Pokud je uzavřena kupní smlouva nebo smlouva o koupi nemovitosti a obě strany přijmou její podmínky, jedná se o úplný a závazný dokument. Pokud je nutné změnit některý aspekt dříve dohodnutých podmínek, připraví se dodatek. Jedná se o dokument, který provádí změnu ratifikované smlouvy.
Realitní makléři si musí být jisti, že si jej nespletou s dodatkem.
Dodatky k realitním smlouvám
Všichni jsou obvykle docela spokojeni, když kupující a prodávající podepíší tuto smlouvu o nabídce koupě. Cena je zpečetěna a vše směřuje k uzavření. Makléř myslí na provizi. Kupující si představují svůj nábytek v domě. Prodávající počítá své peníze. Ale dokud není tato uzávěrka dokončena a není financována, není to hotová věc.
Příklad: Kupující a prodávající se dohodnou na koupi nemovitosti a všechny strany podepíší smlouvu. Později je třeba datum uzavření posunout, aby bylo možné provést opožděný průzkum. To by vyžadovalo změnu data uzavření v původní smlouvě.
Na cestě k uzavření se mohou vyskytnout překážky. Některé z nich mohou být relativně malé, ale jiné mohou být možným zmařením dohody.
- Odhad: Odhadce přichází s hodnotou nižší, než je dohodnutá prodejní cena. To může být velký problém. Může to být malá částka, na které se snadno dohodne prodávající, aby snížil cenu, nebo kupující, aby zvýšil zálohu a dostal se tak do souladu s výší úvěru. Pokud se jedná o významnou částku, dochází k dalšímu vyjednávání. Pokud je vyřešena, musí být uzavřen a podepsán dodatek, který odpovídajícím způsobem upravuje podmínky smlouvy.
- Typ úvěru: Předpokládejme, že kupující plánoval koupi domu s konvenční hypotékou při složení 20% zálohy. Nyní zjistí, že může získat úvěr FHA s nižší zálohou, nebo si je alespoň docela jistý, že může. Bude to také trvat déle. Dodatek v tomto případě může pokrýt dva body, změnu typu úvěru a prodloužení data uzavření v čase.
- Pořízení té vířivky: Přenosná vířivka nebyla součástí prodeje. V průběhu vyjednávání o opravách jsou však kupující ochotni přehlédnout výměnu některých potrhaných okenních sítí a několika rozbitých okenních tabulí, ale nyní chtějí tu vířivku. Uhodli jste, jde o dodatek.
- Hypotéka není schválena „tak, jak je“: Předpokládejme, že kupující očekával, že získá dům s 10% zálohou, ale věřitel zkontroloval všechny údaje o úvěrech a příjmech/výdajích a rozhodl, že nemůže kupujícího kvalifikovat pro tento úvěr. Kupující musí přijít s vyšší částkou na zálohu. Možná ji mají nebo jsou schopni ji získat, ale bude to nějakou dobu trvat. Další případ pro změnu prodlužující uzavření.
- Opuštěný plot zasahuje do pozemku: To je reálné, protože se mi to stalo například jako kupujícímu na venkově. Při průzkumu se objevil starý plot, který byl do značné míry spadlý, ale byl zmíněn, a tak se stal výjimkou z krytí ve vazbě na pojištění vlastnického práva. Nebyl to velký problém, protože jsem ho mohl později odstranit a pak by se to při prodeji někdy neprojevilo. Nicméně jsem také nechtěl, aby se později objevil nějaký nárok na ten kousek pozemku. Takže jsme udělali dodatek a prodávající to nechal odstranit před uzavřením a bylo to odstraněno z výjimek z vazby.“
Tady jde o to, že to není obchod, dokud se to neuzavře a nefinancuje. V průběhu transakce se může objevit řada věcí, které vyžadují změnu podmínek smlouvy mezi kupujícím a prodávajícím. Obvykle se to vyřídí, ale nezapomeňte na tyto změny.