Wenn ein Immobilienkaufvertrag abgeschlossen ist und die Bedingungen von beiden Parteien akzeptiert werden, ist er ein vollständiges und verbindliches Dokument. Sollte es notwendig werden, einen Aspekt der zuvor vereinbarten Bedingungen zu ändern, wird ein Nachtrag erstellt. Dabei handelt es sich um ein Dokument, das eine Änderung des ratifizierten Vertrags vornimmt.
Immobilienmakler sollten dies nicht mit einem Nachtrag verwechseln.
Änderungen von Immobilienverträgen
In der Regel sind alle ziemlich glücklich, wenn der Käufer und der Verkäufer den Kaufvertrag unterschreiben. Der Preis ist besiegelt, und es geht auf den Abschluss zu. Der Makler denkt an seine Provision. Die Käufer stellen sich ihre Möbel in der Wohnung vor. Der Verkäufer zählt sein Geld. Aber das Geschäft ist erst dann abgeschlossen, wenn der Abschluss vollzogen und finanziert ist.
Beispiel: Ein Käufer und ein Verkäufer einigen sich auf den Kauf eines Grundstücks, und der Vertrag wird von allen Parteien unterzeichnet. Später muss das Abschlussdatum verschoben werden, um eine verspätete Vermessung zu ermöglichen. In diesem Fall müsste das Abschlussdatum im ursprünglichen Vertrag geändert werden.
Auf dem Weg zum Abschluss kann es zu Hindernissen kommen. Einige können relativ unbedeutend sein, andere hingegen können den Abschluss verhindern.
- Schätzung: Der Gutachter kommt zu einem Wert, der unter dem vereinbarten Verkaufspreis liegt. Das kann ein großer Betrag sein. Es kann ein kleiner Betrag sein, auf den sich der Verkäufer leicht einigen kann, um den Preis zu senken, oder der Käufer muss seine Anzahlung erhöhen, um den Kreditbetrag in Einklang zu bringen. Handelt es sich um einen größeren Betrag, muss erneut verhandelt werden. Wenn eine Einigung erzielt wird, muss ein Nachtrag ausgefertigt und unterzeichnet werden, der die Vertragsbedingungen entsprechend anpasst.
- Darlehensart: Angenommen, der Käufer hatte geplant, das Haus mit einer herkömmlichen Hypothek zu kaufen und 20 % anzuzahlen. Nun stellt er fest, dass er ein FHA-Darlehen mit einer geringeren Anzahlung erhalten kann, oder er ist sich zumindest ziemlich sicher, dass er das kann. Es wird aber auch länger dauern. Die Änderung kann in diesem Fall die beiden Punkte abdecken, die Änderung der Darlehensart und die Verlängerung des Abschlusstermins.
- Den Whirlpool bekommen: Der tragbare Whirlpool war nicht Bestandteil des Kaufvertrags. Im Zuge der Verhandlungen über die Reparaturen sind die Käufer jedoch bereit, auf den Austausch einiger zerrissener Fensterscheiben und einiger zerbrochener Scheiben zu verzichten, aber sie wollen jetzt den Whirlpool haben. Sie haben es erraten, es handelt sich um eine Änderung.
- Die Hypothek wird nicht „so wie sie ist“ genehmigt: Angenommen, der Käufer hatte erwartet, das Haus mit 10 % Anzahlung zu bekommen, aber der Kreditgeber hat alle Kredit- und Einkommens-/Ausgabenzahlen geprüft und entschieden, dass er den Käufer für diesen Kredit nicht qualifizieren kann. Die Käufer müssen mehr für eine Anzahlung aufbringen. Vielleicht haben sie das Geld oder können es auftreiben, aber es wird einige Zeit dauern. Ein weiterer Fall für eine Änderung, die den Abschluss verlängert.
- Ein verlassener Zaun stört: Das ist ein echter Fall, denn das ist mir zum Beispiel als Käufer in einer ländlichen Gegend schon einmal passiert. Bei der Vermessung wurde ein alter Zaun entdeckt, der ziemlich heruntergefallen war, aber er wurde erwähnt und wurde so zu einer Ausnahme von der Deckung in der Eigentumsversicherung. Das war keine große Sache, da ich ihn später entfernen konnte und er dann beim Verkauf nicht mehr auftauchen würde. Allerdings wollte ich auch nicht, dass ein Anspruch auf dieses Stück Land später auftaucht. Also haben wir eine Änderung vorgenommen, und der Verkäufer hat es vor dem Abschluss entfernt, und es wurde aus den Ausnahmen in der Mappe gestrichen.
Der Punkt hier ist, dass es kein Geschäft ist, bis es abgeschlossen und finanziert ist. Es kann eine Reihe von Dingen geben, die während des Transaktionsprozesses auftauchen und eine Änderung der Vertragsbedingungen zwischen Käufer und Verkäufer erfordern. Normalerweise wird das geregelt, aber denken Sie an diese Änderungen.