I ungefär hälften av de uppgörelser som jag genomför en säljare kommer att stoppa mig och kommentera, ”Payoff är för hög, Jag är skyldig mindre än vad som är listat.” Detta beror på att säljaren förväxlar lånets kapitalbalans med återbetalningsbeloppet.
Huvudsaldot är det återstående kapitalet på lånet. Detta rapporteras i månadsutdrag från långivaren och är tillgängligt om du ringer din långivare eller kollar på nätet. Med ett lån med full amortering går en del av din månadsbetalning till att betala av kapitalet varje månad.
Hursomhelst är en avbetalning det belopp som är skyldigt på lånet för att betala av det på en viss dag. Observera att räntan på ett konventionellt lån ackumuleras dagligen*. Tänk också på att ett hypotekslån betalas i efterskott – månadsbetalningen avser föregående månads ränta.
Så när du gör betalningen den 1 april betalar du den ränta som ska betalas på lånet från den 1 mars till den 31 mars. Om du avslutar köpet den 10 april och redan har gjort din betalning den 1 april är du följaktligen fortfarande skyldig ränta från den 1 april till avbetalningsdagen.
Typiskt väljs en buffert så att det finns tillräckliga medel för att betala av lånet, så det belopp som lämnas in till långivaren i scenariot ovan är sannolikt: kapitalbelopp + dagränta som ska betalas från den 1 april till den 13 april är lika med avbetalningen av lånet.
Skälet till buffert är inte att lura dig på några pengar, även om jag är säker på att det känns så. Det är för att se till att det inte blir ett underskott när lånet ska betalas tillbaka. I vårt scenario, under förutsättning att allting slutfördes i tid, kommer säljaren att få tillbaka två till tre dagars ränta från återbetalningslåntagaren som betalades för mycket.
Så hur bestämmer du ditt återbetalningsbelopp?
Titelbolaget kommer att beställa ett payoff-brev från din hypotekslånare för att ta reda på det exakta payoff-beloppet.
Hur blir det om du försöker förbereda en uppskattning och vill ha en siffra?
Du kan alltid ringa din långivare och få ett payoff-brev från dem över telefon. Vissa långivare beräknar också ett återbetalningsbelopp för dig online. Kom bara ihåg att lägga till några dagar till slutdatumet så att du har räknat med en buffert.
Men för de flesta uppskattningar räcker det med det här knepet: ta ditt kapitalbelopp och lägg till en månadsbetalning. Om du antar att du är i tid med dina betalningar bör denna siffra alltid vara lite högre än din faktiska avbetalning, men på detta sätt överskattar du åtminstone i stället för att underskatta, vilket vanligtvis är fallet när du använder kapitalbalansen som avbetalningsbelopp.
* Räntan på ett FHA-hypotek ackumuleras månadsvis. Därför är räntan alltid skyldig till slutet av månaden. För att beräkna en beräknad avbetalning gäller dock samma koncept: ta kapitalbalansen och lägg till en månatlig bolånebetalning för att få en beräknad avbetalning.