Lån penge til at finansiere et jordkøb

Køb af jord giver dig mulighed for at bygge dit drømmehjem eller bevare en del af naturen. Jord kan dog være dyrt, så du kan have brug for et lån til at finansiere dit jordkøb. Selv om du måske antager, at jord er en sikker investering – “de laver jo ikke mere af det” – ser långivere jordlån som risikable. Som følge heraf kan godkendelsesprocessen være mere besværlig end almindelige boliglån.

Lenkeligheden og omkostningerne ved at låne afhænger af den type ejendom, du køber:

• Land, som du har til hensigt at bygge på snart
• Rå jord, som du ikke forventer at udvikle

Landlån kan være relativt kortvarige lån med en løbetid på to til fem år, før ballonbetalingen forfalder. Der findes dog også lån med længere løbetid (eller du kan konvertere til et langfristet lån), især hvis du vil bygge en bolig på ejendommen.

Køb og byg i ét trin

Långivere er måske mest villige til at yde lån, når du har planer om at bygge på din ejendom. At holde rå jord er spekulativt. Det er også risikabelt at bygge en bygning, men bankerne kan være mere behagelige, hvis du vil tilføre ejendommen værdi (f.eks. ved at tilføje et hus).

Byggelån

Du kan måske bruge et enkelt lån til at købe grunden og finansiere byggeriet. Denne fremgangsmåde giver dig mulighed for at lide gennem mindre papirarbejde og færre lukkeomkostninger. Desuden kan du sikre finansiering til hele projektet (herunder færdiggørelse af byggeriet). Du vil ikke sidde fast med jorden i hånden, mens du leder efter en långiver, som måske aldrig bliver til noget.

Byggeplaner

For at få godkendelse til et byggelån skal du fremlægge planer for din långiver, som typisk vil se, at det er en erfaren bygherre, der udfører arbejdet. Midlerne vil blive fordelt over tid, efterhånden som projektet skrider frem, så dine entreprenører skal følge op, hvis de forventer at blive betalt.

Lånets funktioner

Byggelån er kortfristede lån, ofte med rentebetalinger og med en løbetid på under et år (ideelt set er projektet afsluttet til den tid). Efter den tid kan lånet konverteres til et almindeligt 30- eller 15-årigt lån, eller du refinansierer lånet med din nybyggede bygning som sikkerhed.

Udbetaling

For at låne til jord- og byggeomkostningerne skal du foretage en udbetaling.

Færdige grunde vs. rå jord

Hvis du køber en grund, der allerede har forsyningsselskaber og vejadgang, vil du generelt have lettere ved at blive godkendt.

Rå jord

Du kan finansiere rå jord, men långivere kan være tilbageholdende (medmindre det er typisk for dit område – nogle områder er f.eks. afhængige af propan, brønde og septiske systemer). Det er dyrt at tilføje ting som kloakledninger og elektricitet til din ejendom, og der er mange muligheder for uventede udgifter og forsinkelser.

Udbetaling

Hvis du køber en grund (f.eks. i en underafdeling under udvikling), kan du måske lægge så lidt som 15 % eller 25 % ned.For rå jord skal du regne med mindst 30 % i udbetaling, og det kan være, at du skal lægge 50 % på bordet for at blive godkendt.

Lånemuligheder

Færdige grunde er mindre risikable for långiverne, så de er mere tilbøjelige til at tilbyde byggelån i et enkelt trin, der konverteres til “permanente” (eller 30-årige) realkreditlån efter afslutningen af byggeriet. Med ufærdige grunde har långivere en tendens til at holde lånevilkårene kortere (f.eks. fem til ti år).

Reduktion af långiverrisikoen

Hvis du køber rå jord, vil du ikke nødvendigvis få et dårligt lån. Du kan forbedre dine chancer for at få en god aftale, hvis du hjælper långiveren med at styre risikoen. Det kan være muligt at få lån med længere løbetid, lavere renter og et mindre krav om udbetaling. Faktorer, der hjælper, omfatter:

• En høj kreditvurdering (over 680) viser, at du tidligere har haft succes med at låne og tilbagebetale gæld.
• Lavt gældskvoteforhold indikerer, at du har tilstrækkelig indkomst til at foretage de krævede betalinger.
• Et lille lånebeløb resulterer i lavere betalinger og en ejendom, der højst sandsynligt er lettere at sælge.

Ingen planer om at udvikle

Hvis du vil købe jord uden planer om at bygge et hus eller en forretningsstruktur på jorden, vil det være vanskeligere at få et lån. Der er dog flere muligheder for at få finansiering.

Lokale banker og kreditforeninger

Start med at forhøre dig hos de finansielle institutioner, der ligger i nærheden af den jord, du planlægger at købe. Hvis du ikke allerede bor i området, kan dine lokale långivere – og online-långivere – være tilbageholdende med at godkende et lån til en ledig grund. Lokale institutioner kender det lokale ejendomsmarked. De kan have en interesse i at fremme salg i det område, hvor du søger. Selv om lokale institutioner kan være villige til at yde lån, kan de stadig kræve op til 50 % som udbetaling og relativt kortfristede lån.

Egenkapital i hjemmet

Hvis du har en betydelig egenkapital i dit hjem, kan du måske låne mod denne egenkapital med et andet realkreditlån. Med denne fremgangsmåde kan du potentielt finansiere hele prisen for grunden og undgå at bruge yderligere lån. Du løber dog en betydelig risiko ved at bruge dit hjem som sikkerhed – hvis du ikke er i stand til at betale afdrag på lånet, kan din långiver tage dit hjem på tvangsauktion.

