En multipla listningstjänst är en marknadsföringsdatabas som upprättats av en grupp samarbetande fastighetsmäklare. Den tillhandahåller korrekta och strukturerade uppgifter om fastigheter som är till salu, och det är också en mekanism som gör det möjligt för listningsmäklare att erbjuda ersättning till köparmäklare som förmedlar köpare till deras listade fastigheter.
Varje multipla listningstjänst har sina egna regler och förfaranden, men de är i allmänhet mönstrade på de regler som publiceras av National Association of Realtors. Multiple Listing Services har blivit det primära instrumentet för den stora majoriteten av fastighetstransaktioner eftersom de använder rigida datakriterier och tillhandahåller regler för erbjudande av ersättning till andra mäklare.
Vad är en Multiple Listing Service?
Företagare inom fastighetsbranschen samlades med sina lokala organisationer redan på 1800-talet för att utbyta information och för att utarbeta affärer mot ersättning om den ena förmedlade en köpare till den andra. Dessa sammankomster var de första kända ”MLS”-initiativen. De utvecklades under årens lopp till tryckta listor och avtal, sedan tog elektronik och Internet över och gjorde hela processen oändligt mycket enklare.
Uttrycken ”MLS” eller ”multiple listing service” betecknar inte ett enda nätverk. Det finns många nätverk över hela landet. Det finns ingen exakt räkning av alla MLS-organisationer i USA eftersom de ständigt går samman och bryter sig loss.
- Akronym: MLS
Hur fungerar ett MLS?
Mäklare i ett marknadsområde ansluter sig till ett MLS för att dela information med andra mäklare om bostäder som är listade till salu. Det är ett mycket effektivt system eftersom varje mäklare vill att så många andra som möjligt ska känna till deras listningar så att de kan få med sig köpare som är intresserade av fastigheterna.
MLS-reglerna anger vanligtvis att mäklarna måste ange den procentuella andel av listningsprovisionen som kommer att betalas av säljaren i varje listning. Detta är det belopp som de kommer att dela med en annan mäklarledamot som förmedlar en framgångsrik köpare.
MLS-medlemmar som inte följer tjänstens struktur- och innehållsregler kan få böter.
Tekniskt sett är denna information endast tillgänglig för de deltagande mäklarna, men de är vanligtvis generösa när det gäller att dela med sig av den. De gör det gratis för allmänheten eftersom deras inkomster är beroende av att deras listningar sprids. Vissa uppgifter hålls dock bakom lås och bom för säljarnas säkerhet, t.ex. personlig och konfidentiell information och om bostaden är tom.
För sale by owner properties – ”FSBO”-säljare – kan bli utelämnade i kylan utan automatisk tillgång till att lista sina bostäder i ett MLS på samma sätt som mäklare gör. Många mäklare och onlinetjänster listar dem dock för dem mot en avgift.
Krav för Multiple Listing Services
MLS listningsdatabaser anses vara de mest exakta när det gäller fastighetsdetaljer på internet eller någon annanstans. Nya listningar måste läggas in inom en viss tidsperiod. Böter kan genereras om en medlem inte matar in fullständiga listningsuppgifter inom tidsfristen. Detta är vanligtvis från 24 till 48 timmar efter att listningsavtalet har undertecknats.
MLS-föreningar upprätthåller en hög grad av noggrannhet i den information som matas in, från kvadratmeter till vägbeskrivningar och läge. Antalet och kvaliteten på de foton som ingår är ofta också obligatoriska, även om de exakta kriterierna för detta krav kan variera.
Klagomål och tvister
MLS-föreningar kräver normalt medling, skiljedom eller båda för tvister mellan medlemmar. Varje lokal MLS har en etikkommitté som hör klagomål från medlemmar om andra medlemmar. Kommittén hör båda sidor av tvister och fattar beslut om situationen. Många av dessa problem har att göra med provisioner.
Användningen av Internet har förvärrat frågan om ”provokation”. Människor går in på webbplatser och söker efter bostadsannonser, och de kan ringa eller skicka e-post till mäklaren med en fråga om fastigheten. Senare kan den listade mäklaren säga att denna första kontakt gjorde dem till den förmedlande orsaken om en annan mäklare tar med sig samma köpare, allt på grund av att de först samarbetade med dem för att hitta en bostad.
”Procuring cause” är ett begrepp som avgör vilken fastighetsmäklare som är den primära orsaken till att en köpare är inblandad i en transaktion. Vem fick den här köparen att ingå avtal om att köpa det här huset?
Den etiska kommittén kommer att titta på den här typen av situationer som helhet och i samband med vem som gjorde vad och när de gjorde det. I allmänhet kommer köparens mäklare att ha rätt till provisionen om svaret på en fråga om fastigheten är allt som hände med den listade mäklaren.
Multiple listing services försöker också vara den första destinationen för konsumentklagomål mot medlemmarna, eftersom nästa nivå är den statliga licensnämnden.
Nyckelresultat
- Multiple listing services är marknadsföringsdatabaser som upprättas och underhålls av en grupp av samarbetande fastighetsmäklare.
- Det finns många multipla listningstjänster runt om i landet, var och en betjänar sitt eget speciella område.
- Varje tjänst har sina egna regler för kvaliteten och innehållet i nya listor som läggs till i databasen.
- MLS-organisationerna medlar ofta i tvister mellan de egna medlemmarna, t.ex. när det gäller provisioner som ska betalas till en förmedlande mäklare.