Het is een hele verkiezingscyclus geweest met veel ups en downs. Een ding is zeker: de kiezers in Colorado waren in een bestedingsstemming, wat ertoe zal leiden dat de eigenaren van onroerend goed in Colorado veel meer belasting zullen gaan betalen, vooral in Denver County.
De belastingen in Denver zullen met minimaal $ 2400 per jaar stijgen voor de mediane woning. De grootste verandering is de intrekking van het Gallagher-amendement, samen met tal van obligatie- en omzetbelastinginitiatieven.
Wat betekent dit voor onroerend goed in Colorado?
Hoe werken de onroerendgoedbelastingen in Colorado nu?
Onder de Colorado-wet zijn er amendementen die bepalen hoe belastingen worden berekend. Een van de belangrijkste drijfveren voor belastingen is het Gallagher amendement. Het Gallagher amendement is als een weegschaal met twee armen.
Aan de ene kant staan de waarden van woningen. Aan de andere kant, niet-residentiële waarden, zoals commerciële eigendommen met inbegrip van mineralen, zoals olie en gas. De woningwaarden mogen niet meer bedragen dan ruwweg 45% van de belastinggrondslag voor de gehele staat, terwijl de commerciële eigendommen goed zijn voor de extra 55%.
Wanneer de woningwaarden stijgen, of de niet-residentiële waarden dalen, slaat de weegschaal uit balans, en worden de belastingen op woningen verlaagd. Het omgekeerde kan ook gebeuren als de waarde van commercieel onroerend goed daalt, waardoor de weegschaal weer uit balans raakt.
De aanname van amendement B verandert het spel en uw onroerendgoedbelastingen
Ik was zeer verbaasd dat dit is aangenomen en dat kiezers in onze huidige economie voor zo’n grote verhoging van de onroerendgoedbelasting hebben gestemd. Ik denk niet dat veel kiezers de implicaties volledig begrepen en de formulering was een beetje “optimistisch”. Het Gallagher-amendement heeft de groei van de onroerendgoedbelasting voor woningen drastisch vertraagd.
Volgens Colorado Public Radio is de belastbare waarde van onroerend goed in Denver in de afgelopen 20 jaar verdubbeld. Zonder Gallagher zou die belastbare basis met een factor vijf zijn gestegen.
Onder Gallagher hebben commerciële eigendommen de onroerendgoedbelastingen op woningen “tegengehouden”, aangezien de commerciële waarden in een veel gematigder tempo zijn gestegen dan de waarde van woningen.
Zonder Gallagher nu en de aanname van amendement B, zullen uw belastingen omhoog gaan, omhoog, en weg! Met de goedkeuring van amendement B, in 2021 (een herwaarderingsjaar als Colorado waardeert eigenschappen elk oneven jaar) zal er nogal de sticker schok op de belastingaanslagen als residentiële waarden zijn gestegen met bijna 40% in de afgelopen twee jaar in Denver en in de meeste van de berggemeenschappen.
Zonder Gallagher belastingaanslagen zullen stijgen in lockstep met onroerend goed waardering van nu tot de eeuwigheid. De hogere onroerendgoedbelastingtarieven zullen blijven bijdragen aan de onbetaalbaarheid van Denver en veel steden in de front range en de resort-gemeenschappen.
Hoe zit het met TABOR
TABOR staat voor de Belastingbetaler Bill of Rights en het probeert de groei van de overheid te beperken op basis van bevolkingsgroei en inflatie. Theoretisch zou dit de onroerend-goedbelastingen in toom houden, maar op vier na alle 178 schooldistricten van Colorado hebben zich al “gede-Bruised”. (wat betekent dat zij niet gebonden zijn aan TABOR en onbeperkt onroerendgoedbelasting kunnen blijven innen). Vijfentachtig procent van de gemeenten in Colorado en 51 van de 64 graafschappen hebben hun kiezers ook overtuigd om hen te laten kiezen voor opt-out.
Andere grote belastingen aan de horizon
Denver County had een keur aan belastingen op het stembiljet. Van verhoging van de heffing, obligatie-initiatieven en verkoopbelastingen. Hier zijn enkele van de nieuwe initiatieven die de inwoners van Denver County nu zullen betalen.
- 2A: Klimaatbelasting: machtigt de stad en het graafschap Denver om een extra 0,25% omzetbelasting te heffen die naar schatting 40 miljoen dollar per jaar oplevert om klimaatgerelateerde programma’s en programma’s te financieren die zijn ontworpen om de uitstoot van broeikasgassen en luchtvervuiling te verminderen, waardoor het totale tarief van de omzetbelasting in Denver wordt verhoogd van 8.2B: Financiering voor daklozen, waarbij de stad en het graafschap Denver worden gemachtigd een extra omzetbelasting van 0,25% te heffen, hetgeen naar schatting 40 miljoen dollar per jaar oplevert voor de financiering van huisvestings- en daklozenvoorzieningen, waardoor het totale tarief van de omzetbelasting in Denver wordt verhoogd van 8,31% tot 8,56%.
