Es war ein Wahlzyklus mit vielen Höhen und Tiefen. Eines ist sicher: Die Wähler in Colorado waren in Kauflaune, was dazu führen wird, dass die Immobilienbesitzer in Colorado für alles viel mehr Steuern zahlen müssen, vor allem im Bezirk Denver.
Die Steuern in Denver werden für den Durchschnittshaushalt um mindestens 2400 $/Jahr steigen. Die größte Änderung ist die Aufhebung des Gallagher Amendments zusammen mit zahlreichen Anleihe- und Verkaufssteuerinitiativen.
Was bedeutet das für Colorado-Immobilien?
Wie funktionieren Colorado-Grundsteuern jetzt?
Unter Colorados Gesetz gibt es Änderungen, die regeln, wie Steuern berechnet werden. Einer der Hauptfaktoren für die Steuern ist das Gallagher Amendment. Das Gallagher Amendment ist wie eine Waage mit zwei Armen.
Auf der einen Seite stehen die Werte von Wohnimmobilien. Auf der anderen Seite stehen die Werte von Nicht-Wohnimmobilien, wie z. B. Gewerbeimmobilien einschließlich Mineralien wie Öl und Gas. Die Werte von Wohnimmobilien dürfen nicht mehr als 45 % der landesweiten Steuerbemessungsgrundlage ausmachen, während gewerbliche Immobilien die zusätzlichen 55 % ausmachen.
Wenn die Werte von Wohnimmobilien steigen oder die Werte von Nichtwohnimmobilien sinken, gerät die Waage aus dem Gleichgewicht, und die Steuern für Wohnimmobilien werden gesenkt. Der umgekehrte Fall kann auch eintreten, wenn die Werte von Gewerbeimmobilien sinken, was die Waage wieder aus dem Gleichgewicht bringt.
Die Verabschiedung von Änderungsantrag B ändert das Spiel und Ihre Grundsteuern
Ich war sehr überrascht, dass dies verabschiedet wurde und dass die Wähler in unserer derzeitigen Wirtschaft für eine so große Grundsteuererhöhung stimmten. Ich glaube, viele Wähler haben die Auswirkungen nicht ganz verstanden und die Formulierung war etwas „optimistisch“. Die Gallagher-Änderung hat das Wachstum der Grundsteuer für Wohngebäude drastisch verlangsamt.
Nach Angaben des Colorado Public Radio haben sich die steuerpflichtigen Grundstückswerte in Denver in den letzten 20 Jahren verdoppelt. Ohne Gallagher wäre diese Steuerbemessungsgrundlage vielleicht um das Fünffache gestiegen.
Unter Gallagher haben gewerbliche Grundstücke die Steuern für Wohnimmobilien „gebremst“, da die gewerblichen Werte in einem viel gemäßigteren Tempo gestiegen sind als die Werte für Wohnimmobilien.
Ohne Gallagher und die Verabschiedung von Änderungsantrag B werden Ihre Steuern steigen, steigen und steigen! Mit der Verabschiedung von Änderungsantrag B wird es im Jahr 2021 (einem Jahr der Neubewertung, da Colorado Immobilien jedes ungerade Jahr bewertet) einen ziemlichen Schock bei den Steuerrechnungen geben, da die Wohnwerte in Denver und in den meisten Berggemeinden in den letzten zwei Jahren um fast 40 % gestiegen sind.
Ohne Gallagher werden die Steuerrechnungen von jetzt an bis in alle Ewigkeit im Gleichschritt mit der Wertsteigerung der Immobilien steigen. Die höheren Grundsteuersätze werden weiterhin zur Unbezahlbarkeit von Denver und vielen Städten in der Front Range und den Ferienorten beitragen.
Was ist mit TABOR
TABOR steht für die Taxpayer Bill of Rights und versucht, das Wachstum der Regierung auf der Grundlage von Bevölkerungswachstum und Inflation zu begrenzen. Theoretisch würde dies die Grundsteuern in Schach halten, aber alle bis auf vier der 178 Schulbezirke in Colorado haben sich bereits „entbruzzelt“. (das heißt, sie sind nicht an TABOR gebunden und können weiterhin unbegrenzt Grundsteuern erheben). Fünfundachtzig Prozent der Gemeinden in Colorado und 51 von 64 Bezirken haben ihre Wähler davon überzeugt, dass sie aussteigen dürfen.
Weitere große Steuern am Horizont
Der Bezirk Denver hatte eine ganze Reihe von Steuern auf dem Stimmzettel. Von Erhöhungen der Mühlenabgaben über Anleihe-Initiativen bis hin zu Verkaufssteuern. Hier sind einige der neuen Initiativen, die die Einwohner von Denver County nun bezahlen müssen.
- 2A: Klimasteuer: Ermächtigung der Stadt und des Bezirks Denver, eine zusätzliche Umsatzsteuer von 0,25 % zu erheben, die geschätzte 40 Millionen Dollar pro Jahr einbringt, um klimabezogene Programme und Programme zur Verringerung von Treibhausgasemissionen und Luftverschmutzung zu finanzieren, wodurch der Gesamtumsatzsteuersatz in Denver von 8.31% auf 8,56%.
- 2B: Finanzierung von Obdachlosen, wobei die Stadt und der Bezirk Denver ermächtigt werden, eine zusätzliche Umsatzsteuer von 0,25% zu erheben, die geschätzte 40 Millionen Dollar pro Jahr zur Finanzierung von Wohnungs- und Obdachlosendiensten einbringt, wodurch der gesamte Umsatzsteuersatz in Denver von 8,31% auf 8,56% erhöht wird.
