Cuando se ejecuta un acuerdo o contrato de compraventa de un inmueble, y los términos son aceptados por ambas partes, es un documento completo y vinculante. Si es necesario cambiar algún aspecto de los términos previamente acordados, se prepara una enmienda. Es un documento que hace un cambio en el contrato ratificado.
Los agentes inmobiliarios deben asegurarse de no confundir esto con un Addendum.
Enmiendas a los contratos inmobiliarios
Todo el mundo suele estar bastante contento cuando el comprador y el vendedor firman ese contrato de oferta de compra. El precio está sellado y va camino del cierre. El agente está pensando en la comisión. Los compradores están visualizando sus muebles en la casa. El vendedor está contando su dinero. Pero, no es un trato hecho hasta que el cierre se completa y se financia.
Ejemplo: Un comprador y un vendedor se ponen de acuerdo en la compra de una propiedad, y el contrato es firmado por todas las partes. Más tarde, la fecha de cierre tiene que ser movida para permitir una encuesta retrasada. Esto requeriría que se modificara la fecha de cierre que figuraba en el acuerdo original.
En el camino hacia el cierre, puede haber baches en el camino. Algunos pueden ser relativamente menores, pero otros pueden ser posibles asesinos del acuerdo.
- Tasación: El tasador llega con un valor por debajo del precio de venta acordado. Puede ser una gran cantidad. Puede ser una cantidad pequeña, fácilmente acordada para que el vendedor baje el precio o para que el comprador aumente su pago inicial para conseguir la cantidad del préstamo en línea. Si es una cantidad importante, entonces tiene lugar otra negociación. Si se resuelve, hay que ejecutar y firmar la enmienda que ajusta los términos del contrato en consecuencia.
- Tipo de préstamo: Supongamos que el comprador había planeado comprar la casa con una hipoteca convencional poniendo un 20% de entrada. Ahora, descubren que pueden obtener un préstamo FHA con un pago inicial más bajo, o al menos están bastante seguros de que pueden hacerlo. También va a tomar más tiempo. La enmienda, en este caso, puede cubrir los dos puntos, el cambio en el tipo de préstamo y la ampliación de la fecha de cierre en el tiempo.
- Conseguir que la bañera de hidromasaje: La bañera de hidromasaje portátil no estaba incluida en la venta. Sin embargo, en el proceso de negociación de las reparaciones, los compradores están dispuestos a pasar por alto la sustitución de algunas pantallas de la ventana desgarrada y algunos cristales rotos, pero ahora quieren que la bañera de hidromasaje. Lo has adivinado, es una enmienda.
- La hipoteca no se aprueba «tal cual»: Supongamos que el comprador esperaba conseguir la casa con un 10% de entrada, pero el prestamista comprobó todas las cifras de crédito e ingresos/gastos y decidió que no podía calificar al comprador para ese préstamo. El comprador tiene que aportar más dinero para el pago inicial. Es posible que lo tengan o puedan conseguirlo, pero llevará tiempo. Otro caso para una enmienda que extiende el cierre.
- Valla abandonada invade: Este es un caso real, ya que me pasó como comprador en una zona rural, por ejemplo. La encuesta apareció una vieja valla que estaba bastante caída, pero se mencionó y por lo tanto se convirtió en una excepción a la cobertura en la carpeta de seguro de título. No era un gran problema, ya que podía quitarla más tarde y así no aparecería cuando vendiera en algún momento. Sin embargo, tampoco quería que apareciera una reclamación sobre ese trozo de tierra más adelante. Por lo tanto, hicimos una enmienda, y el vendedor había eliminado antes del cierre, y fue retirado de las excepciones de la carpeta.
El punto aquí es que no es un acuerdo hasta que se cierra y fondos. Puede haber una serie de cosas que surgen en el proceso de transacción que requiere cambiar los términos del acuerdo entre el comprador y el vendedor. Por lo general, se maneja, pero recuerda esas modificaciones.