Mieterausbau

Was ist ein Mieterausbau?

Mieterausbauten sind alle Änderungen, die an einem Mietobjekt vorgenommen werden, um es an die besonderen Bedürfnisse eines Mieters anzupassen. Dazu können Änderungen wie Anstriche, der Einbau von Trennwänden, die Änderung des Bodenbelags oder die Anbringung individueller Beleuchtungskörper gehören. Mietereinbauten können entweder vom Vermieter – der dies anbieten kann, um die Marktfähigkeit seiner Mieteinheit zu erhöhen – oder von den Mietern selbst vorgenommen werden.

Während die wirtschaftliche Nutzungsdauer der meisten Mietereinbauten fünf bis zehn Jahre beträgt, schreibt der Internal Revenue Code vor, dass die Abschreibung für solche Einbauten über die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes erfolgt.

Wie Mietereinbauten funktionieren

Mietereinbauten werden auch als Mietereinbauten oder Ausbauten bezeichnet und in der Regel von den Vermietern von Gewerbeimmobilien vorgenommen. Vermieter können diese Verbesserungen für bestehende oder neue Mieter vornehmen. Die Änderungen sind auf die Bedürfnisse eines bestimmten Mieters und dessen Anforderungen zugeschnitten.

Was Mieterausbauten sind, hängt davon ab, welche Änderungen an einer Struktur vorgenommen werden, die einem Vermieter gehört, um einen Mieter unterzubringen. Änderungen an den Räumen eines Mieters gelten jedoch nicht als Mieterleichterungen für die Nachbarn dieses Mieters. Änderungen am Äußeren eines Gebäudes oder seiner Landschaft gelten ebenfalls nicht. Wenn ein Vermieter das Dach des Gebäudes erneuert, den Aufzug ausbaut oder den Parkplatz pflastert – keine dieser Änderungen gilt als Verbesserung des Mietrechts, da sie keinem bestimmten Mieter zugute kommen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses gehören die Einbauten im Allgemeinen dem Vermieter, sofern im Vertrag nichts anderes festgelegt ist. Wenn der Mieter sie mitnehmen kann, muss er sie entfernen, ohne das Eigentum zu beschädigen.

Grundstücksverbesserungen Beispiele

Vermieter können für Grundstücksverbesserungen zahlen, um Mieter zu ermutigen, Räume für längere Zeiträume zu mieten, insbesondere im Einzelhandel. Ein Geschäftsinhaber mietet zum Beispiel ein Gebäude für sein Disc-Golf-Geschäft. Der Vermieter kann sich dafür entscheiden, die gemietete Fläche um vier Wände zu erweitern, um Ausstellungsflächen und Lagerräume für die Discs zu schaffen. Diese Änderungen werden als Mietereinbauten betrachtet.

Nehmen wir ein weiteres Beispiel aus dem Einzelhandel. Der Eigentümer von Geschäft A beschließt, Räumlichkeiten über Unternehmen B zu mieten. Das Geschäft hat nur vier Wände und keine weiteren Einrichtungen. Im Rahmen der Mietvertragsverhandlungen erklärt sich Unternehmen B – der Vermieter – bereit, vor der Eröffnung von Geschäft A Regale, einen Serviceschalter für die Kassen und eine Auslage mit spezieller Beleuchtung zu installieren.

Arten von Mieterausbauten

Ein Vermieter kann für gewerbliche Mieterausbauten durch eine Mieterausbauzulage (TIA) zahlen. In diesem Fall stellt der Vermieter ein bestimmtes Budget für Verbesserungen zur Verfügung, in der Regel 5 bis 15 $ pro Quadratmeter, und überwacht das Projekt. In der Zwischenzeit kontrolliert der Mieter den Renovierungsprozess, der sehr zeitaufwändig sein kann. Wenn das Projektbudget überschritten wird, trägt der Mieter den Restbetrag.

Mietnachlässe können auch für Mietereinbauten angeboten werden. Der Vermieter bietet dem Mieter eine kostenlose oder ermäßigte Miete für eine bestimmte Anzahl von Monaten an, z. B. einen Freimonat pro Jahr im Mietvertrag, damit der Mieter bei der Umgestaltung der Räumlichkeiten sparen kann. In der Regel beaufsichtigt der Mieter das Projekt und hat die Kontrolle über die Mietverbesserungen. Der Mieter ist auch verantwortlich, wenn die Kosten die veranschlagten Beträge überschreiten. Darüber hinaus kann die Miete zu einem späteren Zeitpunkt erhöht werden, so dass der Mieter langfristig mehr für den Raum zahlen muss.

Eine weitere Art von Mieterausbau ist ein Baukostenzuschuss. Der Mieter kann zwischen verschiedenen Angeboten des Vermieters wählen, z. B. zwischen vier verschiedenen Farben. Es kann sein, dass diese Dinge nicht den Bedürfnissen des Mieters entsprechen und er mit dem Ergebnis nicht zufrieden ist. Zusätzliche Verbesserungen gehen zu Lasten des Mieters. Der Vermieter überwacht das Projekt.

Regeln für Mieterausbauten

Die Art und Weise, wie Vermieter und Mieter nach dem neuen Tax Cuts and Jobs Act im Jahr 2017 Abzüge geltend machen können, hat sich geändert.

Im Dezember 2015 verabschiedete der US-Kongress das Gesetz zum Schutz der Amerikaner vor Steuererhöhungen (PATH), mit dem viele steuerliche Bestimmungen in Bezug auf Abschreibungen, einschließlich Mieterausbauten, geändert und verlängert wurden. Das Gesetz machte eine Steuersparmodalität dauerhaft, die eine 15-jährige lineare Kostendeckung für qualifizierte Mietereinbauten ermöglicht.

Nach diesen Richtlinien durften Vermieter und Mieter nicht miteinander verbunden sein, Verbesserungen kamen nur dann in Frage, wenn sie im Inneren des Gebäudes vorgenommen wurden und nur der Mieter den Raum nutzte, und Mietereinbauten mussten drei Jahre nach der ersten Nutzung des Gebäudes abgeschlossen sein.

Das neue Steuergesetz von 2017 änderte einige der Anforderungen. Verbesserungen müssen nach wie vor im Inneren des Gebäudes vorgenommen werden, was bedeutet, dass Erweiterungen von Gebäuden, Aufzügen und Rolltreppen, Dächern, Brandschutz-, Alarm- und Sicherheitssystemen sowie HLK-Anlagen nach wie vor nicht förderfähig sind. Für qualifizierte Verbesserungen ist es nicht mehr erforderlich, dass beide Parteien – Vermieter und Mieter – nicht miteinander verbunden sind. Außerdem wurde die Dreijahresfrist abgeschafft, die besagt, dass alle Verbesserungen „nach dem Datum, an dem die Immobilie zum ersten Mal in Betrieb genommen wurde“, vorgenommen werden können, so der Internal Revenue Service (IRS).

Pachtverbesserungen geltend machen

Der Internal Revenue Service (IRS) gestattet keine Abzüge für Verbesserungen. Da Verbesserungen jedoch als Teil des Gebäudes betrachtet werden, können sie abgeschrieben werden. Das Finanzamt lässt Abschreibungsabzüge zu, sofern die oben genannten Bedingungen erfüllt sind. Derjenige, der die Arbeiten durchführt, darf die Abschreibung absetzen – egal, ob es sich um den Vermieter oder den Mieter handelt. Mit dem neuen Steuergesetz wurde der zulässige Höchstbetrag von 500.000 $ auf 1 Million $ erhöht.