Ha sido todo un ciclo electoral con muchos altibajos. Una cosa es cierta, los votantes de Colorado estaban en un estado de ánimo de gasto que se traducirá en los propietarios de Colorado pagar mucho más en los impuestos en todo, especialmente en el condado de Denver.
Los impuestos en Denver se incrementará en $ 2400 / año mínimo para el hogar medio. El mayor cambio es la derogación de la enmienda Gallagher junto con numerosas iniciativas de bonos e impuestos sobre las ventas.
¿Qué significa esto para los bienes raíces de Colorado?
¿Cómo funcionan ahora los impuestos sobre la propiedad en Colorado?
Bajo la ley de Colorado hay enmiendas que rigen cómo se calculan los impuestos. Uno de los principales impulsores de los impuestos es la enmienda Gallagher. La Enmienda Gallagher es como una balanza con dos brazos.
De un lado están los valores de las propiedades residenciales. En el otro, los valores no residenciales, como las propiedades comerciales, incluyendo los minerales, como el petróleo y el gas. Los valores de las propiedades residenciales no pueden superar aproximadamente el 45% de la base impositiva de todo el estado, mientras que las propiedades comerciales representan el 55% adicional.
Cuando los valores de las viviendas suben, o los valores no residenciales bajan, la balanza se desequilibra y los impuestos residenciales se reducen. La inversa tambien puede ocurrir con la caida de los valores de las propiedades comerciales causando que la balanza se desequilibre de nuevo.
La aprobacion de la Enmienda B cambia el juego y sus impuestos a la propiedad
Me sorprendio mucho que esto se aprobara y que los votantes en nuestra economia actual votaran por un aumento tan grande de los impuestos a la propiedad. No creo que muchos votantes entendieran completamente las implicaciones y la redacción era un poco «optimista». La enmienda Gallagher frenó drásticamente el crecimiento de los impuestos a la propiedad residencial.
Según la Radio Pública de Colorado, los valores imponibles de la propiedad en Denver se han duplicado en los últimos 20 años. Sin Gallagher, esa base imponible podría haberse multiplicado por cinco.
Con Gallagher, las propiedades comerciales «frenaron» los impuestos a la propiedad residencial, ya que los valores comerciales han aumentado a un ritmo mucho más medido que los valores residenciales.
Sin Gallagher ahora y la aprobación de la enmienda B, sus impuestos subirán, subirán y se irán. Con la aprobación de la enmienda B, en 2021 (un año de revalorización ya que Colorado valora las propiedades cada año impar) va a haber un gran impacto en las facturas de impuestos, ya que los valores residenciales han subido cerca de un 40% en los últimos dos años en Denver y en la mayoría de las comunidades de montaña.
Sin Gallagher las facturas de impuestos aumentarán al mismo ritmo que la apreciación de la propiedad desde ahora hasta la eternidad. Las tasas de impuestos a la propiedad más altas seguirán contribuyendo a la inasequibilidad de Denver y de muchas ciudades a lo largo de la cordillera y de las comunidades turísticas.
¿Qué pasa con TABOR
TABOR significa «Taxpayer bill of rights» (declaración de derechos del contribuyente) y busca limitar el crecimiento del gobierno basado en el aumento de la población y la inflación. Teóricamente esto mantendría los impuestos a la propiedad bajo control, pero todos menos cuatro de los 178 distritos escolares de Colorado ya se han «de-Bruced». (lo que significa que no están obligados por TABOR y pueden seguir cobrando impuestos a la propiedad sin límite). Ochenta y cinco por ciento de los municipios de Colorado y 51 de los 64 condados también han convencido a sus votantes para que los dejen salirse.
Otros grandes impuestos en el horizonte
El condado de Denver tenía una serie de impuestos en la boleta electoral. Desde aumentos de gravámenes, iniciativas de bonos e impuestos sobre las ventas. Estas son algunas de las nuevas iniciativas que los residentes del condado de Denver pagarán a partir de ahora.
- 2A: Impuesto sobre el clima: se autoriza a la ciudad y al condado de Denver a recaudar un impuesto sobre las ventas adicional del 0,25% que genere unos 40 millones de dólares al año para financiar programas relacionados con el clima y programas diseñados para reducir las emisiones de gases de efecto invernadero y la contaminación del aire, aumentando así la tasa total del impuesto sobre las ventas en Denver del 8.31% al 8,56%.
- 2B: Financiación para los sin techo autorizando a la ciudad y al condado de Denver a recaudar un impuesto sobre las ventas adicional del 0,25% que genere unos 40 millones de dólares al año para financiar servicios de vivienda y para los sin techo, aumentando así el tipo total del impuesto sobre las ventas en Denver del 8,31% al 8,56%.