- 4A: Erhöhungen für Schulangestellte, die den Bezirk ermächtigen, im Jahr 2021 eine zusätzliche Grundsteuer in Höhe von 150 Dollar pro 100.000 Dollar veranlagtem Wert (1,5 Mille) zu erheben und diese Steuer jedes Jahr um bis zu 100 Dollar pro 100.000 Dollar veranlagtem Wert (1 Mille) auf einen Höchstsatz von 400 Dollar pro 100.000 Dollar veranlagtem Wert (4 Mille) zu erhöhen. Bis zum Jahr 2020 wurden Wohnimmobilien mit einem Satz von 7,15 % des Marktwerts und Nichtwohnimmobilien mit 29 % des Marktwerts veranlagt. Bei einem Steuersatz von 7,15 % für Wohnimmobilien würde ein Haus mit einem durchschnittlichen Marktwert von etwa 470.000 Dollar mit 33.605 Dollar besteuert, was bedeutet, dass eine 1-Mill-Steuer 33,6 Dollar betragen würde.
- 4B: Schulinfrastruktur, die den Bezirk ermächtigt, seine Schulden um bis zu 795 Millionen Dollar in Anleihen mit einem maximalen Rückzahlungsbetrag von 1,5 Milliarden Dollar zu erhöhen und den bestehenden Grundsteuersatz des Bezirks fortzusetzen, um die Anleihen zurückzuzahlen.
In Kürze in Denver, erhöhte sich die Umsatzsteuer um .5% und die Mühlenabgabe um 4 Mühlen erhöht, so dass unter der Annahme eines durchschnittlichen Hauspreises von 606.000 die Steuerrechnung um mindestens 2400/Jahr steigen würde, wenn Denver weiter an Wert gewinnt, was wahrscheinlich der Fall sein wird, wird die Zahl näher an 3000/Jahr in der Ewigkeit liegen!
Grundsteuern steigen, halten Sie sich an Ihren Immobilien fest!
Ich bin erstaunt über den Appetit auf große Steuererhöhungen in dem Wirtschaftszyklus, in dem wir uns befinden. Es ist schon ein wenig ironisch, dass Denver massive Steuererhöhungen beschlossen hat, darunter auch eine zur Finanzierung des Wohnungsbaus. Die höheren Steuersätze verdrängen viele der Wähler, denen sie mit Wohnraum helfen wollen! Wenn die Grundsteuern steigen, müssen auch die Mietzahlungen und Hypothekenzahlungen steigen, da die Bewohner für die erhöhten Steuern aufkommen müssen. Lassen Sie uns kurz ausrechnen, was 2021 auf die Steuerrechnung eines jeden zukommt.
Erinnern Sie sich daran, dass Immobilien jedes ungerade Jahr neu bewertet werden, so dass 2021 und 2023 Neuveranlagungsjahre sind. Ich habe zwei Szenarien erstellt, eines für ein durchschnittliches Haus in der Front Range (nicht im Bezirk Denver) und dann eines für den Bezirk Denver unter Berücksichtigung der neuen Grundsteuerinitiativen:
Werden sich die Steuererhöhungen auf die Immobilienwerte auswirken?
Die hohen Grundsteuern werden sich irgendwann auf die Immobilienwerte auswirken, da die Kreditnehmer noch mehr Einkommen benötigen, um sich für einen Kredit zu qualifizieren (Steuern und Versicherung sind in der Berechnung der Hypothekenzahlung enthalten).
Das Einkommen steigt nicht annähernd so schnell wie die Wertsteigerung von Immobilien und die Steuern, so dass sich weniger Menschen ein Haus leisten können.
Außerdem werden bei vielen Gewerbeimmobilien auch die Steuern steigen, und diese Steuererhöhungen müssen auf die Mieter umgelegt werden.
Die Steuererhöhungen werden sich nicht nur auf Immobilieneigentümer auswirken, sondern auch auf diejenigen, die Miete zahlen, da die Steuererhöhungen auch auf Wohnimmobilien durchschlagen werden.
Eine der größten Triebkräfte für den Wertzuwachs in Colorado ist die Zahl der Umsiedler aus teureren Küstenregionen wie Kalifornien oder New York. Oftmals verlassen sie diese Gebiete aufgrund hoher Grund- und Einkommenssteuerrechnungen.
Wenn Colorado seinen Aufwärtstrend bei der Besteuerung fortsetzt, wird es sich bald dem Club der teuren Küstenstädte anschließen und irgendwann mehr Abwanderung als Zuzug erleben, da die Menschen in die nächste aufstrebende Stadt mit niedrigeren Steuern ziehen.
Wann dies geschehen wird, kann man nur vermuten, aber mit der Aufhebung des Gallagher-Zusatzes und dem raschen Anstieg der Steuern wird es eher früher als später geschehen.
Glen Weinberg ist der COO/VP von Fairview Commercial Lending. Glen wurde als Experte für Hartgeldkredite, Immobilienbewertung, Finanzierung und verschiedene andere Immobilienthemen in Bloomberg, Businessweek, dem Colorado Real Estate Journal, National Association of Realtors Magazine, The Real Deal Real Estate News, ColoradoBiz, The Denver Post, The Scotsman Mortgage Broker Guide, Mortgage Professional America und verschiedenen anderen nationalen Publikationen veröffentlicht.