Mejoras en el arrendamiento

¿Qué es una mejora en el arrendamiento?

Las mejoras en el arrendamiento son cualquier cambio realizado en una propiedad de alquiler con el fin de adaptarla a las necesidades particulares de un inquilino. Estos pueden incluir alteraciones tales como la pintura, la instalación de particiones, el cambio de los pisos, o la colocación de accesorios de iluminación personalizados. Las mejoras en el arrendamiento pueden ser realizadas por el propietario -que puede ofrecerlas para aumentar la comerciabilidad de su unidad de alquiler- o por los propios inquilinos.

Aunque la vida económica útil de la mayoría de las mejoras en el arrendamiento es de cinco a diez años, el Código de Impuestos Internos exige que la depreciación de dichas mejoras se produzca a lo largo de la vida económica del edificio.

Cómo funcionan las mejoras en el contrato de arrendamiento

Las mejoras en el contrato de arrendamiento también se conocen como mejoras para el inquilino o construcciones y, por lo general, son realizadas por los propietarios de inmuebles comerciales. Los propietarios pueden realizar estas mejoras para los inquilinos existentes o nuevos. Las modificaciones se adaptan a las necesidades de un inquilino específico y a sus necesidades.

Las mejoras en el arrendamiento dependen de la aplicación de cambios en una estructura propiedad de un propietario con el fin de acomodar a un inquilino. Hacer cambios en el espacio de un inquilino, sin embargo, no califica como una mejora de arrendamiento a cualquiera de los vecinos de esos inquilinos. Los cambios en el exterior de un edificio o su paisaje tampoco se aplican. Si un propietario reemplaza el techo del edificio, actualiza el ascensor, o pavimenta el estacionamiento – ninguno de estos cambios se consideran mejoras de arrendamiento, ya que no benefician a un inquilino específico.

Una vez que el contrato de arrendamiento termina, las mejoras generalmente pertenecen al propietario, a menos que se especifique lo contrario en el acuerdo. Si el inquilino puede llevárselas, debe retirarlas sin dañar la propiedad.

Ejemplos de mejoras en la propiedad

Los propietarios pueden pagar por las mejoras en la propiedad para animar a los inquilinos a alquilar espacios por períodos más largos, especialmente en el sector minorista. Por ejemplo, el propietario de un negocio alquila un edificio para su tienda de golf de disco. El propietario puede optar por añadir cuatro paredes a la zona arrendada para crear expositores y zonas de almacenamiento para los discos. Estas modificaciones se consideran mejoras en el arrendamiento.

Tomemos otro ejemplo del sector minorista. El propietario de la tienda A decide alquilar un espacio a través de la empresa B. La tienda sólo tiene cuatro paredes y ningún otro servicio. A través de la negociación del arrendamiento, la empresa B -el arrendador- se compromete a instalar estanterías, un mostrador de servicio para las cajas registradoras y un expositor con iluminación especial antes de que la tienda A abra sus puertas.

Tipos de mejoras en el arrendamiento

Un propietario puede pagar por las mejoras en el arrendamiento comercial a través de un subsidio de mejora del inquilino (TIA). En este caso, el arrendador permite un presupuesto fijo para las mejoras, normalmente de 5 a 15 dólares por pie cuadrado, y supervisa el proyecto. Mientras tanto, el inquilino controla el proceso de renovación, que puede llevar mucho tiempo. Si se sobrepasa el presupuesto del proyecto, el inquilino se hace cargo del resto.

También se pueden ofrecer descuentos en el alquiler por las mejoras en el inmueble. El propietario ofrece al inquilino un alquiler gratuito o reducido durante un número determinado de meses, como por ejemplo un mes gratuito por año en el contrato de arrendamiento, como medio para que el inquilino ahorre en las reformas del espacio. El inquilino suele supervisar el proyecto y tiene el control de las mejoras del contrato. El inquilino también es responsable si los costes superan las cantidades presupuestadas. Además, el alquiler puede aumentarse más adelante, haciendo que el inquilino pague más por el espacio a largo plazo.

Otro tipo de mejora en el contrato de arrendamiento es una asignación estándar de construcción. El inquilino puede decidir entre varias selecciones que el arrendador proporciona, como uno de los cuatro colores de pintura. Estos elementos pueden no satisfacer las necesidades del inquilino y éste puede no estar satisfecho con los resultados. Las mejoras adicionales corren a cargo del inquilino. El arrendador supervisa el proyecto.

Reglas de las mejoras del arrendamiento

Se han hecho cambios en la forma en que los propietarios y los inquilinos pueden reclamar deducciones tras la nueva Ley de recortes de impuestos y empleos en 2017.

En diciembre de 2015, el Congreso de los Estados Unidos aprobó la Ley de protección de los estadounidenses contra el aumento de impuestos (PATH), que modificó y amplió muchas disposiciones fiscales relacionadas con la depreciación, incluidas las mejoras del arrendamiento. La ley hizo permanente una disposición de ahorro de impuestos que permite la recuperación de costos en línea recta de 15 años en las mejoras de arrendamiento calificados.

Bajo esas directrices, los propietarios y los inquilinos no se les permitió estar relacionados, las mejoras sólo calificaron si se hicieron en el interior del edificio con sólo ese inquilino ocupando el espacio, y las mejoras de arrendamiento fueron requeridas para ser completadas después de tres años de que el edificio fue ocupado por primera vez para el servicio.

La nueva ley de impuestos en 2017 modificó algunos de los requisitos. Las mejoras aún deben realizarse en el interior del edificio, lo que significa que las ampliaciones de los edificios, los ascensores y las escaleras mecánicas, los tejados, los sistemas de protección contra incendios, de alarma y de seguridad, y los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado siguen sin reunir los requisitos. La propiedad de mejora calificada ya no requiere que ambas partes -arrendador e inquilino- no estén relacionadas. También se deshizo del requisito de tres años, indicando que todas las mejoras se pueden hacer «después de la fecha en que la propiedad fue puesta en servicio por primera vez», de acuerdo con el Servicio de Impuestos Internos (IRS).

Reclamación de Mejoras en el Arrendamiento

El Servicio de Impuestos Internos (IRS) no permite las deducciones por mejoras. Pero debido a que las mejoras se consideran parte del edificio, son propensos a la depreciación. El IRS permite las deducciones por depreciación, siempre y cuando se cumplan las condiciones señaladas anteriormente. Quien realiza las obras puede hacer la deducción por depreciación, ya sea el propietario o el inquilino. La nueva ley de impuestos aumentó la cantidad máxima permitida a 1 millón de dólares desde 500.000 dólares.