Ce fut un sacré cycle électoral avec beaucoup de hauts et de bas. Une chose est certaine, les électeurs du Colorado étaient d’humeur dépensière, ce qui fera que les propriétaires du Colorado paieront beaucoup plus de taxes sur tout, surtout dans le comté de Denver.
Les taxes à Denver augmenteront de 2400 $/an minimum pour la maison médiane. Le plus grand changement est l’abrogation de l’amendement Gallagher ainsi que de nombreuses initiatives d’obligations et de taxes de vente.
Que cela signifie-t-il pour l’immobilier au Colorado ?
Comment fonctionnent maintenant les taxes foncières au Colorado ?
Selon la loi du Colorado, il y a des amendements qui régissent la façon dont les taxes sont calculées. L’un des principaux moteurs des taxes est l’amendement Gallagher. L’amendement Gallagher est comme une balance d’équilibre avec deux bras.
D’un côté, il y a les valeurs des propriétés résidentielles. De l’autre, les valeurs non résidentielles, comme les propriétés commerciales, y compris les minéraux, comme le pétrole et le gaz. Les valeurs des propriétés résidentielles ne peuvent pas dépasser environ 45% de l’assiette fiscale de l’État, tandis que les propriétés commerciales représentent les 55% supplémentaires.
Lorsque la valeur des maisons augmente, ou que les valeurs non résidentielles diminuent, cela déséquilibre la balance, et les taxes résidentielles sont réduites. L’inverse peut également se produire avec les valeurs des propriétés commerciales qui baissent, ce qui fait pencher la balance une fois de plus hors de l’équilibre.
L’adoption de l’amendement B change le jeu et vos taxes foncières
J’ai été très surpris que cela passe et que les électeurs, dans notre économie actuelle, aient voté pour une augmentation aussi importante des taxes foncières. Je ne pense pas que beaucoup d’électeurs aient pleinement compris les implications et la formulation était un peu « optimiste ». L’amendement Gallagher a radicalement ralenti la croissance des impôts fonciers résidentiels.
Selon la radio publique du Colorado, la valeur des propriétés imposables à Denver a doublé au cours des 20 dernières années. Sans Gallagher, cette base imposable aurait pu être multipliée par cinq.
Sous Gallagher, les propriétés commerciales ont « freiné » les impôts fonciers résidentiels, car les valeurs commerciales ont augmenté à un rythme beaucoup plus mesuré que les valeurs résidentielles.
Sans Gallagher maintenant et l’adoption de l’amendement B, vos impôts vont augmenter, augmenter et partir ! Avec l’adoption de l’amendement B, en 2021 (une année de réévaluation, car le Colorado évalue les propriétés toutes les années impaires), il va y avoir un sacré choc sur les factures d’impôt, car les valeurs résidentielles ont augmenté de près de 40% au cours des deux dernières années à Denver et dans la plupart des communautés de montagne.
Sans Gallagher, les factures d’impôt augmenteront au rythme de l’appréciation des propriétés d’ici l’éternité. Les taux d’imposition foncière plus élevés continueront à contribuer à l’inabordabilité de Denver et de nombreuses villes à travers le front range et les communautés de villégiature.
Qu’en est-il de TABOR
TABOR signifie la déclaration des droits du contribuable et cherche à limiter la croissance du gouvernement en fonction de l’augmentation de la population et de l’inflation. En théorie, cela devrait permettre de contrôler les impôts fonciers, mais tous les 178 districts scolaires du Colorado, sauf quatre, se sont déjà « désengagés ». (ce qui signifie qu’ils ne sont pas liés par le TABOR et peuvent continuer à percevoir des impôts fonciers illimités). Quatre-vingt-cinq pour cent des municipalités du Colorado et 51 des 64 comtés ont également convaincu leurs électeurs de les laisser se désengager.
Autres grandes taxes à l’horizon
Le comté de Denver avait une flopée de taxes sur le bulletin de vote. Des augmentations de prélèvement sur les moulins, des initiatives d’obligations et des taxes de vente. Voici quelques-unes des nouvelles initiatives que les résidents du comté de Denver vont maintenant payer.
- 2A : Taxe sur le climat : autoriser la ville et le comté de Denver à prélever une taxe de vente supplémentaire de 0,25% générant un montant estimé à 40 millions de dollars par an pour financer des programmes liés au climat et des programmes conçus pour réduire les émissions de gaz à effet de serre et la pollution atmosphérique, augmentant ainsi le taux total de la taxe de vente à Denver de 8.31% à 8,56%.
- 2B : Financement des sans-abri autorisant la ville et le comté de Denver à prélever une taxe de vente supplémentaire de 0,25% générant un montant estimé à 40 millions de dollars par an pour financer le logement et les services aux sans-abri, augmentant ainsi le taux total de la taxe de vente à Denver de 8,31% à 8,56%.
