Se possiedi un’azienda e stai cercando di espandere o rinnovare, probabilmente avrai bisogno di ottenere un prestito immobiliare commerciale. Questi prestiti sono molto diversi da altri tipi di prestiti per piccole imprese, funzionando in modo più simile a un mutuo residenziale.
- Mutui commerciali spiegati
- Tipi di mutui commerciali
Prestiti immobiliari commerciali spiegati
Proprio come quando si compra una casa e si prende un mutuo, si può anche prendere un mutuo quando si acquista una proprietà commerciale. I prestiti immobiliari commerciali permettono alle imprese di acquistare o rinnovare la proprietà e di finanziare questo attraverso un prestito. La maggior parte dei prestiti immobiliari commerciali richiedono che la proprietà sia occupata dal proprietario, il che significa che l’azienda deve risiedere fisicamente in almeno il 51% dell’edificio. Se la proprietà non sarà in maggioranza occupata dal proprietario, i mutuatari possono invece cercare un prestito per investimenti immobiliari.
Questi prestiti possono essere utilizzati da una varietà di imprese per finanziare diversi tipi di proprietà, tra cui: edifici per uffici, centri commerciali o di vendita al dettaglio, condomini, alberghi, ristoranti, o edifici industriali. A seconda del tipo di proprietà che viene finanziata e quale prestatore viene utilizzato, i termini e i tassi su questi prestiti possono variare ampiamente (vedi la nostra guida sui tassi medi dei prestiti immobiliari commerciali per una migliore idea). Per esempio, gli acconti sulle proprietà commerciali possono variare dal 10% al 50% o più, con termini di rimborso brevi come cinque anni e lunghi come 25. Alcuni prestiti sono completamente ammortizzati, mentre altri potrebbero avere pagamenti di soli interessi con un pagamento finale a palloncino alla fine del termine. I tassi di interesse possono essere fissi o variabili.
Tipi di prestiti immobiliari commerciali
Esiste una varietà di prestiti immobiliari commerciali, dai prestiti bancari ai prestiti SBA ai prestiti ponte. Diamo un’occhiata ad alcune di queste opzioni qui sotto.
Mutuo commerciale tradizionale
La maggior parte delle banche e altri prestatori forniscono prestiti immobiliari commerciali per una varietà di proprietà, tra cui edifici per uffici, edifici industriali, unità multifamiliari e centri commerciali. Nella maggior parte dei casi, la proprietà dovrà essere occupata dal proprietario.
Come un mutuo residenziale, il prestito commerciale sarà garantito dalla proprietà acquistata. Oltre a questo, i termini variano ampiamente a seconda del prestatore. Alcune banche faranno prestiti completamente ammortizzati con termini lunghi fino a 25 anni e rapporti prestito-valore fino all’80%. Altre banche possono avere prestiti di soli interessi con termini di 10 anni e rapporti prestito-valore del 65%. In generale, però, è più difficile qualificarsi per un mutuo tradizionale che per altri tipi di prestiti immobiliari commerciali. Le banche vogliono vedere mutuatari con un buon credito personale, un business forte e un basso rapporto di copertura del servizio del debito. I tassi di interesse sono di solito entro pochi punti percentuali di un tasso primario, come il Wall Street Journal (WSJ) Prime Rate.
SBA 7(a) Loan
Il prestito di punta della Small Business Administration, il 7(a) loan, può essere usato per acquistare terreni o edifici, costruire nuove proprietà, o ristrutturare proprietà esistenti, a condizione che l’immobile sarà occupato dal proprietario. Attraverso questo programma, è possibile prendere in prestito fino a 5 milioni di dollari attraverso un prestatore affiliato alla SBA. I tassi di interesse massimi consentiti per il programma sono basati sul WSJ Prime Rate più un margine di alcuni punti percentuali. I tassi d’interesse possono essere fissi, variabili o una combinazione dei due. I termini di rimborso per i prestiti 7(a) usati per gli immobili possono arrivare fino a 25 anni. Questi prestiti sono completamente ammortizzati, il che significa che ogni pagamento mensile sarà lo stesso fino a quando il prestito è pagato.