Kommercielle långivere

Sær hvis du vil bruge ejendommen til erhvervsformål eller en investering, kan kommercielle långivere være en mulighed. For at blive godkendt skal du overbevise en låneansvarlig om, at du er en rimelig risiko. Tilbagebetalingen kan kun vare ti år eller mindre, men betalingerne kan beregnes ved hjælp af en 15- eller 30-årig afdragsskema. Kommercielle långivere kan være mere imødekommende, når det kommer til sikkerhedsstillelse. De kan tillade dig at stille personlige garantier med din bopæl, eller du kan måske bruge andre aktiver (som f.eks. investeringer eller udstyr) som sikkerhed.

Ejerfinansiering

Hvis du ikke kan få et lån fra en bank eller kreditforening, kan ejendommens nuværende ejer måske være villig til at finansiere købet. Især med rå jord ved ejerne måske, at det er svært for købere at sikre finansiering fra traditionelle långivere, og de har måske ikke travlt med at hæve pengene. I disse situationer får grundejerne typisk en relativt stor udbetaling, men alt kan forhandles. En tilbagebetalingstid på 5 eller 10 år er almindelig, men betalingerne kan beregnes ud fra en længere afdragsordning. En fordel ved ejerfinansiering er, at du ikke betaler de samme lukkeomkostninger, som du ville betale traditionelle långivere (men det er stadig værd at betale for at undersøge titlen og grænserne – selv ærlige grundejere kan begå fejl).

Specialiserede långivere

Hvis du bare venter på det rigtige tidspunkt til at bygge, eller hvis du vælger et design til dit hus, skal du sandsynligvis bruge ovenstående løsninger. Men hvis du har usædvanlige planer for din ejendom, er der måske en långiver, der fokuserer på din planlagte anvendelse af grunden. I modsætning til banker (som for det meste arbejder med folk, der bygger huse) gør specialiserede långivere en dyd ud af at forstå risici og fordele ved andre grunde til at eje jord. De vil være mere villige til at arbejde sammen med dig, fordi de ikke behøver at finde ud af en engangsforretning. Disse långivere kan være regionale eller nationale, så søg online efter det, du har i tankerne. For eksempel:

• Bevarelse af naturressourcer
• Outdoor rekreation på privat ejendom
• Sol- eller vindmølleparker
• Celle- eller radiotårne
• Agerbrug eller husdyrbrug, herunder husdyrbrug, økologiske landbrug, hobbylandbrug og hestepension

Tips til købere

Afslutningsomkostninger

Ud over en købspris skal du måske også betale afslutningsomkostninger, hvis du får et lån. Kig efter oprettelsesgebyrer, behandlingsgebyrer, omkostninger til kreditvurdering, vurderingsgebyrer og meget mere. Find ud af, hvor meget du kommer til at betale, og tag din endelige finansieringsbeslutning med disse tal i baghovedet. For en relativt billig ejendom kan lukkeomkostningerne løbe op i en betydelig procentdel af købsprisen.

Få en undersøgelse

Antag ikke, at de nuværende hegnslinjer, markeringer eller “indlysende” geografiske træk markerer en ejendomsgrænse nøjagtigt. Få en professionel til at foretage en grænsemåling og verificere den, før du køber ejendommen. De nuværende ejere af ejendommen ved måske ikke, hvad de ejer, og det bliver dit problem, når du har gennemført købet.

Kontroller titlen

Sær hvis du låner uformelt (f.eks. ved hjælp af din egenkapital eller sælgerfinansiering), skal du gøre, hvad professionelle långivere gør – få en titelundersøgelse. Find ud af, om der er nogen pantrettigheder eller andre problemer med ejendommen, før du overdrager penge.

Budgetter for andre omkostninger

Når du ejer jorden, kan du være på krogen for yderligere udgifter. Gennemgå disse udgifter ud over eventuelle lånebetalinger, som du vil foretage for grunden. Potentielle omkostninger omfatter:

• Kommune- eller amtsskatter (kontakt din skatterådgiver for at se, om du er berettiget til fradrag)
• Forsikring på tomt land eller forladte bygninger
• Husejerforeningsgebyrer (HOA), hvis det er relevant
• Eventuel nødvendig vedligeholdelse, f.eks. reparation af hegn, forvaltning af dræning osv.
• Byggeomkostninger, hvis du nogensinde beslutter dig for at bygge, tilføje tjenester eller forbedre adgangen til ejendommen
• Godkendelsesgebyrer, for enhver aktivitet, du har planlagt på ejendommen

Kend reglerne

Når du ser en ledig grund, går du måske ud fra, at alt er muligt. Men lokale love og zoneinddelingskrav kan begrænse, hvad du kan gøre – selv på din private ejendom. HOA-regler kan være særligt frustrerende. Tal med de lokale myndigheder, en ejendomsmægler og naboer (hvis muligt), før du indvilliger i at købe.

Hvis du opdager problemer med en ejendom, du har kig på, skal du spørge om at foretage ændringer. Du kan være uheldig, eller du kan måske gøre, hvad du ønsker, efter at du har fulgt de rette procedurer (nogle gange er det nok at udfylde papirarbejde og betale gebyrer). Det kan være nemmest, hvis du beder om tilladelse i stedet for at forstyrre dine naboer.