Un service d’inscription multiple est une base de données marketing mise en place par un groupe de courtiers immobiliers coopérants. Il fournit des données précises et structurées sur les propriétés à vendre, et c’est aussi un mécanisme permettant aux courtiers inscripteurs d’offrir une compensation aux courtiers acheteurs qui amènent des acheteurs pour leurs propriétés inscrites.
Chaque service d’inscription multiple a ses propres règles et procédures, mais elles sont généralement calquées sur les règlements publiés par la National Association of Realtors. Les services de listage multiple sont devenus le principal véhicule pour la grande majorité des transactions immobilières parce qu’ils utilisent des critères de données rigides et fournissent des règles pour l’offre de compensation aux autres courtiers.
Qu’est-ce qu’un service de listage multiple ?
Les professionnels de l’immobilier se sont réunis au sein de leurs organisations locales dès les années 1800 pour échanger des informations et conclure des accords moyennant une compensation si l’un apportait un acheteur à un autre. Ces rassemblements ont été les premières initiatives connues de « MLS ». Elles ont évolué au fil des ans vers des listes et des accords imprimés, puis l’électronique et Internet ont pris le relais et ont rendu tout le processus infiniment plus facile.
Les termes « MLS » ou « multiple listing service » ne désignent pas un seul réseau. De nombreux réseaux existent dans tout le pays. Il n’existe pas de compte exact de toutes les organisations MLS aux États-Unis, car elles fusionnent et se séparent constamment.
- Acronyme : MLS
Comment fonctionne un service de listage multiple ?
Les courtiers d’une zone de marché se joignent à un MLS pour partager avec d’autres courtiers des informations sur les maisons qui sont inscrites à la vente. Il s’agit d’un système très efficace dans la mesure où chaque courtier souhaite que le plus grand nombre possible d’autres personnes soient au courant de ses inscriptions afin de pouvoir amener les acheteurs qui ont un intérêt pour ces propriétés.
Les règles du MLS précisent généralement que les courtiers doivent indiquer le pourcentage de la commission d’inscription qui sera payé par le vendeur pour chaque inscription. Il s’agit du montant qu’ils partageront avec un autre courtier membre qui apporte un acheteur retenu.
Les membres du MLS qui n’adhèrent pas aux règles de structure et de contenu du service peuvent se voir infliger une amende.
Techniquement, ces informations ne sont disponibles que pour les courtiers participants, mais ils sont généralement généreux dans leur partage. Ils le font gratuitement pour le public car leurs revenus dépendent de la diffusion de leurs annonces. Certaines informations sont néanmoins gardées sous clé pour la sécurité des vendeurs, comme les informations personnelles et exclusives et le fait que la maison soit vacante.
Les propriétés en vente par le propriétaire – les vendeurs « FSBO » – peuvent être laissées de côté sans accès automatique pour inscrire leurs maisons à un MLS comme le font les courtiers. De nombreux courtiers et services en ligne les inscrivent pour eux moyennant des frais.
Exigences pour les services d’inscription multiple
Les bases de données d’inscriptions MLS sont considérées comme les plus précises en ce qui concerne les détails des propriétés sur Internet ou ailleurs. Les nouvelles inscriptions doivent être saisies dans un délai précis. Des amendes peuvent être générées si un membre n’entre pas les données complètes de l’inscription avant la date limite. Celle-ci est généralement de 24 à 48 heures après la signature de l’accord d’inscription.
Les associationsMLS maintiennent un haut niveau de précision dans les informations saisies, de la superficie en pieds carrés aux directions et à l’emplacement. Le nombre et la qualité des photos incluses sont souvent mandatés aussi, bien que les critères exacts de cette exigence puissent varier.
Plaintes et différends
Les organisations MLS mandatent normalement la médiation, l’arbitrage ou les deux pour les différends entre les membres. Chaque MLS local dispose d’un comité d’éthique chargé d’entendre les plaintes des membres concernant d’autres membres. Le comité entend les deux parties des différends et statue sur la situation. Beaucoup de ces problèmes ont trait aux commissions.
L’utilisation d’Internet a aggravé la question de la « cause procuratrice ». Les gens vont sur des sites Web et recherchent des listes de maisons, et ils peuvent appeler ou envoyer un courriel à l’agent inscripteur avec une question sur la propriété. Plus tard, l’agent inscripteur pourrait dire que ce contact initial a fait de lui la cause procuratrice si un autre agent amène le même acheteur, tout cela parce qu’il a d’abord travaillé avec lui pour trouver une maison.
« La cause procuratrice » est un concept qui décide quel agent immobilier est la raison principale de l’implication d’un acheteur dans une transaction. Qui a amené cet acheteur au point de contracter pour acheter cette maison ?
Le comité d’éthique examinera ce type de situation dans son ensemble et dans le contexte de qui a fait quoi et quand il l’a fait. Généralement, l’agent de l’acheteur aura droit à la commission si répondre à une question sur la propriété est tout ce qui s’est passé avec l’agent d’inscription.
Les services d’inscription multiple essaient également d’être la première destination pour les plaintes des consommateurs contre les membres, car le niveau suivant est le conseil d’attribution des licences de l’État.
Key Takeaways
- Les services d’inscription multiple sont des bases de données de marketing mises en place et maintenues par un groupe de courtiers immobiliers coopérants.
- Il existe de nombreux services d’inscription multiple dans tout le pays, chacun desservant sa propre région particulière.
- Chaque service a ses propres règles concernant la qualité et le contenu des nouvelles inscriptions ajoutées à la base de données.
- Les organisations de services d’inscription multiple servent souvent de médiateurs ou d’arbitres pour les différends entre leurs propres membres, comme les commissions à verser à un agent d’approvisionnement.
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