Viele Hausbesitzer haben nicht viel zusätzliches Geld gespart, aber sie verfügen über eine Menge Eigenkapital. Das Eigenkapital ist die Differenz zwischen dem aktuellen Schätzwert Ihres Hauses und Ihrer Hypothek. Wenn Ihr Haus einen Wert von 400.000 $ hat und Sie 200.000 $ schulden, beträgt Ihr Eigenkapital 50 %.
Für Hausbesitzer, die Bargeld benötigen, kann ein Home-Equity-Darlehen also eine gute Wahl sein. Es ist in der Regel schneller, einfacher und kostengünstiger als eine Cash-out-Refinanzierung, und es nicht neu starten die Uhr auf die Abzahlung Ihrer home.
Es hat auch diese Vor- und Nachteile:
Pros
- Niedrigere, feste Zinssätze.
- Niedrigere monatliche Zahlungen.
- Erlöse, die für jeden Zweck verwendet werden können.
Nachteile
- Ihr Haus sichert das Darlehen, so dass Ihr Haus gefährdet ist.
- Sie müssen einen Pauschalbetrag leihen.
- Mit zu vielen Schulden oder schlechter Bonität können Sie kein Beteiligungsdarlehen erhalten.
Im Folgenden werden einige der wichtigsten Vor- und Nachteile von Eigenheimkrediten näher erläutert.
Pro Nr. 1: Eigenheimkredite haben niedrige, feste Zinssätze.
Im Vergleich zu anderen Formen der Kreditaufnahme haben Eigenheimkredite fast immer mit die niedrigsten Zinssätze, unabhängig davon, was in der Gesamtwirtschaft geschieht. Die Finanzinstitute verlangen von den Verbrauchern nicht so viel, wenn der Kredit durch Sicherheiten abgesichert ist. Aus diesem Grund haben Hypotheken, Eigenheimkredite und Autokredite in der Regel niedrigere Zinssätze als Privatkredite und Kreditkarten, die nicht besichert sind.
„Ein Eigenheimkredit kann größer und billiger sein als andere Arten von Finanzierungen“, sagte Andrina Valdes, leitende Verkaufsleiterin und COO von Cornerstone Home Lending. „In der Regel ist der Zinssatz niedriger als bei der Aufnahme eines Privatkredits oder einer Kreditlinie.“
Haben Sie genug Eigenkapital, um sich zu qualifizieren? Der Kreditgeber verlangt in der Regel, dass Sie nach dem Kredit 10 bis 30 % Ihres Eigenkapitals behalten. Nehmen wir an, Sie möchten 30.000 $ leihen. Wenn Ihre erste Hypothek 250.000 $ beträgt und Ihr Kreditgeber verlangt, dass Sie 20 % Ihres Eigenkapitals behalten, muss Ihr Haus mindestens 350.000 $ wert sein. Eine andere Betrachtungsweise ist, dass Sie mit Ihrer ersten Hypothek und dem Home-Equity-Darlehen zusammen nicht mehr als 70 % bis 90 % des Wertes Ihres Hauses beleihen können.
Home-Equity-Darlehen haben in der Regel einen festen Zinssatz, so dass die Kreditnehmer ihre monatlichen Zahlungen vorhersagen können. Eigenheimkredite hingegen haben oft einen variablen Zinssatz. Der variable Zinssatz mag zu Beginn niedriger sein, aber auf lange Sicht sind die monatlichen Zahlungen und die gesamten Kreditkosten unvorhersehbar. Unter wirtschaftlichen Bedingungen, die die Zinssätze in die Höhe treiben, können sie erheblich ansteigen.
Home-Equity-Darlehen sind häufig mit Abschlusskosten und Bewertungsgebühren verbunden, die Sie möglicherweise in Ihr Darlehen einbeziehen können. Wenn Sie Angebote verschiedener Kreditgeber vergleichen, achten Sie darauf, dass Sie die Gesamtkosten jedes Kredits vergleichen, indem Sie den effektiven Jahreszins betrachten. Der effektive Jahreszins umfasst sowohl den Zinssatz als auch die Gebühren für das Darlehen. Einige Kreditgeber bieten Home-Equity-Darlehen ohne Abschlusskosten oder Gebühren an und bieten dennoch wettbewerbsfähige Zinssätze.
