Noin puolessa suorittamistani selvityksistä myyjä pysäyttää minut ja kommentoi: ”Lainan takaisinmaksu on liian korkea, olen velkaa vähemmän kuin mitä on lueteltu.” Tämä johtuu siitä, että myyjä sekoittaa asuntolainan pääomaosuuden ja lyhennyssumman.
Pääomasaldo on lainan jäljellä oleva pääoma. Tämä ilmoitetaan lainanantajan kuukausittaisissa tiliotteissa, ja se on saatavilla, jos soitat lainanantajallesi tai tarkistat sen netistä. Täysin lyhenevässä lainassa osa kuukausimaksustasi menee joka kuukausi pääoman lyhentämiseen.
Viimeinen lyhennys on kuitenkin se määrä, joka lainasta on maksettava pois tiettynä päivänä. Huomaa, että tavanomaisen asuntolainan korko kertyy päivittäin*. Muista myös, että asuntolainaa maksetaan jälkikäteen – kuukausimaksu koskee edellisen kuukauden korkoja.
Siten kun maksat huhtikuun 1. päivän maksun, maksat lainan korot, jotka erääntyvät 1. maaliskuuta ja 31. maaliskuuta välisenä aikana. Näin ollen, jos suljet lainan 10. huhtikuuta ja olet jo suorittanut huhtikuun 1. päivän maksun, olet edelleen velkaa korkoa 1. huhtikuuta ja maksupäivän välisenä aikana.
Tyypillisesti puskuri valitaan siten, että lainan maksamiseen riittää varoja, joten lainanantajalle edellä esitetyssä skenaariossa toimitettu summa on todennäköisesti: pääoma saldo + 1.4.-13.4. erääntyvät päiväkohtaiset korot on yhtä suuri kuin asuntolainan lyhennys.
Puskurin syynä ei ole se, että sinulta yritettäisiin huijata rahaa pois, vaikka siltä se varmasti tuntuu. Sen tarkoitus on varmistaa, ettei lainaa maksettaessa tule pulaa. Meidän skenaariossamme, olettaen, että kaikki tehtiin ajallaan, myyjä saa takaisin lyhennyslainanantajalta kahdesta kolmeen päivää liikaa maksettuja korkoja.
Miten siis määritetään lyhennyssumma?
Tittelitoimisto tilaa asuntolainanantajaltasi takaisinmaksukirjeen saadakseen selville tarkan takaisinmaksusumman.
Mitä jos yrität laatia arviota ja haluaisit luvun?
Voit aina soittaa asuntolainanantajallesi ja saada takaisinmaksusumman heiltä puhelimitse. Jotkut lainanantajat laskevat sinulle lyhennyssumman myös verkossa. Muista vain lisätä muutama päivä sulkemispäivään, jotta olet varannut pehmusteen.
Mutta useimpiin arvioihin riittää tämän tempun käyttäminen: ota pääoma ja lisää siihen kuukausittainen maksu. Olettaen, että maksat maksusi ajallaan, tämän luvun pitäisi aina olla hieman suurempi kuin todellinen lyhennyksesi, mutta ainakin tällä tavoin yliarvioit sen sijaan, että aliarvioisit, kuten yleensä tapahtuu, kun käytät lyhennysmääränä pääoman saldoa.
* FHA-asuntolainan korot kertyvät kuukausittain. Näin ollen korkoa on aina maksettava kuukauden loppuun mennessä. Arvioidun lyhennyksen laskemiseen sovelletaan kuitenkin samaa konseptia: ota pääoman saldo ja lisää kuukausittainen asuntolainan maksu arvioidun lyhennyksen saamiseksi.