SBA 504 Loan
Oltre al programma 7(a), la SBA offre prestiti specifici per beni immobili occupati dal proprietario o acquisti di attrezzature a lungo termine. Questi prestiti, chiamati prestiti 504, sono in realtà composti da due diversi prestiti: uno da una Certified Development Company (CDC) per un massimo del 40% dell’importo del prestito e uno da una banca per il 50% o più dell’importo del prestito. Lei, come mutuatario, sarà responsabile di mettere almeno il 10% come acconto. La parte CDC del prestito può arrivare fino a 5-5,5 milioni di dollari, il che significa che l’intero progetto finanziato può arrivare a 10 milioni di dollari o più. Si dovrebbe mirare a finanziare almeno 350.000 dollari attraverso un prestito 504.
I tassi d’interesse sui prestiti CDC si basano sui tassi del Tesoro degli Stati Uniti e sono fissi una volta ottenuto il prestito. Per tutto il 2017, questi tassi hanno fluttuato tra il 4% e il 5%. I tassi di interesse sul prestito bancario sono tipicamente variabili. Se stai usando il prestito per acquistare beni immobili, il termine massimo è di 20 anni. Come i prestiti 7(a), questi prestiti sono completamente ammortizzati.
Prestiti Conduit/CMBS
I prestiti Conduit sono mutui commerciali che sono messi insieme e venduti agli investitori su un mercato secondario. Poiché questi prestiti sono cartolarizzati, si comportano un po’ diversamente da un tradizionale prestito immobiliare commerciale. Le differenze principali riguardano il pagamento anticipato e l’amministrazione del prestito, nonché la flessibilità che si ha nel negoziare i termini del prestito. L’importo minimo che la maggior parte dei prestatori di conduit finanzierà è compreso tra 1 e 3 milioni di dollari. La maggior parte dei prestiti conduit hanno termini da cinque a 10 anni con periodi di ammortamento da 20 a 30 anni. Questo significa che ogni pagamento mensile sarà lo stesso fino a un pagamento finale a palloncino alla fine della durata del prestito. I tassi di interesse sui prestiti conduit sono normalmente fissi e più bassi dei tassi su un mutuo tradizionale.
Prestiti ponte commerciali
Come il loro nome implica, i prestiti ponte sono usati per “colmare il divario” fino a quando il finanziamento a lungo termine può essere assicurato per la proprietà commerciale. In alcuni casi, il prestatore che fa il prestito a lungo termine farà anche il prestito ponte sulla proprietà. La maggior parte dei prestiti ponte hanno termini molto brevi, in genere da sei mesi a due anni, e molti non sono ammortizzati (cioè, pagamenti di soli interessi con un pagamento a palloncino alla fine). I tassi d’interesse sui prestiti ponte sono alcuni punti percentuali più alti del tasso di mercato.
Quanto sia facile qualificarsi per un prestito ponte dipende dal prestatore. La maggior parte dei prestatori non hanno un approccio unico, ma valutano la situazione unica a portata di mano. A causa di questo, molti mutuatari useranno un prestito ponte per rinnovare una proprietà che non si qualificherebbe per un mutuo tradizionale prima di venderla o ottenere un finanziamento a lungo termine. Un altro vantaggio dei prestiti ponte è il requisito dell’acconto relativamente basso – generalmente tra il 10% e il 20%. Per confronto, molti mutui commerciali tradizionali richiedono un acconto dal 20% al 35%. I prestiti ponte si chiudono anche più rapidamente dei prestiti immobiliari convenzionali.
Prestiti di denaro morbido e duro
I prestiti di denaro duro sono molto simili ai prestiti ponte, con le differenze principali che la maggior parte dei prestiti di denaro duro sono fatti da società private e ci sono requisiti di pagamento più alti. Come i prestiti ponte, i prestiti hard money hanno termini brevi, tassi d’interesse più alti e pagamenti di soli interessi. Sono anche più facili da qualificare e più veloci da finanziare di un mutuo tradizionale. In molti casi, possono finanziare più velocemente di un prestito ponte.
I prestiti soft money sono un ibrido tra un prestito hard money e un mutuo tradizionale. A differenza dei prestatori di denaro duro, i prestatori di denaro morbido daranno maggior peso alla vostra affidabilità creditizia e alla forza della vostra domanda. Questo significa che otterrete un tasso d’interesse più basso, un acconto più basso e termini più lunghi che con un prestito di denaro duro. Come i prestiti di denaro duro, i prestiti di denaro morbido sono anche veloci da chiudere. Possono essere una buona opzione per i mutuatari che hanno bisogno di muoversi rapidamente su una proprietà, ma non vogliono pagare i tassi elevati che vengono con un prestito hard money o ponte.