Pro #2: Home-Equity-Darlehen haben niedrige monatliche Zahlungen.
Ihre Kreditwürdigkeit, andere Schulden und der Betrag des Home-Equity-Darlehens bestimmen Ihren Zinssatz. Niedrige Zinssätze und Rückzahlungsfristen von 10 bis 30 Jahren bedeuten niedrigste monatliche Zahlungen. Je mehr Jahre Sie für die Rückzahlung Ihres Kredits benötigen, desto mehr Zinsen müssen Sie zahlen. Betrachten Sie diese Beispiele:1
Eigenheimdarlehen mit einer Laufzeit von 10 Jahren
Geliehener Betrag: 30.000 Dollar
Zinssatz: 6 Prozent
Monatliche Zahlung: $333
Gesamtzins: $9.967
Eigenheimdarlehen mit 30 Jahren Laufzeit
Geliehener Betrag: $30.000
Zinssatz: 6 Prozent
Monatliche Zahlung: 180 Dollar
Gesamtzins: 34.751 Dollar
Seit dem Tax Cuts and Jobs Act von 2017 sind die Zinsen für einen Eigenheimkredit nur noch dann steuerlich absetzbar, wenn Sie ihn für eine wesentliche Verbesserung Ihres Haupt- oder Zweitwohnsitzes verwenden. Darüber hinaus sind Zinsen für Eigenheimkredite aus allen Quellen nicht abzugsfähig, soweit sie 750.000 US-Dollar (375.000 US-Dollar für getrennt lebende Ehepaare) übersteigen. Die Zinsen, die Sie für ein Eigenheimdarlehen für Studiengebühren, Krankheitskosten, Schuldenkonsolidierung oder andere Zwecke zahlen, sind nicht mehr wie früher absetzbar. (Verwandt: Steuerplanung zum Jahresende)
Pro #3: Home-Equity-Darlehen Erlöse können für jeden Zweck verwendet werden.
Die Zinsen sind zwar nicht absetzbar, wenn Sie Ihr Darlehen nicht für Verbesserungen am Haus verwenden, aber viele Steuerzahler haben ohnehin aufgehört, ihre Hypothekenzinsen aufzuschlüsseln, nachdem der Tax Cuts and Jobs Act den Standardeinkommenssteuerabzug verdoppelt hat. Wenn Sie also ein Eigenheimdarlehen nutzen möchten, um hoch verzinste Schulden zu tilgen oder eine neue Karriere zu beginnen, ist es sinnvoll, sich auf die niedrigen Kosten für das Darlehen zu konzentrieren und nicht auf den Steuerabzug, der Ihnen möglicherweise entgeht. (Wenn Sie darüber nachdenken, das Geld zur Finanzierung der Ausbildung Ihres Kindes zu verwenden, lesen Sie Familien sparen fürs College: Ein gemeinsamer Ansatz.)
Nun kennen Sie einige der größten Vorteile von Eigenheimkrediten. Doch kein Darlehen ist ohne Nachteile. Bedenken Sie diese potenziellen Nachteile, bevor Sie einen Kredit aufnehmen.
Nachteil Nr. 1: Ihr Haus sichert den Kredit ab, Ihr Haus ist also gefährdet.
Eine Zwangsvollstreckung ist möglich, wenn Sie Ihren Zahlungen nicht nachkommen können. Daher sollten Sie den Kreditbetrag, die Laufzeit und den Zinssatz so wählen, dass Sie den Kredit in guten wie in schlechten Zeiten bequem zurückzahlen können.
Auch wenn Ihr Haus den Kredit absichert, wollen die Kreditgeber in der Regel nicht zwangsvollstrecken. Eine Zwangsvollstreckung ist teuer und bietet keine Garantie dafür, dass der Kreditgeber das Geld zurückerhält, vor allem wenn die Hypothekenschulden höher sind als der Wert des Hauses. Das kann passieren, wenn Häuser in einem rückläufigen Markt an Wert verlieren.
