Een multiple listing service is een marketing database opgezet door een groep van samenwerkende makelaars in onroerend goed. Het biedt nauwkeurige en gestructureerde gegevens over onroerend goed te koop, en het is ook een mechanisme voor de notering makelaars om compensatie te bieden aan koper makelaars die brengen kopers voor hun genoteerde eigenschappen.
Elke multiple listing service heeft zijn eigen regels en procedures, maar ze zijn over het algemeen patroon op voorschriften gepubliceerd door de National Association of Realtors. Multiple listing services zijn uitgegroeid tot het primaire voertuig voor de overgrote meerderheid van onroerend goed transacties, omdat ze gebruik maken van rigide gegevens criteria en bieden regels voor het aanbieden van compensatie aan andere makelaars.
Wat is een Multiple Listing Service?
Makelaars kwamen al in de jaren 1800 bij hun lokale organisaties bijeen om informatie uit te wisselen en deals uit te werken tegen een vergoeding als de een de ander een koper bracht. Deze bijeenkomsten waren de eerste bekende “MLS”-initiatieven. Zij evolueerden in de loop der jaren tot gedrukte lijsten en overeenkomsten, waarna de elektronica en het internet het overnamen en het hele proces oneindig veel gemakkelijker maakten.
De termen “MLS” of “multiple listing service” duiden niet op één enkel netwerk. Er bestaan talloze netwerken over het hele land. Er is geen nauwkeurige telling van alle MLS-organisaties in de VS, omdat ze voortdurend fuseren en afsplitsen.
- Acroniem: MLS
Hoe werkt een Multiple Listing Service?
Makelaars in een marktgebied sluiten zich aan bij een MLS om informatie over te koop staande huizen te delen met andere makelaars. Het is een zeer efficiënt systeem in die zin dat elke makelaar wil zoveel mogelijk anderen om te weten over hun aanbiedingen, zodat ze kunnen brengen kopers die interesse hebben in de eigenschappen.
MLS regels meestal specificeren dat makelaars moeten het percentage van de notering commissie die zal worden betaald door de verkoper in elke aanbieding aan te geven. Dit is het bedrag dat zij zullen delen met een ander makelaarslid dat een succesvolle koper aanbrengt.
MLS-leden die zich niet aan de structuur- en inhoudsregels van de dienst houden, kunnen worden beboet.
Technisch gezien is deze informatie alleen beschikbaar voor de deelnemende makelaars, maar zij zijn meestal gul in het delen. Ze doen dit gratis voor het publiek omdat hun inkomen afhangt van het bekend worden van hun aanbiedingen. Sommige informatie wordt echter achter slot en grendel gehouden voor de veiligheid van de verkopers, zoals persoonlijke en vertrouwelijke informatie en of het huis leeg staat.
Voor verkoop door eigenaars-“FSBO” verkopers-kunnen in de kou blijven staan zonder automatische toegang om hun huizen bij een MLS te plaatsen zoals makelaars dat doen. Veel makelaars en online diensten zullen ze echter voor hen tegen een vergoeding.
Vereisten voor Multiple Listing Services
MLS listings databases worden beschouwd als de meest nauwkeurige voor wat betreft de details van onroerend goed op het internet of elders. Nieuwe aanbiedingen moeten binnen een bepaalde periode worden ingevoerd. Er kunnen boetes worden opgelegd als een lid niet binnen de gestelde termijn de volledige lijstgegevens invoert. Dit is over het algemeen van 24 tot 48 uur nadat de listing overeenkomst is ondertekend.
MLS verenigingen handhaven een hoog niveau van nauwkeurigheid in de informatie die wordt ingevoerd, van vierkante meters tot richtingen en locatie. Het aantal en de kwaliteit van de foto’s worden vaak ook verplicht gesteld, hoewel de exacte criteria van deze eis kunnen variëren.
Klachten en geschillen
MLS-organisaties mandateren normaal bemiddeling, arbitrage, of beide voor geschillen tussen leden. Elke lokale MLS heeft een ethische commissie om klachten van leden over andere leden te horen. De commissie hoort beide kanten van geschillen en beslist over de situatie. Veel van deze problemen hebben te maken met commissies.
Het gebruik van internet heeft de kwestie van “procuring cause” verergerd. Mensen gaan naar websites en zoeken naar huis listings, en ze kunnen bellen of e-mail de listing agent met een vraag over het pand. Later, de listing agent zou kunnen zeggen dat dit eerste contact maakte ze de procuring oorzaak als een andere agent brengt dezelfde koper, allemaal omdat ze eerst met hen gewerkt bij het vinden van een huis.
“Procuring oorzaak” is een concept dat bepaalt welke makelaar is de primaire reden voor betrokkenheid van een koper in een transactie. Wie heeft deze koper zover gekregen dat hij een overeenkomst heeft gesloten om dit huis te kopen?
De ethische commissie zal dit soort situaties in hun geheel bekijken en in de context van wie wat heeft gedaan en wanneer hij dat heeft gedaan. In het algemeen zal de koper agent recht hebben op de commissie als het beantwoorden van een vraag over het pand is alles wat er gebeurd is met de listing agent.
Multiple listing services ook proberen de eerste bestemming voor de consument klachten tegen leden, omdat het volgende niveau is de staat licentie raad.
Key Takeaways
- Multiple listing services zijn marketing databases opgezet en onderhouden door een groep van samenwerkende makelaars in onroerend goed.
- Er zijn talloze multiple listing services in het hele land, die elk hun eigen specifieke gebied bedienen.
- Elke dienst heeft zijn eigen regels voor de kwaliteit en inhoud van nieuwe aanbiedingen die aan de database worden toegevoegd.
- MLS-organisaties bemiddelen of arbitreren vaak geschillen tussen hun eigen leden, zoals commissies die aan een aankopende agent moeten worden betaald.