- 4A: Aumentos para los empleados de las escuelas que autorizan al distrito a recaudar un impuesto sobre la propiedad adicional de 150 dólares por cada 100.000 dólares de valor tasado (1,5 mills) en 2021 y a aumentar esa recaudación hasta 100 dólares por cada 100.000 dólares de valor tasado (1 mill) cada año hasta una tasa máxima de 400 dólares por cada 100.000 dólares de valor tasado (4 mills). En 2020, la propiedad residencial se evaluó a una tasa del 7,15% del valor de mercado y la propiedad no residencial se evaluó al 29% del valor de mercado. Bajo una tasa de evaluación del impuesto a la propiedad residencial del 7,15%, una casa con el valor medio de mercado de alrededor de $ 470,000 se evaluaría para los impuestos en $ 33,605, lo que significa que un impuesto de 1 molino sería $ 33,6.
- 4B: Infraestructura escolar que autoriza al distrito a aumentar su deuda en hasta 795 millones de dólares en bonos con un coste máximo de reembolso de 1.500 millones de dólares y a continuar con la tasa de impuesto sobre la propiedad existente en el distrito para reembolsar los bonos.
En pocas palabras en Denver, las tasas de impuestos sobre las ventas aumentaron un .5% y el aumento de la recaudación de 4 molinos, por lo que asumiendo el precio medio de la vivienda de 606.000, la factura de impuestos se incrementaría en alrededor de 2400/año mínimo, si Denver sigue apreciando, lo que probablemente será ese número estará más cerca de 3000/año en la perpetuidad!
Los impuestos sobre la propiedad están aumentando, aferrarse a su propiedad inmobiliaria! Es un poco irónico, que Denver aprobó subidas masivas de impuestos incluyendo una para financiar la vivienda. Los tipos impositivos más altos están expulsando a muchos de los electores a los que intentan ayudar con la vivienda. Cuando los impuestos sobre la propiedad suben, los pagos de alquileres e hipotecas también tienen que subir, ya que los ocupantes deben pagar por el aumento de los impuestos. Hagamos un calculo rapido de lo que 2021 traera a la cuenta de impuestos de todos.
Recuerden que las propiedades son reevaluadas cada año impar asi que 2021 y 2023 son anos de reevaluacion, ha habido una gran apreciacion en los ultimos anos en la mayoria de las areas del estado y esta apreciacion parece que continuara en Denver y las comunidades de las montanas. Hice dos escenarios, uno para una casa media en la gama frontal (no el condado de Denver) y luego uno para el condado de Denver teniendo en cuenta las nuevas iniciativas de impuestos a la propiedad:
¿El aumento de los impuestos impactará en el valor de la propiedad?
En algún momento, los grandes impuestos sobre la propiedad comenzarán a afectar a los valores de las propiedades, ya que los prestatarios necesitarán aún más ingresos para calificar para un préstamo (los impuestos y el seguro están incluidos en el cálculo del pago de la hipoteca).
Los ingresos no están aumentando casi tan rápido como la apreciación de los bienes raíces y los impuestos, por lo que menos podrán pagar la casa.
Además, muchas propiedades comerciales también verán un aumento en los impuestos y estos aumentos de impuestos tendrán que ser trasladados a los inquilinos.
Nótese que las subidas de impuestos no sólo afectarán a los propietarios, sino que cualquiera que pague un alquiler también verá subir las rentas, ya que las subidas de impuestos se trasladan también a las viviendas.
Uno de los mayores impulsores de la revalorización en Colorado es el número de personas que se trasladan desde zonas costeras de mayor coste, como California o Nueva York. En muchas ocasiones, abandonan estas zonas debido a las elevadas facturas de los impuestos sobre la propiedad y la renta.
Como Colorado continúa su trayectoria ascendente de los impuestos, pronto se unirá al club costero de las ciudades caras y en algún momento, ver más la migración de salida que de entrada, ya que la gente se mueve a la siguiente ciudad prometedora con impuestos más bajos.
Cuándo ocurrirá esto es una incógnita, pero con la derogación de la enmienda Gallagher y el rápido aumento de los impuestos ocurrirá más pronto que tarde.
Glen Weinberg es el director de operaciones y vicepresidente de Fairview Commercial Lending. Glen ha sido publicado como un experto en préstamos de dinero duro, la valoración de bienes raíces, la financiación, y varios otros temas de bienes raíces en Bloomberg, Businessweek, el Colorado Real Estate Journal, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de la revista, The Real Deal noticias de bienes raíces, ColoradoBiz, The Denver Post, The Scotsman guía de corredores de hipoteca, Hipoteca Profesional América y varias otras publicaciones nacionales.