Wenn Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten geraten, sind einige Kreditgeber bereit, mit ihnen zusammenzuarbeiten, um ein Eigenheimdarlehen zu ändern oder umzustrukturieren. Aber darauf sollten Sie sich nicht verlassen, und Sie sollten das Worst-Case-Szenario kennen.
Nachteil Nr. 2: Sie müssen einen Pauschalbetrag aufnehmen.
Bei einem Home-Equity-Kredit können Sie bei Bedarf kleinere Beträge aufnehmen und zahlen nur für das Geld, das Sie wirklich brauchen, Zinsen. Bei einem Home-Equity-Darlehen müssen Sie einen Pauschalbetrag auf einmal aufnehmen und Zinsen für den gesamten Betrag zahlen.
Dieser Aspekt von Home-Equity-Darlehen ist nicht immer ein Nachteil. Nehmen wir an, Sie sind Hausbesitzer und bauen einen Anbau an Ihr Haus oder renovieren Ihre Küche. Sie wissen von Anfang an, was Ihr Bauunternehmer berechnen wird, und Sie können sogar einen Puffer für mögliche Überschreitungen einplanen. Wenn Sie nicht alles ausgeben, können Sie die Mittel für etwas anderes verwenden oder sie vorzeitig zurückzahlen. Dennoch sollten Sie bei der Kreditaufnahme vorsichtig sein.
„Sie könnten zu viel aufnehmen“, so Valdes. „
Wenn Sie nun etwas finanzieren, bei dem die Kosten nicht so klar sind, kann es eine Herausforderung sein, auf einen Schlag zu entscheiden, wie viel Sie leihen wollen. Wenn Sie zum Beispiel mit einem wirtschaftlichen Abschwung rechnen, der sich auf Ihr Einkommen auswirken könnte, wie viel sollten Sie dann leihen? Welcher Betrag ist ausreichend? Zu viel? Welche monatliche Rate können Sie sich mit einem geringeren Einkommen leisten?
Eine Kreditlinie könnte hier die bessere Option sein, aber Kreditlinien können widerrufen werden, wie viele Hausbesitzer während der Großen Rezession auf die harte Tour gelernt haben. Ein Home-Equity-Darlehen bietet Ihnen eine sicherere Kreditoption, wenn Sie bereit sind, dafür zu zahlen.
Nachteil Nr. 3: Sie können kein Home-Equity-Darlehen erhalten, wenn Sie zu viele Schulden oder eine schlechte Bonität haben.
Die Sache mit der Kreditaufnahme gegen Ihr Haus ist, dass sie nicht als letzte Option funktioniert. Wie bei jedem Kredit will der Kreditgeber wissen, dass Sie in der Lage sein werden, den Kredit zurückzuzahlen. Genau wie bei der Aufnahme Ihrer ersten Hypothek benötigen Sie in der Regel eine Kreditwürdigkeit von mindestens 620, ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen von höchstens 50 % und ein regelmäßiges Einkommen. Einige Kreditgeber haben höhere Anforderungen an die Kreditwürdigkeit und niedrigere Anforderungen an die Verschuldung. Wenn Sie Ihr Haus beleihen wollen, weil Sie nicht arbeiten und Ihre Kreditkarten ausgereizt haben, ist es wahrscheinlich zu spät. (Zum Thema: Verbesserung der Kreditwürdigkeit: Es lohnt sich)
Home-Equity-Darlehen sind oft eine attraktive Möglichkeit der Kreditaufnahme
Ein Home-Equity-Darlehen kann die Zeit verlängern, bis Sie Ihr Haus frei und sauber besitzen. Wägen Sie die Vor- und Nachteile sorgfältig ab und holen Sie dann Angebote von mehreren Kreditgebern ein, um zu sehen, welche Möglichkeiten Sie haben. Wenn Sie Hilfe bei der Entscheidungsfindung benötigen, kann Ihnen ein vertrauenswürdiger Finanzfachmann helfen.
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