se închid mai repede decât împrumuturile imobiliare convenționale.
Împrumuturi pe bani puțini și pe bani grei
Împrumuturile pe bani grei sunt foarte asemănătoare cu împrumuturile-punte, principalele diferențe fiind faptul că majoritatea împrumuturilor pe bani grei sunt acordate de companii private și există cerințe mai mari privind avansul. La fel ca împrumuturile punte, împrumuturile hard money au termene scurte, rate ale dobânzii mai mari și plăți numai cu dobândă. De asemenea, acestea sunt mai ușor de calificat și mai rapid de finanțat decât un credit ipotecar tradițional. În multe cazuri, acestea se pot finanța mai repede decât un împrumut punte.
Primii bani moi sunt un hibrid între un împrumut hard money și un credit ipotecar tradițional. Spre deosebire de creditorii de hard money, creditorii de soft money vor acorda o pondere mai mare solvabilității dumneavoastră și solidității cererii dumneavoastră. Acest lucru înseamnă că veți obține o rată a dobânzii mai mică, un avans mai mic și termene mai lungi decât în cazul unui împrumut hard money. La fel ca împrumuturile pe bani grei, împrumuturile pe bani facili sunt, de asemenea, rapid de încheiat. Acestea pot fi o opțiune bună pentru împrumutații care trebuie să se mute rapid pe o proprietate, dar nu doresc să plătească ratele ridicate care vin cu un hard money sau un împrumut punte.