È stato un bel ciclo elettorale con molti alti e bassi. Una cosa è certa, gli elettori del Colorado erano in vena di spendere, il che porterà i proprietari di immobili del Colorado a pagare molto di più in tasse su tutto, specialmente nella contea di Denver.
Le tasse a Denver aumenteranno di almeno 2400 dollari all’anno per la casa media. Il più grande cambiamento è l’abrogazione dell’emendamento Gallagher insieme a numerose iniziative di bond e sales tax.
Cosa significa questo per gli immobili del Colorado?
Come funzionano ora le tasse di proprietà del Colorado?
Nella legge del Colorado ci sono emendamenti che governano come le tasse sono calcolate. Uno dei principali motori delle tasse è l’emendamento Gallagher. L’emendamento Gallagher è come una bilancia con due braccia.
Da una parte ci sono i valori delle proprietà residenziali. Dall’altro, i valori non residenziali, come le proprietà commerciali, compresi i minerali, come il petrolio e il gas. I valori delle proprietà residenziali non possono superare circa il 45% della base imponibile statale, mentre le proprietà commerciali rappresentano l’ulteriore 55%.
Quando i valori delle case aumentano, o i valori non residenziali diminuiscono, la bilancia si sbilancia e le tasse residenziali vengono ridotte. L’inverso può anche accadere con i valori degli immobili commerciali che cadono causando la bilancia ancora una volta fuori equilibrio.
Il passaggio dell’emendamento B cambia il gioco e le vostre tasse sulla proprietà
Sono stato molto sorpreso che questo sia passato e che gli elettori nella nostra economia attuale abbiano votato per un così grande aumento delle tasse sulla proprietà. Non credo che molti elettori abbiano compreso appieno le implicazioni e la formulazione era un po’ “ottimista”. L’emendamento Gallagher ha rallentato drasticamente la crescita delle tasse sulla proprietà residenziale.
Secondo Colorado Public Radio, i valori imponibili della proprietà a Denver sono raddoppiati negli ultimi 20 anni. Senza Gallagher, quella base imponibile avrebbe potuto aumentare di un fattore cinque.
Sotto Gallagher, le proprietà commerciali hanno “trattenuto” le tasse sulla proprietà residenziale, poiché i valori commerciali sono aumentati ad un ritmo molto più misurato dei valori residenziali.
Senza Gallagher ora e il passaggio dell’emendamento B, le vostre tasse andranno su, su, e via! Con il passaggio dell’emendamento B, nel 2021 (un anno di rivalutazione, dato che il Colorado valuta le proprietà ogni anno dispari) ci sarà un bello shock sulle bollette fiscali, dato che i valori residenziali sono saliti di quasi il 40% negli ultimi due anni a Denver e nella maggior parte delle comunità di montagna.
Senza Gallagher le bollette aumenteranno di pari passo con la rivalutazione delle proprietà da ora all’eternità. Le aliquote d’imposta sulla proprietà più alte continueranno a contribuire all’inaccessibilità di Denver e di molte città del front range e delle comunità turistiche.
Che dire del TABOR
Tabor sta per Taxpayer bill of rights e cerca di limitare la crescita del governo basata sull’aumento della popolazione e sull’inflazione. Teoricamente questo manterrebbe le tasse di proprietà sotto controllo, ma tutti i 178 distretti scolastici del Colorado, tranne quattro, hanno già “de-Bruciato”. (il che significa che non sono vincolati dal TABOR e possono continuare a raccogliere tasse illimitate sulla proprietà). L’ottantacinque per cento dei comuni del Colorado e 51 delle 64 contee hanno anche convinto i loro elettori a lasciarli rinunciare.
Altre grandi tasse all’orizzonte
La contea di Denver aveva una sfilza di tasse sulla scheda elettorale. Dagli aumenti delle tasse, alle iniziative sui bond, alle tasse sulle vendite. Ecco alcune delle nuove iniziative che i residenti della contea di Denver ora pagheranno.
- 2A: Tassa sul clima: che autorizza la città e la contea di Denver a prelevare un’ulteriore tassa sulle vendite dello 0,25% che genera una stima di 40 milioni di dollari all’anno per finanziare programmi legati al clima e programmi progettati per ridurre le emissioni di gas serra e l’inquinamento atmosferico, aumentando così il tasso totale dell’imposta sulle vendite a Denver dall’8.31% all’8,56%.
- 2B: Finanziamento per i senzatetto che autorizza la città e la contea di Denver a riscuotere un’ulteriore imposta sulle vendite dello 0,25% che genera una stima di 40 milioni di dollari all’anno per finanziare gli alloggi e i servizi per i senzatetto, aumentando così l’aliquota fiscale totale delle vendite a Denver dall’8,31% all’8,56%.