- 4A: Verhoging voor schoolpersoneel waarbij het district wordt gemachtigd om in 2021 een extra onroerendgoedbelasting te heffen van $ 150 per $ 100.000 in taxatiewaarde (1,5 mills) en om die heffing elk jaar te verhogen met maximaal $ 100 per $ 100.000 in taxatiewaarde (1 mill) tot een maximumtarief van $ 400 per $ 100.000 in taxatiewaarde (4 mills). In 2020 werd woningen belast tegen een tarief van 7,15% van de marktwaarde en niet-woningen tegen 29% van de marktwaarde. Bij een belastingtarief van 7,15% voor woningen zou een huis met een mediane marktwaarde van ongeveer 470.000 dollar worden belast op 33.605 dollar, wat betekent dat een belasting van 1 miljoen 33,6 dollar zou bedragen
- 4B: Schoolinfrastructuur waarbij het district wordt gemachtigd zijn schuld te verhogen met maximaal $ 795 miljoen aan obligaties met een maximale aflossingskosten van $ 1,5 miljard en het bestaande tarief van de onroerendgoedbelasting van het district te handhaven om de obligaties af te lossen.
In een notendop in Denver stegen de tarieven van de omzetbelasting met .5% en de heffing met 4 miljoen, dus uitgaande van de mediane huizenprijs van 606.000, zou de belastingrekening stijgen met ongeveer 2400 per jaar minimaal, als Denver blijft waarderen, wat het waarschijnlijk zal doen dat nummer zal dichter bij 3000 per jaar in eeuwigheid zijn!
Eigendomsbelastingen stijgen, hou je vast aan uw onroerend goed!
Ik ben verbaasd over de eetlust voor grote belastingverhogingen in de economische cyclus waarin we ons bevinden. Het is een beetje ironisch, dat Denver enorme belastingverhogingen heeft aangenomen, waaronder een om huisvesting te financieren. De hogere belastingtarieven verdringen veel van de kiezers die ze proberen te helpen met huisvesting! Als de onroerendgoedbelasting stijgt, moeten ook de huur- en hypotheeklasten stijgen, omdat de bewoners moeten betalen voor de gestegen belastingen. Laten we eens een snelle berekening maken van wat 2021 voor ieders belastingaanslag zal betekenen.
Werk eraan dat eigendommen elk oneven jaar opnieuw worden beoordeeld, dus 2021 en 2023 zijn herbeoordelingsjaren, er is de laatste jaren een enorme waardestijging geweest in de meeste gebieden van de staat en deze waardestijging lijkt aan te houden in Denver en de bergresortgemeenschappen. Ik heb twee scenario’s gemaakt, een voor een middenwoning in de front range (niet in Denver County) en een voor Denver County, waarbij rekening is gehouden met de nieuwe initiatieven op het gebied van onroerendgoedbelasting:
Zullen belastingverhogingen van invloed zijn op de waarde van onroerend goed?
Op een gegeven moment zullen de hoge onroerendgoedbelastingen hun weerslag hebben op de waarde van onroerend goed, omdat leners nog meer inkomen nodig zullen hebben om in aanmerking te komen voor een lening (belastingen en verzekering zijn inbegrepen in de berekening van de hypotheekbetaling).
Het inkomen stijgt lang niet zo snel als de waardestijging van onroerend goed en de belastingen, dus minder mensen zullen zich het huis kunnen veroorloven.
Verder zullen veel commerciële eigendommen ook een stijging van de belastingen zien en deze belastingverhogingen zullen moeten worden doorberekend aan de huurders.
Merk op, de belastingverhogingen zullen niet alleen van invloed zijn op eigenaren van onroerend goed, iedereen die huur betaalt, zal ook hogere huren zien als de belastingverhogingen ook doorvloeien naar woningen.
Een van de grootste aanjagers van waardestijging in Colorado is het aantal relocators uit kustgebieden met hogere kosten, zoals Californië of New York. Vaak verlaten zij deze gebieden vanwege de hoge onroerend goed- en inkomstenbelasting.
Als Colorado zijn opwaartse belastingtraject voortzet, zal het binnenkort toetreden tot de kustclub van dure steden en op een gegeven moment meer migratie uit dan in zien als mensen verhuizen naar de volgende opkomende stad met lagere belastingen.
Wanneer dit zal gebeuren is voor iedereen een raadsel, maar met de intrekking van het Gallagher-amendement en de snelle stijging van de belastingen zal het eerder vroeger dan later gebeuren.
Glen Weinberg is de COO / VP Fairview Commercial Lending. Glen is gepubliceerd als een expert in hard geld lenen, onroerend goed waardering, financiering, en diverse andere onroerend goed onderwerpen in Bloomberg, Businessweek, de Colorado Real Estate Journal, National Association of Realtors Magazine, The Real Deal onroerend goed nieuws, ColoradoBiz, The Denver Post, The Scotsman hypotheek makelaar gids, Mortgage Professional Amerika en diverse andere nationale publicaties.