- 4A : Augmentations pour les employés de l’école autorisant le district à prélever un impôt foncier supplémentaire de 150 $ par 100 000 $ de valeur imposable (1,5 mills) en 2021 et à augmenter ce prélèvement jusqu’à 100 $ par 100 000 $ de valeur imposable (1 mill) chaque année jusqu’à un taux maximal de 400 $ par 100 000 $ de valeur imposable (4 mills). Jusqu’en 2020, les propriétés résidentielles étaient évaluées à un taux de 7,15 % de la valeur marchande et les propriétés non résidentielles à un taux de 29 % de la valeur marchande. En vertu d’un taux d’évaluation de 7,15% de la propriété résidentielle, une maison dont la valeur marchande médiane est d’environ 470 000 $ serait évaluée pour les impôts à 33 605 $, ce qui signifie qu’une taxe d’un millier serait de 33,6 $.
- 4B : Infrastructure scolaire autorisant le district à augmenter sa dette jusqu’à 795 millions de dollars en obligations avec un coût de remboursement maximal de 1,5 milliard de dollars et à maintenir le taux d’imposition foncière existant du district pour rembourser les obligations.
En bref, à Denver, les taux de taxe de vente ont augmenté de .5% et le prélèvement de mills augmente de 4 mills, donc en supposant le prix médian de la maison de 606 000, la facture d’impôt augmenterait d’environ 2400/an minimum, si Denver continue à s’apprécier, ce qui sera probablement le cas, ce nombre sera plus proche de 3000/an à perpétuité !
Les taxes foncières augmentent, accrochez-vous bien à votre immobilier !
Je suis étonné de l’appétit pour les grandes augmentations d’impôts dans le cycle économique dans lequel nous sommes. C’est un peu ironique, que Denver ait voté des hausses d’impôts massives, dont une pour financer le logement. Les taux d’imposition plus élevés poussent vers la sortie un grand nombre d’électeurs qu’ils essaient d’aider en matière de logement ! Lorsque les impôts fonciers augmentent, les loyers et les paiements hypothécaires doivent également augmenter, car les occupants doivent payer ces taxes accrues. Faisons un calcul rapide de ce que 2021 apportera à la facture d’impôt de chacun.
Rappelons que les propriétés sont réévaluées toutes les années impaires, donc 2021 et 2023 sont des années de réévaluation, il y a eu une énorme appréciation ces dernières années dans la plupart des régions de l’État et cette appréciation semble se poursuivre à Denver et dans les communautés de stations de montagne. J’ai fait deux scénarios, un pour une maison médiane dans le front range (pas le comté de Denver) et ensuite un pour le comté de Denver en tenant compte des nouvelles initiatives d’impôt foncier :
Les augmentations d’impôt auront-elles un impact sur la valeur des propriétés ?
À un moment donné, les taxes foncières importantes commenceront à avoir un impact sur les valeurs foncières, car les emprunteurs auront besoin d’un revenu encore plus important pour se qualifier pour un prêt (les taxes et l’assurance sont incluses dans le calcul du paiement hypothécaire).
Le revenu est loin d’augmenter aussi rapidement que l’appréciation immobilière et les taxes, donc moins de personnes pourront se permettre la maison.
De plus, de nombreuses propriétés commerciales verront également une augmentation des taxes et ces augmentations de taxes devront être répercutées sur les locataires.
Notez que les augmentations d’impôts n’auront pas seulement un impact sur les propriétaires, toute personne qui paie un loyer verra également des loyers plus élevés, car les augmentations d’impôts se répercutent également sur le résidentiel.
L’un des plus grands moteurs d’appréciation au Colorado est le nombre de déménageurs des zones côtières à coût plus élevé comme la Californie ou New York. Bien souvent, ils quittent ces régions en raison de factures d’impôt sur la propriété et sur le revenu élevées.
Au fur et à mesure que le Colorado poursuit sa trajectoire ascendante en matière d’imposition, il rejoindra bientôt le club côtier des villes coûteuses et, à un moment donné, verra plus de migration vers l’extérieur que vers l’intérieur, car les gens se déplacent vers la prochaine ville montante avec des impôts moins élevés.
Quand cela arrivera, personne ne le sait, mais avec l’abrogation de l’amendement Gallagher et l’augmentation rapide des impôts, cela arrivera plus tôt que tard.
Glen Weinberg est le COO/ VP Fairview Commercial Lending. Glen a été publié en tant qu’expert en matière de prêts d’argent dur, d’évaluation immobilière, de financement et de divers autres sujets liés à l’immobilier dans Bloomberg, Businessweek, le Colorado Real Estate Journal, le National Association of Realtors Magazine, The Real Deal real estate news, ColoradoBiz, The Denver Post, The Scotsman mortgage broker guide, Mortgage Professional America et diverses autres publications nationales.
.