- 4A: Aumenti per i dipendenti della scuola che autorizzano il distretto a prelevare un’ulteriore imposta sulla proprietà di 150 dollari per 100.000 dollari di valore valutato (1,5 mills) nel 2021 e ad aumentare tale prelievo fino a 100 dollari per 100.000 dollari di valore valutato (1 mill) ogni anno fino ad un tasso massimo di 400 dollari per 100.000 dollari di valore valutato (4 mills). Nel 2020, la proprietà residenziale è stata valutata a un tasso del 7,15% del valore di mercato e la proprietà non residenziale è stata valutata al 29% del valore di mercato. Con un tasso di valutazione della proprietà residenziale del 7,15%, una casa con un valore di mercato mediano di circa 470.000 dollari verrebbe valutata per le tasse a 33.605 dollari, il che significa che una tassa di 1 millesimo sarebbe di 33,6 dollari.
- 4B: Infrastrutture scolastiche che autorizzano il distretto ad aumentare il suo debito fino a 795 milioni di dollari in obbligazioni con un costo massimo di rimborso di 1,5 miliardi di dollari e a continuare l’attuale aliquota dell’imposta sulla proprietà del distretto per rimborsare le obbligazioni.
In poche parole a Denver, le aliquote delle imposte sulle vendite sono aumentate del .5% e l’aumento del prelievo di 4 mills, quindi assumendo il prezzo mediano della casa di 606.000, la bolletta fiscale aumenterebbe di circa 2400/anno minimo, se Denver continua ad apprezzarsi, cosa che probabilmente farà, quel numero sarà più vicino a 3000/anno in perpetuo!
Le tasse sulla proprietà stanno aumentando, tenetevi stretti i vostri immobili! È un po’ ironico che Denver abbia approvato massicci aumenti delle tasse, incluso uno per finanziare gli alloggi. Le aliquote fiscali più alte stanno spingendo fuori molti degli elettori che stanno cercando di assistere con gli alloggi! Quando le tasse sulla proprietà aumentano, anche i pagamenti degli affitti e dei mutui devono aumentare, perché gli occupanti devono pagare le maggiori tasse. Facciamo un rapido calcolo di ciò che il 2021 porterà alla bolletta delle tasse di tutti.
Ricordo che le proprietà sono rivalutate ogni anno dispari, quindi il 2021 e il 2023 sono anni di rivalutazione, c’è stato un enorme apprezzamento negli ultimi anni nella maggior parte delle aree dello stato e questo apprezzamento sembra continuare a Denver e nelle comunità di montagna. Ho fatto due scenari, uno per una casa mediana nel front range (non nella contea di Denver) e poi uno per la contea di Denver che tiene conto delle nuove iniziative fiscali sulla proprietà:
L’aumento delle tasse avrà un impatto sui valori immobiliari?
Ad un certo punto, le grandi tasse sulla proprietà cominceranno ad avere un impatto sui valori degli immobili in quanto i mutuatari avranno bisogno di un reddito ancora maggiore per qualificarsi per un prestito (le tasse e l’assicurazione sono incluse nel calcolo della rata del mutuo).
Il reddito non sta aumentando così velocemente come l’apprezzamento immobiliare e le tasse, quindi meno saranno in grado di permettersi la casa.
Inoltre, molte proprietà commerciali vedranno anche un aumento delle tasse e questi aumenti di tasse dovranno essere passati agli inquilini.
Nota, gli aumenti delle tasse non avranno un impatto solo sui proprietari di immobili, chiunque paghi l’affitto vedrà anche affitti più alti, dato che gli aumenti delle tasse si ripercuoteranno anche sul residenziale.
Uno dei più grandi motori dell’apprezzamento in Colorado è il numero di trasferitori da aree costiere più alte come la California o New York. Molte volte, stanno lasciando queste aree a causa delle grandi tasse sulla proprietà e sul reddito.
Come Colorado continua la sua traiettoria verso l’alto della tassazione, presto si unirà al club costiero delle città costose e ad un certo punto, vedere più migrazione fuori che dentro come la gente si muove verso la prossima città emergente con tasse più basse.
Quando questo accadrà è un’ipotesi di chiunque, ma con l’abrogazione dell’emendamento Gallagher e il rapido aumento delle tasse accadrà prima piuttosto che dopo.
Glen Weinberg è il COO/VP Fairview Commercial Lending. Glen è stato pubblicato come esperto in prestito di denaro duro, valutazione immobiliare, finanziamento e vari altri argomenti immobiliari in Bloomberg, Businessweek, il Colorado Real Estate Journal, National Association of Realtors Magazine, The Real Deal notizie immobiliari, ColoradoBiz, The Denver Post, The Scotsman broker ipotecario guida, Mortgage Professional America e varie altre pubblicazioni nazionali.